Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, trong đó nhấn mạnh cách tính thuế đối với chuyển nhượng bất động sản.
Mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng
Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% giá chuyển nhượng. Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Luật giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Giá tính thuế căn cứ vào hợp đồng
Dự thảo Nghị định quy định cụ thể: giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, thì giá chuyển nhượng đất sẽ được tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh (nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng.
Trường hợp chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình xây dựng), nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá thấp hơn bảng giá đất, phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của địa phương. Nếu giá trị nhà, công trình trên hợp đồng thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ căn cứ theo mức giá do địa phương ban hành.
Quy định cho nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định dựa trên tỉ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND cấp tỉnh chưa có đơn giá, áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố tại thời điểm chuyển nhượng.
Với trường hợp cho thuê lại bất động sản, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định, cơ quan thuế sẽ tính theo mức giá của địa phương.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế
Dự kiến Nghị định có hiệu lực từ ngày 1/7/2026. Theo dự thảo, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được quy định như sau:
- Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
- Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
- Nếu cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, thời điểm tính thuế là lúc nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
- Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế ngay tại thời điểm góp vốn. Thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến về dự thảo Nghị định này trước khi trình Chính phủ ban hành.
