Thị trường bất động sản quý 1/2026: Dịch chuyển mạnh về phân khúc, nhà ở xã hội trở thành 'trụ đỡ'
Theo thống kê mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong thời gian tới sẽ mang đến nhiều lựa chọn hơn cho người mua nhà. Đáng chú ý, thị trường trong quý đầu năm 2026 đánh dấu sự dịch chuyển rõ rệt về cơ cấu phân khúc khi tỷ trọng căn hộ sang trọng và siêu sang mở bán chỉ còn khoảng 20%, giảm tới 20 điểm phần trăm so với quý 4/2025. Đồng thời, giao dịch chung cư trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận sự sụt giảm cả về giá cả lẫn thanh khoản.
Cơ cấu nguồn cung dịch chuyển mạnh
Cơ cấu nguồn cung đang có xu hướng quay trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn đối với đa số người mua. Cụ thể, phân khúc căn hộ cao cấp hiện chiếm 53% tổng nguồn cung, tăng mạnh 29 điểm phần trăm so với quý trước đó. Nguồn cung này chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - những khu vực có lợi thế về quỹ đất dồi dào và mặt bằng giá cả hợp lý. Trong khi đó, phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, với nguồn cung chính đến từ các tỉnh, thành vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh (trước thời điểm sáp nhập).
Một điểm đáng chú ý là phân khúc căn hộ thương mại có giá dao động từ 2 đến 3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Tuy nhiên, nhà ở xã hội lại nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, góp phần bù đắp khoảng trống mà phân khúc nhà ở thương mại chưa thể đáp ứng được.
Nhà ở xã hội - Trụ đỡ mới của thị trường
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiêm Chủ tịch VARS, nhận định rằng nhà ở xã hội đang dần trở thành "trụ đỡ" quan trọng của thị trường bất động sản hiện nay. Phân khúc này không chỉ giải quyết nhu cầu ở thực tế của người dân mà còn góp phần ổn định cấu trúc cung - cầu trong bối cảnh thị trường nhiều biến động.
Áp lực từ lạm phát, tỷ giá và đặc biệt là mặt bằng lãi suất cao đang đẩy thị trường bất động sản bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ nhất trong nhiều năm trở lại đây. Số liệu thống kê trong quý 1/2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp buộc phải giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh sự khắc nghiệt của thị trường.
Sự phân hóa mạnh giữa các doanh nghiệp
Theo ông Đính, một trong những biểu hiện rõ nét nhất của quá trình sàng lọc này là sự phân hóa mạnh mẽ giữa các doanh nghiệp tham gia thị trường. Các doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính vững vàng tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động, gia tăng thị phần thông qua việc phát triển dự án mới, thực hiện các thương vụ mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất chiến lược. Ngược lại, các doanh nghiệp yếu kém hơn buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc thậm chí rút lui hoàn toàn khỏi thị trường.
Tâm lý thận trọng của người mua nhà
Trên thực tế, áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao khiến tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn đáng kể trong 3 tháng đầu năm nay. Tại Hà Nội, xu hướng giá chung cư mua đi bán lại đã giảm nhẹ, nhưng việc "chốt" khách hàng vẫn gặp nhiều khó khăn.
Chị Nguyễn Hà, một nhà đầu tư cá nhân sở hữu 2 căn studio tại một đại dự án chung cư phía đông thành phố, chia sẻ mong muốn chốt bán bớt 1 căn để giảm áp lực lãi vay. Vào tháng 7/2025, chị mua căn studio rộng hơn 27m2 với giá 1,8 tỷ đồng, cộng thêm 100 triệu đồng tiền chênh lệch từ sàn giao dịch. Đến tháng 11 năm ngoái, căn studio này được định giá hơn 2,4 tỷ đồng, nhưng chị Hà chưa quyết định bán. Sau Tết Nguyên đán, khi lãi vay tăng nhanh, dù chị muốn bán bớt 1 căn để giảm áp lực dòng tiền, nhưng sau 3 tháng rao bán vẫn chưa thể chốt được khách.
"Nhiều môi giới gọi điện hỏi thăm nhưng luôn đề xuất mức giá thấp hơn, khoảng 2,2 tỷ đồng. Nếu muốn bán nhanh thì buộc phải chấp nhận giảm lãi", chị Hà cho biết và chia sẻ sẽ cân nhắc mức giá phù hợp để có thể tái đầu tư vào thời điểm thích hợp.
Điều chỉnh kỳ vọng giá và thanh khoản thị trường
Theo đánh giá của VARS, một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng về giá bán để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước đây.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết trên thị trường sơ cấp, giá mở bán các chung cư mới tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ. Nguyên nhân chính đến từ việc chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu đầu vào đều gia tăng, buộc các chủ đầu tư phải chuyển vào giá thành sản phẩm.
Tuy nhiên, trên thị trường giao dịch thứ cấp đã xuất hiện những tín hiệu tích cực hơn khi giá bắt đầu có sự điều chỉnh cục bộ. "Thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà phụ thuộc ngày càng lớn vào giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm", ông Chung nhận định.
Khác biệt giữa các khu vực
Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá các dự án trong giai đoạn tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này được hỗ trợ bởi các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý 1/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý 1 trùng với thời điểm Tết Nguyên đán - thời gian mà hoạt động giao dịch thường chậm lại.
Thị trường chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc
Theo VARS, dù ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn từ phía người mua, nhưng thị trường bất động sản không rơi vào trạng thái "đóng băng". Thay vào đó, thị trường đang chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc, với lực cầu vẫn rất mạnh mẽ từ những khách hàng có nhu cầu thực sự.
Trong quý 1/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại được mở bán, trong đó nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm. Con số này giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025, cho thấy sự phục hồi đáng kể của thị trường sau thời gian khó khăn.
