Luật Xây dựng 2025 chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026, thay thế toàn bộ Luật Xây dựng 2014 đã qua nhiều lần sửa đổi, bổ sung. Một số khoản của ba điều luật đã có hiệu lực sớm từ ngày 1/1/2026. Luật mới mang đến nhiều quy định đáng chú ý, đặc biệt là việc mở rộng các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng (GPXD) và tăng cường quản lý trật tự xây dựng.
8 nhóm công trình được miễn giấy phép xây dựng
Theo khoản 2 Điều 43 của Luật Xây dựng 2025, có 8 nhóm công trình được miễn GPXD, bao gồm:
Nhóm 1: Công trình cấp 4 và nhà ở riêng lẻ quy mô nhỏ
Công trình xây dựng cấp 4, công trình nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn xây dựng dưới 500m2, không thuộc các khu vực như khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố; khu chức năng, khu dân cư nông thôn, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung đô thị thuộc tỉnh, thành phố, quy hoạch chung khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Nhóm 2: Sửa chữa, cải tạo không thay đổi mục đích sử dụng
Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc, với điều kiện không làm thay đổi mục đích và công năng sử dụng, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực, đảm bảo yêu cầu phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật.
Nhóm 3: Công trình đặc thù
Bao gồm công trình bí mật Nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình thuộc dự án đầu tư theo thủ tục đặc biệt; công trình xây dựng tạm theo quy định của Luật này; công trình xây dựng tại khu vực đất quốc phòng, an ninh.
Nhóm 4: Dự án đầu tư công do cấp có thẩm quyền quyết định
Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng.
Nhóm 5: Công trình theo tuyến
Công trình xây dựng theo tuyến trên địa bàn từ 2 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; công trình theo tuyến ngoài khu vực phát triển đô thị, được xác định theo quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch chi tiết ngành đã được phê duyệt.
Nhóm 6: Công trình trên biển và hàng không
Công trình trên biển thuộc dự án đầu tư xây dựng ngoài khơi đã được giao khu vực biển; cảng hàng không, công trình tại cảng hàng không, công trình bảo đảm hoạt động bay ngoài cảng hàng không.
Nhóm 7: Công trình quảng cáo và hạ tầng viễn thông
Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp GPXD theo pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động.
Nhóm 8: Dự án đã được thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi
Công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo nghiên cứu khả thi điều chỉnh và được phê duyệt.
Quy định về thông báo khởi công
Trước khi khởi công, chủ đầu tư công trình được miễn GPXD phải gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng có thẩm quyền tại địa phương, trừ các trường hợp: công trình bí mật Nhà nước, công trình khẩn cấp, cấp bách, công trình tạm theo quy định, và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.
Siết chặt tiêu chuẩn kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy
Mặc dù nới lỏng thủ tục hành chính, Luật Xây dựng 2025 tăng cường yêu cầu về kỹ thuật, đặc biệt tích hợp với Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024. Theo khoản 5 Điều 26, các công trình thuộc diện thẩm định thiết kế về phòng cháy chữa cháy phải được thẩm tra thiết kế xây dựng đảm bảo yêu cầu về phòng cháy chữa cháy.
Quản lý trật tự xây dựng chặt chẽ hơn
Điều 47 của luật mới quy định việc quản lý trật tự xây dựng được thực hiện từ khi tiếp nhận thông báo khởi công cho đến khi nghiệm thu, nhằm phát hiện và xử lý kịp thời vi phạm. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm toàn diện về quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn, trong khi UBND cấp xã chịu trách nhiệm theo phân cấp. Khi phát hiện vi phạm, cơ quan có thẩm quyền phải thực hiện các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật.
