Khu vực Mê Linh, được xem là 'vùng trũng giá' hiếm hoi còn sót lại của Hà Nội, đang thu hút sự quan tâm của loạt 'ông lớn' bất động sản như Sun Group, Sunshine Group, C.E.O Group và Taseco Land. Theo đánh giá của VARS IRE, Mê Linh hiện là một trong những khu vực còn nhiều dư địa phát triển nhất của thị trường Thủ đô.
Định hướng phát triển mới
Hà Nội đang chuyển mình theo mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm, lấy sông Hồng làm trục cảnh quan sinh thái và phát triển trung tâm. Trong cấu trúc này, khu vực Đông Anh - Mê Linh - Sóc Sơn được xác định là cực phát triển phía Bắc, đóng vai trò động lực tăng trưởng mới cho Thủ đô. So với nhiều khu vực khác, phía Bắc sở hữu lợi thế nổi bật về quỹ đất phát triển, khả năng kết nối liên vùng và vị trí liền kề Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Đây cũng là khu vực có nhiều điều kiện để phát triển các khu đô thị quy mô lớn, trung tâm logistics, dịch vụ và công nghiệp công nghệ cao.
Hạ tầng giao thông là động lực chính
Động lực quan trọng nhất đến từ hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ. Hàng loạt dự án như Vành đai 3.5, Vành đai 4, cầu Thượng Cát cùng định hướng phát triển mạng lưới đường sắt đô thị trong tương lai sẽ tiếp tục nâng cao khả năng kết nối giữa phía Bắc với trung tâm Hà Nội và các tỉnh trong Vùng Thủ đô. Khi các công trình này hoàn thiện, lợi thế về vị trí và kết nối sẽ trở thành nền tảng thúc đẩy thị trường bất động sản khu vực. Mê Linh không còn bị coi là khu vực xa trung tâm, mà đang dần trở thành mắt xích quan trọng trong mạng lưới kết nối của Hà Nội.
'Vùng trũng' giá cuối cùng của Hà Nội
Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong số các địa phương phía Bắc, Mê Linh đang được xem là khu vực có dư địa tăng trưởng đáng chú ý nhất. Trong khi giá nhà thấp tầng tại Tây Hồ Tây đã dao động từ 480 triệu đến 1 tỷ đồng/m2, Đông Anh phổ biến từ 180-400 triệu đồng/m2 và các dự án dọc các tuyến Vành đai ở mức 200-300 triệu đồng/m2, thì nhiều dự án tại Mê Linh hiện chỉ ghi nhận mức giá khoảng 80-120 triệu đồng/m2. Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE, cho biết giá bất động sản thấp tầng tại khu vực này hiện chỉ bằng khoảng 1/3 đến 1/2 so với nhiều khu vực lân cận có vị trí tương đồng, thậm chí chỉ bằng 1/5 so với các dự án đang triển khai tại khu vực trung tâm hành chính mới Tây Hồ Tây, dù khoảng cách di chuyển chỉ chênh lệch 10-15 phút khi hạ tầng hoàn thiện.
Nguồn cung và nhu cầu
Một trong những đặc điểm của thị trường phía Bắc Hà Nội hiện nay là nguồn cung mới chưa tương xứng với tiềm năng phát triển. Trong 5 tháng đầu năm 2026, nguồn cung mới tại khu vực phía Bắc Hà Nội đạt hơn 1.400 sản phẩm, với tỷ lệ hấp thụ 56%. Riêng tại Mê Linh, nhiều dự án từng chậm triển khai trong hàng thập kỷ đang được tháo gỡ vướng mắc về pháp lý và quy hoạch, tạo ra làn sóng nguồn cung mới trong giai đoạn tới. Nền cầu của Mê Linh hiện được hình thành từ nhiều nhóm khách hàng: nhu cầu ở thực của người dân địa phương và lao động tại các khu công nghiệp, nhu cầu từ quá trình giãn dân khỏi nội đô Hà Nội, cùng với đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao nhờ vị trí kết nối thuận lợi với Nội Bài, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và các trung tâm công nghiệp lớn.
Loạt 'ông lớn' đổ bộ
Sự tham gia của các chủ đầu tư bất động sản lớn là một trong những động lực đáng chú ý của thị trường Mê Linh. Thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp lớn như Sun Group, Sunshine Group, C.E.O Group hay Taseco Land đã đề xuất và nghiên cứu triển khai các dự án đô thị quy mô lớn. Nổi bật có thể kể đến Bắc Thăng Long Urban City quy mô khoảng 700 ha do liên danh HANDICO - Sunshine Group - Thái Nam Land thực hiện; khu đô thị đa mục tiêu tại Thư Lâm và Đông Anh quy mô khoảng 696 ha với tổng vốn đầu tư khoảng 60.000 tỷ đồng; và Khu đô thị cao cấp Mê Linh quy mô hơn 200 ha, vốn đầu tư 15.000 tỷ do Sun Group làm chủ đầu tư, nằm ngay cạnh đường vành đai 4 và cách sân bay Nội Bài 8 km.
Sự xuất hiện của các chủ đầu tư lớn không chỉ nâng cao chất lượng nguồn cung mà còn thay đổi hình ảnh khu vực, tạo động lực thu hút dân cư và dòng vốn đầu tư. VARS IRE cho rằng, trong giai đoạn tới, các động lực từ hạ tầng giao thông, quá trình giãn dân, phát triển logistics, công nghiệp công nghệ cao và sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục hỗ trợ thị trường phía Bắc Hà Nội. Tuy nhiên, dư địa phát triển không đồng nghĩa với tăng trưởng tự động. Thanh khoản bền vững chỉ được hình thành khi các yếu tố pháp lý, hạ tầng, tiện ích và nhu cầu thực cùng phát triển đồng bộ. Mê Linh đang đứng trước cơ hội trở thành một trong những cực phát triển mới của Thủ đô trong 5-10 năm tới, dựa trên quy hoạch, hạ tầng, chất lượng đô thị và nhu cầu sử dụng thực, thay vì chỉ là câu chuyện tăng giá ngắn hạn.
