Thị trường căn hộ quý 1/2026: Nguồn cung và giá đồng loạt tăng mạnh
Theo báo cáo từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường căn hộ sơ cấp trong quý đầu năm 2026 đã có những chuyển biến tích cực. Cả nguồn cung và thanh khoản đều được cải thiện đáng kể, cho thấy khả năng hấp thụ vẫn duy trì ở mức khả quan dù lãi suất đang ở ngưỡng cao.
Nguồn cung tăng vọt tại hai thành phố lớn
Tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 8.800 căn, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2025. Lượng giao dịch thành công cũng ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng, với khoảng 7.300 căn được bán ra, tương đương mức tăng 122% so với năm trước. Con số này phản ánh tỷ lệ hấp thụ cao và nhu cầu ở thực vẫn ổn định.
Ở TP.HCM, tình hình cũng tương tự khi nguồn cung đạt khoảng 3.700 căn, tăng 86%, trong khi lượng tiêu thụ đạt 4.800 căn, tăng khoảng 70% so với cùng kỳ. Điều này cho thấy sức mua vẫn mạnh mẽ dù mặt bằng lãi suất chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.
Xu hướng dịch chuyển ra khu vực vệ tinh
Một điểm đáng chú ý là nguồn cung đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra các khu vực ngoài trung tâm. Tại Hà Nội, khu vực Văn Giang đóng vai trò dẫn dắt với khoảng 5.500 căn, chiếm 62% tổng nguồn cung. Các đại đô thị quy mô lớn tại đây được hưởng lợi từ quỹ đất dồi dào, hạ tầng phát triển và hệ sinh thái tiện ích đồng bộ.
Trong khi đó, khu vực nội đô dù xuất hiện một số dự án cao cấp mới nhưng vẫn chiếm tỷ trọng hạn chế do những rào cản về quỹ đất và chi phí phát triển. Tại TP.HCM, Bình Dương tiếp tục là động lực chính khi cung cấp gần 2.200 căn, tương đương khoảng 60% nguồn cung mới. Khu vực trung tâm tuy có gia tăng nguồn cung nhưng vẫn mang tính cục bộ và phụ thuộc vào số lượng dự án hạn chế.
Xu hướng này cho thấy sự dịch chuyển mang tính cấu trúc của thị trường, nơi các khu vực vệ tinh đang đóng vai trò như "van điều tiết" về nguồn cung và mặt bằng giá. Đồng thời, chúng đáp ứng hiệu quả nhu cầu ở thực trong bối cảnh khả năng chi trả tại khu vực trung tâm ngày càng thu hẹp.
Giá bán tăng theo từng phân khúc
Trong quý đầu năm, giá bán sơ cấp tại hai thị trường lớn nhìn chung duy trì ổn định so với cuối năm 2025, nhưng bên trong là sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực.
- Hà Nội: Giá trung bình tại trung tâm đạt khoảng 86 triệu đồng/m². Tuy nhiên, khu vực nội đô tiếp tục neo ở mức cao, trung bình khoảng 124 triệu đồng/m², tăng 14% theo quý, chủ yếu do nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp với giá trên 150 triệu đồng/m². Ngược lại, các khu vực ngoài trung tâm như Văn Giang duy trì mức giá 60-70 triệu đồng/m², chỉ bằng khoảng 50% so với nội đô.
- TP.HCM: Giá trung bình tại trung tâm đạt khoảng 102 triệu đồng/m². Bình Dương nổi lên với mức giá trung bình khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và 37% so với cùng kỳ. Một số dự án mới đã thiết lập mặt bằng giá trên 70 triệu đồng/m², phản ánh kỳ vọng tăng trưởng sau sáp nhập và cải thiện hạ tầng.
Theo báo cáo của DKRA Consulting, giá bán sơ cấp ở phân khúc căn hộ tăng bình quân 3-5% so với cuối năm 2025, chịu áp lực từ chi phí đầu vào phát triển dự án. Trong khi đó, thị trường thứ cấp không có nhiều biến động, thanh khoản chững lại do kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài và lãi suất cao.
Dữ liệu từ batdongsan.com.vn cũng phản ánh xu hướng tương tự tại TP.HCM, với giá chung cư sơ cấp và thứ cấp tăng khoảng 1,5% theo quý và gần 10% theo năm, trung bình đạt 69 triệu đồng/m², trong khi nhu cầu tìm mua tăng 36%.
Phân khúc đất nền và nhà phố/biệt thự
Không chỉ căn hộ, các phân khúc khác cũng ghi nhận đà tăng giá. Theo DKRA Consulting:
- Nhà phố/biệt thự: Giá sơ cấp duy trì xu hướng đi ngang so với quý trước và tăng trung bình khoảng 4% so với cùng kỳ quý 1/2025. Giá thứ cấp tăng trung bình khoảng 17% so với cùng kỳ năm 2025.
- Đất nền: Giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 2% so với cùng kỳ năm 2025. Trên thị trường thứ cấp, mức giá tăng trung bình khoảng 3% so với quý 4/2025 và khoảng 18% so với cùng kỳ quý 1/2025.
Nhận định từ chuyên gia
Ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định thị trường đang chịu tác động đáng kể từ biến động lãi suất, nhưng vẫn duy trì được sự ổn định về nguồn cung và thanh khoản. "Đây là tín hiệu tích cực trong bối cảnh hiện tại. Tuy vậy, để đánh giá đầy đủ tác động của yếu tố vĩ mô, cần thêm thời gian theo dõi", ông Tiến cho biết.
Ông cũng khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên ưu tiên các dự án từ chủ đầu tư uy tín, đồng thời cân đối tài chính phù hợp để hạn chế rủi ro trong bối cảnh lãi suất còn biến động.
