Tính đến ngày 19/6, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định khởi tố 36 vụ án, khởi tố gần 400 bị can liên quan hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thông qua hoạt động mua bán gói nghỉ dưỡng, kỳ nghỉ du lịch. Số tiền các nạn nhân bị chiếm đoạt ước tính hàng nghìn tỷ đồng, đặt ra nhiều vấn đề pháp lý về loại hình hợp đồng này.
Bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ
Theo nhiều chuyên gia pháp lý, chính tên gọi mô hình “sở hữu kỳ nghỉ” dễ khiến người mua hiểu rằng mình đang sở hữu một tài sản hoặc một phần bất động sản nghỉ dưỡng. Luật sư Trương Xuân Tám, Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam cho biết, đối chiếu với Bộ luật Dân sự năm 2015, bản chất pháp lý của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ là hợp đồng cung cấp dịch vụ. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ thực hiện việc cung cấp quyền sử dụng dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng trong một thời gian nhất định và bên sử dụng dịch vụ có nghĩa vụ thanh toán thù lao. Người mua không được xác lập quyền sở hữu đối với bất động sản nghỉ dưỡng, không có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản như chủ sở hữu theo quy định pháp luật. Do đó, đây không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản hay sản phẩm đầu tư theo nghĩa pháp lý.
Đáng nói, nhiều hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ được soạn theo hướng bất lợi cho người mua. Luật sư Trần Văn An, Ủy viên Ban Thường vụ Liên đoàn Luật sư Việt Nam, Chủ nhiệm Liên đoàn Luật sư tỉnh Bắc Ninh phân tích: hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ thường không rõ ràng, có quá nhiều điều khoản bất lợi, dẫn chiếu vòng vo, trong khi cơ chế bảo vệ người tiêu dùng còn hạn chế. Khó xác định được chủ thể bị khởi kiện vì hợp đồng đôi khi được ký bởi người không có thẩm quyền hoặc phân tầng nhiều lớp. Các khoản tiền được chuyển vòng vo, không rõ mục đích: chỗ ghi đặt cọc, giữ chỗ; nơi ghi hợp đồng hợp tác; chỗ mua bán. Nguồn tiền bị các đối tượng sử dụng quay vòng làm công cụ lừa đảo, dẫn đến không còn tiền chi trả khi có tranh chấp.
Khó khăn trong giải quyết tranh chấp
Cơ chế giải quyết tranh chấp về kinh doanh thương mại hoặc dân sự đối với các tranh chấp phức tạp lại ở các địa phương khác nhau, gây bất lợi cho bên yếu thế. Luật sư An dẫn ví dụ: “Một người về hưu bỏ ra 150 triệu đồng để mua kỳ nghỉ và được ký hợp đồng tại Bắc Ninh, nhưng khi tranh chấp thì đối tượng nêu trong hợp đồng lại ở Khánh Hòa và công ty ký hợp đồng có trụ sở tại TP.HCM. Việc phải tới một trong hai nơi để khởi kiện sẽ rất khó khăn và dẫn đến bên bị hại dễ bỏ cuộc”.
Thiếu khung pháp lý chuyên biệt
Luật sư Trương Xuân Tám cho biết, hiện nay các giao dịch sở hữu kỳ nghỉ chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023, Luật Du lịch năm 2017 và các quy định liên quan. Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 2023 đã nghiêm cấm hành vi lừa dối hoặc gây nhầm lẫn cho người tiêu dùng thông qua cung cấp thông tin sai lệch, không đầy đủ hoặc không chính xác về sản phẩm, dịch vụ. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để xử lý các hành vi quảng cáo, tư vấn không đúng bản chất.
Tuy nhiên, các quy định trên mới chỉ mang tính nguyên tắc, áp dụng chung. Pháp luật chưa có khung pháp lý chuyên biệt quy định rõ về điều kiện kinh doanh, nghĩa vụ công bố thông tin trước khi giao kết hợp đồng, nội dung bắt buộc của hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ, cơ chế kiểm soát bán hàng, cũng như biện pháp bảo đảm quyền lợi người tiêu dùng khi doanh nghiệp không thực hiện hoặc không còn khả năng thực hiện cam kết. “Vấn đề không phải là pháp luật hoàn toàn bỏ ngỏ, mà là chưa có khung pháp lý riêng tương xứng với tính chất đặc thù. Bản chất giao dịch là hợp đồng dịch vụ nhưng quá trình hình thành chịu tác động của quảng cáo, tư vấn, hợp đồng theo mẫu và quy định bảo vệ người tiêu dùng. Sự giao thoa này khiến việc xác định bản chất quan hệ pháp luật và áp dụng quy định giải quyết tranh chấp còn lúng túng, thiếu thống nhất”, luật sư Tám nhận định.
Hướng xử lý hình sự và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
Trong nhiều trường hợp, hợp đồng sở hữu kỳ nghỉ trở thành “lớp vỏ bọc pháp lý” giúp doanh nghiệp bảo vệ quan điểm vì người mua rất khó chứng minh nội dung tư vấn hoặc cam kết trước khi ký nếu không có ghi âm, ghi hình, tài liệu quảng cáo. Tuy nhiên, theo luật sư Trương Xuân Tám, nếu có căn cứ chứng minh ngay từ giai đoạn tiếp thị, tư vấn và giao kết, doanh nghiệp cố ý đưa thông tin không đúng sự thật, che giấu thông tin quan trọng hoặc sử dụng thủ đoạn khác làm khách hàng hiểu sai bản chất sản phẩm, thì hành vi đó có dấu hiệu của hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Việc cơ quan tố tụng xem xét trách nhiệm hình sự là hoàn toàn có cơ sở.
“Hiện nay, các cơ quan tố tụng đã xem xét, khởi tố những vụ việc có đủ căn cứ về dấu hiệu gian dối ngay từ giai đoạn giao kết hợp đồng là hướng xử lý phù hợp. Điều này không đồng nghĩa với hình sự hóa mọi tranh chấp dân sự, mà thể hiện quan điểm nhất quán rằng không thể lấy hợp đồng làm ‘lá chắn’ che đậy hành vi gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Pháp luật hình sự không bảo vệ giao dịch hình thành trên cơ sở lừa dối”, luật sư Tám nhấn mạnh.
Để siết chặt quy định pháp lý, nhiều ý kiến cho rằng cần đặt ra yêu cầu, điều kiện kinh doanh chặt chẽ với các “chốt chặn” pháp lý quan trọng. Các nhà làm luật cần định danh rõ bản chất pháp lý của sở hữu kỳ nghỉ, quy định chặt chẽ nghĩa vụ cung cấp thông tin trước khi giao kết hợp đồng, kiểm soát hợp đồng theo mẫu, tăng cường chế tài đối với hành vi quảng cáo sai sự thật, cung cấp thông tin gây nhầm lẫn hoặc cài cắm điều khoản miễn trừ trách nhiệm, hạn chế quyền lợi người tiêu dùng. “Một hành lang pháp lý rõ ràng, minh bạch cùng cơ chế quản lý hiệu quả, xử nghiêm sai phạm sẽ bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng, góp phần xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh, tạo niềm tin cho thị trường và hạn chế tranh chấp kéo dài”, luật sư Trương Xuân Tám nhấn mạnh.
