PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả, đã phân tích hai hướng xử lý công sở dôi dư sau sáp nhập: đấu giá bán đứt để thu ngân sách một lần hoặc chuyển đổi công năng để tạo nguồn lực phát triển lâu dài. Theo ông, nếu chỉ đấu giá hàng loạt, Việt Nam có thể đánh mất cơ hội tái cơ cấu nguồn lực công quy mô lớn.
Áp lực xử lý hơn 6.000 cơ sở nhà đất dôi dư
Tính đến 27/4, cả nước còn hơn 6.000 cơ sở nhà, đất cần tiếp tục xử lý bước 2, yêu cầu hoàn thành trong quý II/2026. Nhiều địa phương đang đứng trước áp lực xử lý nhanh các trụ sở dôi dư sau sáp nhập. PGS.TS Ngô Trí Long cảnh báo: “Nếu xử lý công sản dôi dư chỉ bằng tư duy 'đấu giá cho xong', chúng ta sẽ biến một cuộc tái cơ cấu nguồn lực công quy mô lớn thành hoạt động bán tài sản đơn thuần.”
Nguồn thu từ đấu giá chỉ mang tính một lần, trong khi nhiều trụ sở có thể chuyển đổi thành trường học, cơ sở y tế, thiết chế văn hóa, trung tâm phục vụ hành chính công hoặc không gian cộng đồng. Giá trị xã hội và phát triển lâu dài trong nhiều trường hợp lớn hơn nhiều khoản tiền thu được trước mắt. Một rủi ro khác là phá vỡ quy hoạch đô thị và nông thôn.
Năm tầng nút thắt trong quản lý công sản
Dù khung pháp lý đã được hoàn thiện, nhiều công sản vẫn bỏ không. PGS.TS Ngô Trí Long chỉ ra ít nhất 5 tầng nút thắt đan xen:
- Tâm lý giữ tài sản: Nhiều đơn vị dù không còn nhu cầu vẫn muốn giữ lại “phòng khi cần”, dẫn đến chậm bàn giao hoặc chậm khai thác.
- Tâm lý sợ trách nhiệm: Chuyển đổi công năng, cho thuê, liên doanh hay đấu giá đều liên quan đến định giá, thủ tục tài chính, quy hoạch; nhiều nơi chọn giải pháp an toàn là để nguyên hiện trạng.
- Thiếu tầm nhìn quy hoạch: Xử lý từng cơ sở riêng lẻ mà chưa đặt trong tổng thể phát triển đô thị, hạ tầng xã hội và nhu cầu người dân.
- Thiếu phối hợp giữa các cơ quan: Một tài sản công liên quan đến tài chính, đất đai, xây dựng, quy hoạch, tư pháp; nếu không có đầu mối đủ mạnh, hồ sơ dễ bị kéo dài.
- Thiếu cơ chế đánh giá hiệu quả: Nhiều nơi chỉ dừng ở báo cáo đã thu hồi hoặc bàn giao, chưa đánh giá tài sản đã được sử dụng ra sao, phục vụ bao nhiêu người dân.
Ông Long nhấn mạnh: “Có quy định nhưng không có người chịu trách nhiệm đến cùng thì tài sản vẫn tiếp tục nằm im.”
“Quản cho khỏi mất” hay “quản để sinh lợi”
PGS.TS Ngô Trí Long cho rằng cần thay đổi cách quản trị tài sản công: không chỉ coi là đối tượng quản lý mà là nguồn lực phát triển. “Trong bối cảnh nhu cầu về hạ tầng xã hội, không gian công cộng, dịch vụ công ngày càng lớn, mỗi mét vuông đất công đều phải được xem xét dưới góc độ tạo ra giá trị cho cộng đồng.”
Đến tháng 5/2025, cả nước có khoảng 900 đô thị (tỷ lệ ước đạt 44,3%), mục tiêu đến 2030 đô thị hóa trên 50%. Áp lực dân số, giao thông, môi trường, phúc lợi đô thị ngày càng lớn. Việc tái sử dụng công sản có thể tham gia giải quyết khoảng trống này.
Ông đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu đầy đủ về toàn bộ nhà, đất công; xác định rõ hiện trạng sử dụng, giá trị, khả năng khai thác và mức độ phù hợp với quy hoạch. Không thể lấy số tiền thu được từ đấu giá làm thước đo duy nhất, vì giá trị xã hội dài hạn thường lớn hơn giá trị chuyển nhượng tại một thời điểm.
Yếu tố quyết định “hồi sinh” công sản
Theo PGS.TS Ngô Trí Long, thành công của mô hình “hồi sinh” công sản không nằm ở vị trí đất, quy hoạch hay cơ chế khai thác, mà ở khả năng biến tài sản công thành giá trị công. “Vị trí chỉ là lợi thế ban đầu, quy hoạch là 'khung xương', cơ chế khai thác là 'dòng máu', nhu cầu thực tế của cộng đồng mới là thước đo cuối cùng.”
Ông nhấn mạnh cần tránh hai cực đoan: thương mại hóa toàn bộ công sản, biến đất công thành dự án thuần túy sinh lời, hoặc giữ công sản trong trạng thái “đắp chiếu” vì sợ trách nhiệm. “Lãng phí không chỉ thất thoát tiền bạc, còn lãng phí cơ hội phát triển, không gian sống, niềm tin của người dân.”
Cơ chế vận hành cần linh hoạt: nhà nước giữ quyền sở hữu, định hướng công ích; doanh nghiệp, tổ chức xã hội, trường đại học có thể tham gia vận hành theo hợp đồng minh bạch; nguồn thu từ dịch vụ phụ trợ quay lại bảo trì, nâng cấp công trình.
PGS.TS Ngô Trí Long kết luận: “Vị trí đất có thể tạo ra giá trị địa tô, nhưng nhu cầu của cộng đồng mới tạo ra giá trị phát triển. Khi công sản được gắn với quy hoạch tốt, cơ chế khai thác phù hợp và nhu cầu thực tế của người dân, chúng mới thực sự được 'hồi sinh', thay vì chỉ được xử lý trên giấy tờ.”
