Thị trường bất động sản quý I/2026: Thanh khoản tích cực dù lãi suất cao
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2026 đã ghi nhận những tín hiệu đáng chú ý. Thanh khoản duy trì ở mức tích cực, không chỉ nhờ vào nhu cầu ở thực vững chắc mà còn từ sự tham gia của dòng tiền đầu tư có chọn lọc, ngay cả trong bối cảnh lãi suất đang ở mức cao. Điều này phản ánh sự linh hoạt và khả năng thích ứng của thị trường trước những thách thức tài chính.
Kinh tế phục hồi nhưng môi trường tín dụng thắt chặt
Bức tranh kinh tế vĩ mô trong quý I/2026 được đánh giá là tích cực với nhiều chỉ số tăng trưởng ấn tượng. Tổng sản phẩm trong nước (GDP) đạt mức 7,83%, cao hơn so với cùng kỳ năm trước là 7,07%, cho thấy nền kinh tế đang duy trì đà phục hồi ổn định. Đầu tư công tiếp tục đóng vai trò động lực quan trọng với mức tăng 11,2%, trong khi dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký tăng mạnh 42,9%, phản ánh niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài vào triển vọng dài hạn của Việt Nam.
Tuy nhiên, môi trường tài chính lại ghi nhận sự thắt chặt rõ nét. Lãi suất huy động tăng lên khoảng 6,1%/năm, trong khi lãi suất vay bất động sản thả nổi dao động trong khoảng 13–15%/năm. Áp lực lạm phát và các biến động địa chính trị toàn cầu, đặc biệt tại khu vực Trung Đông, đã khiến chi phí vốn gia tăng đáng kể. Trước diễn biến này, Chính phủ đã chủ động đưa ra các chỉ đạo điều hành nhằm ổn định mặt bằng lãi suất, qua đó giảm thiểu rủi ro biến động quá mức của thị trường tài chính và tạo dư địa cho tăng trưởng trong trung hạn.
Nguồn cung tăng, thanh khoản tích cực, vùng ven tiếp tục dẫn dắt
Trong quý I/2026, thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận sự cải thiện đồng thời ở cả nguồn cung và thanh khoản, cho thấy khả năng hấp thụ vẫn duy trì tích cực dù mặt bằng lãi suất ở mức cao.
- Tại Hà Nội, nguồn cung mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025. Lượng giao dịch ghi nhận khoảng 7.300 căn, tương đương mức tăng 122% so với năm trước, phản ánh tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực duy trì ổn định.
- Tại Thành phố Hồ Chí Minh, nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, nguồn cung tiếp tục xu hướng dịch chuyển rõ nét ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang đóng vai trò dẫn dắt với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung, chủ yếu đến từ các đại đô thị quy mô lớn với lợi thế về quỹ đất, hạ tầng và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ. Trong khi đó, khu vực nội đô dù xuất hiện một số dự án cao cấp mới nhưng vẫn chiếm tỷ trọng hạn chế do rào cản về quỹ đất và chi phí phát triển.
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, khu vực Bình Dương cũ tiếp tục là động lực chính khi cung cấp gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mở mới. Dù khu trung tâm ghi nhận sự gia tăng về nguồn cung, nhưng vẫn mang tính cục bộ và phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế. Xu hướng này cho thấy sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, trong đó các khu vực vệ tinh ngày càng đóng vai trò như "van điều tiết" về nguồn cung và mặt bằng giá, đồng thời đáp ứng hiệu quả nhu cầu ở thực trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp.
Mặt bằng giá ổn định, phân hóa theo khu vực
Trong quý đầu năm, giá bán sơ cấp tại hai thị trường lớn nhìn chung duy trì ổn định so với cuối năm 2025. Giá trung bình tại Trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh đạt khoảng 102 triệu đồng/m², trong khi Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m². Tuy nhiên, bên trong bức tranh chung là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.
- Tại Hà Nội, mặt bằng giá khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý. Nguyên nhân chủ yếu đến từ nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với mức giá hơn 150 triệu đồng/m². Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm, nhất là Văn Giang, duy trì mức giá 60-70 triệu đồng/m², tương đương khoảng 50% so với nội đô.
- Tại Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương (cũ) nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng sau sáp nhập và cải thiện hạ tầng.
Nguồn cung 2026 dự báo điều chỉnh giảm, thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Dù ghi nhận tín hiệu tích cực trong quý I, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo nguồn cung năm 2026 có sự điều chỉnh giảm so với dự báo trước đó. Nguyên nhân chủ yếu đến từ mặt bằng lãi suất cao khiến chi phí vốn tăng, đồng thời các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn trong việc triển khai dự án mới.
- Dự báo tổng nguồn cung mở bán mới tại Thành phố Hồ Chí Minh năm 2026 đạt khoảng 28.000-29.000 căn, giảm khoảng 2.000 căn so với kỳ vọng trước.
- Tuy nhiên, Hà Nội vẫn được đánh giá là điểm sáng với nguồn cung dự tính đạt 35.000-40.000 căn, trong đó khu vực Văn Giang tiếp tục đóng vai trò chủ lực, chiếm khoảng 60% tổng nguồn cung.
Khu vực này giữ vai trò dẫn dắt nhờ sự phát triển mạnh mẽ của các đại đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2-3, Ecopark, Alluvia City và Sunshine Legend City.
Nhận định về thị trường, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm nghiên cứu thị trường và am hiểu khách hàng One Mount Group cho biết: "Thị trường đang chịu tác động đáng kể từ biến động lãi suất, tuy nhiên vẫn duy trì được sự ổn định về nguồn cung và thanh khoản. Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện tại. Tuy vậy, để đánh giá đầy đủ tác động của yếu tố vĩ mô, cần thêm thời gian theo dõi." Ông Tiến cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
