Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh của Cushman & Wakefield Việt Nam mới đây đã chỉ ra rằng thị trường căn hộ đang bước vào giai đoạn tăng trưởng đa cực. Theo bà Lê Thị Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận tư vấn chiến lược của đơn vị này, khu vực trung tâm vẫn được ưa chuộng và duy trì mặt bằng giá cao, nhưng áp lực chi trả và sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm đến các lựa chọn xa trung tâm hơn. Điều này tạo động lực mạnh hơn cho các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung mới, kết nối hạ tầng tốt và giá cả phù hợp hơn. Khi thị trường mở rộng, các cực tăng trưởng mới sẽ đóng vai trò chiến lược trong việc hỗ trợ nhu cầu nhà ở và định hình chu kỳ tăng trưởng tiếp theo.
Nguồn cung mới giảm mạnh tại trung tâm
Trong quý I/2026, khu vực trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung mới, với chỉ khoảng 1.200 căn hộ được chào bán, giảm khoảng 62% so với quý trước và 47% so với cùng kỳ năm 2025. Sự chậm lại này phản ánh tâm lý thận trọng, "chờ đợi và quan sát" của các chủ đầu tư vào đầu năm. Khu vực phía Đông tiếp tục thống lĩnh khi chiếm khoảng 80,3% tổng nguồn cung mới, theo sau là khu Nam với khoảng 19,7%. Xét theo phân khúc, hạng sang dẫn đầu với khoảng 72%, trong khi sản phẩm cao cấp chiếm khoảng 28% còn lại. Các đợt mở bán đáng chú ý bao gồm Masterise Cosmo Central, Masteri Park Place của Masterise Homes và Sunshine Sky City của Sunshine Group, thu hút sự quan tâm lớn nhờ vị thế cao cấp và chiến lược bán hàng hấp dẫn.
Lượng hấp thụ giảm, giá sơ cấp lên đỉnh
Cũng trong quý I/2026, lượng hấp thụ mới đạt dưới 1.000 căn, tương đương khoảng 25% nguồn cung mới, giảm 74% so với quý trước và 31% so với cùng kỳ 2025. Sự kết hợp giữa giá sơ cấp leo thang và sự hạn chế về cơ cấu sản phẩm (thiếu hụt phân khúc bình dân/trung cấp) đã làm giảm rõ rệt tâm lý người mua. Xu hướng này cho thấy sự lệch pha giữa nguồn cung hạng sang và nhu cầu thực tế. Bên cạnh đó, việc thắt chặt tín dụng và chi phí nợ vay tăng cao trở thành rào cản lớn, làm chậm quá trình hấp thụ khi người mua có tâm lý thận trọng, chờ đợi các chính sách tiền tệ thuận lợi hơn. Trong khi nguồn cung mới chạm mức thấp, giá sơ cấp trung bình đã đạt mức cao nhất mọi thời đại, gần 7.300 USD/m2, tăng mạnh khoảng 19% so với quý trước và khoảng 53% so với cùng kỳ năm 2025. Đáng chú ý, con số này chưa trừ các ưu đãi "đặt chỗ sớm" hay chiết khấu thanh toán nhanh, cho thấy chính sách bán hàng và tiến độ thanh toán đóng vai trò quan trọng trong việc định hình giá niêm yết.
Triển vọng tăng trưởng bền vững
Giá bán sơ cấp trung bình tại thị trường trung tâm dự báo sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao do áp lực chi phí đầu vào tăng và điều chỉnh lãi suất vay mua bất động sản. Dòng vốn từ các khu vực khác, nhất là nhà đầu tư phía Bắc, đang đổ vào khu vực lõi Thành phố với kỳ vọng tăng giá sau thời gian dài đình trệ. Sau khi sáp nhập, thị trường kỳ vọng tăng trưởng ổn định dựa trên ba yếu tố: cân bằng cung-cầu, kiểm soát tín dụng và hỗ trợ pháp lý, mở ra một chu kỳ mới cho thị trường căn hộ TP.HCM mở rộng.
Nguồn cung tại khu vực mở rộng
Trong quý I/2026, thị trường căn hộ tại khu vực mở rộng ghi nhận khoảng 7.017 căn mở bán mới, giảm 17,4% so với quý trước nhưng vẫn ở mức tương đối cao. Nguồn cung tiếp tục đến từ các thị trường vệ tinh, nhất là Bình Dương (cũ), trong khi Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) bắt đầu quay trở lại sau giai đoạn hạn chế. Cụ thể, Bình Dương (cũ) là nguồn cung chủ đạo với 6.430 căn mở bán, tập trung tại Thuận An và Dĩ An, được hỗ trợ bởi đô thị hóa và nhu cầu ở thực. Các dự án tiêu biểu gồm Phú Mỹ Hưng Harmonie, Lusso Saigon, Emerald Garden View và Green Skyline. Trong khi đó, Bà Rịa-Vũng Tàu (cũ) ghi nhận 587 căn từ tháp còn lại của Maison Grand, tiếp nối đà phục hồi từ 2025 sau giai đoạn trầm lắng 2023-2024. Nguồn cung cho thấy tín hiệu tái khởi động nhưng vẫn khiêm tốn so với Bình Dương (cũ).
