Khủng hoảng vốn đe dọa thị trường bất động sản TP.HCM
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, nhiều doanh nghiệp tại Thành phố Hồ Chí Minh lại đối mặt với thách thức lớn khi không thể tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Lãnh đạo một tập đoàn bất động sản uy tín chia sẻ với báo chí rằng lãi suất cho vay hiện nay đã lên đến mức cao kỷ lục, nhưng việc giải ngân vẫn diễn ra chậm chạp và hạn chế.
Lãi suất cao ngất ngưởng nhưng vẫn khó vay
"Chúng tôi từng vay một khoản với lãi suất lên đến 18% mỗi năm, nhưng ngay cả khi đã được cấp tín dụng, việc giải ngân cũng rất nhỏ giọt", vị lãnh đạo này than thở. Ông giải thích thêm rằng các ngân hàng hiện đang ưu tiên nguồn vốn cho các dự án trọng điểm và ngành sản xuất, trong khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên. Điều này khiến nhiều dự án có nguy cơ bị đình trệ hoàn toàn.
Ông Nguyễn Đình Trường, Tổng giám đốc Công ty TT Capital, cũng chia sẻ câu chuyện tương tự. May mắn là công ty của ông đã kịp thời giải ngân một khoản vay để mua dự án ở khu Nam TP.HCM ngay trước khi lãi suất tăng mạnh. Tuy nhiên, ông vẫn lo lắng về kế hoạch triển khai hai dự án mới vào năm 2026. "Để vay vốn thực hiện dự án hàng trăm tỷ đồng, thậm chí hàng ngàn tỷ, cần rất nhiều thời gian thẩm định. Nếu không được vay, doanh nghiệp sẽ trở tay không kịp", ông Trường phân trần. Do đó, công ty của ông đã quyết định tạm hoãn một dự án, chờ đợi lãi suất giảm và room tín dụng mở rộng.
Điều kiện vay khắt khe hơn bao giờ hết
Theo ông Trường, không chỉ khó khăn trong việc tiếp cận vốn, các điều kiện cho vay hiện nay cũng trở nên nghiêm ngặt hơn rất nhiều. Nếu như trước đây, tỷ lệ cho vay có thể lên đến 70% giá trị dự án, thì nay chỉ còn khoảng 60%, thậm chí nhiều trường hợp chỉ được vay 50%. Phần còn lại buộc chủ đầu tư phải tự bỏ vốn đối ứng. Đặc biệt, dự án phải hoàn tất việc đóng tiền sử dụng đất, có sổ hồng và thiết kế cơ sở được phê duyệt mới đủ điều kiện vay vốn.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, bổ sung thêm rằng hầu hết ngân hàng hiện đã ngừng cho vay đối với các dự án bất động sản mới. Đối với những dự án đã được cam kết, lãi suất cũng tăng thêm 2-3% mỗi năm, từ mức khoảng 9% lên 11-12%. Thậm chí, có ngân hàng báo lãi suất cho các khoản vay mới lên đến 14-15% và sẽ điều chỉnh định kỳ sau mỗi 6-12 tháng. Bản thân doanh nghiệp của ông cũng đang vướng ba dự án không được vay vốn trong quý đầu năm 2026.
"Siết tín dụng để hạn chế đầu cơ là đúng, nhưng chính sách hiện nay khiến ngay cả các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cũng không được vay vốn là điều khó chấp nhận", ông Phúc phản ánh. Ông nhấn mạnh rằng cần có sự phân biệt rõ ràng giữa các loại dự án, thay vì áp dụng một chính sách chung cho tất cả.
Cơ hội cho doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường đang dần chuyển sang trạng thái cân bằng hơn với nguồn cung tăng trưởng rõ rệt. Tuy nhiên, diễn biến của dòng vốn tín dụng vẫn là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến nhịp độ vận động của thị trường. Bất kỳ thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể tham gia.
Trước đó, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các ngân hàng thương mại kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường có dấu hiệu tăng tốc trở lại. Điều này dẫn đến việc nhiều ngân hàng, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung.
Từ cuối tháng 10 năm 2025 đến nay, lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, với nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất sau ưu đãi từ 12-14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%. Sự gia tăng này không chỉ là bài kiểm tra về sức chịu đựng của thị trường, mà còn là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định rằng trong thời gian tới, hàng trăm dự án sẽ được tháo gỡ pháp lý và nhiều dự án quy mô lớn sẽ được triển khai, cung cấp hơn 100.000 sản phẩm cho thị trường. Tuy nhiên, áp lực từ lãi suất cao cùng chi phí đất đai, xây dựng và tuân thủ pháp lý gia tăng sẽ khiến giá bất động sản khó giảm. "Trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân và tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn", ông Đính khẳng định.
Để tháo gỡ bài toán vốn, cần có sự phối hợp từ nhiều phía. Ngân hàng cần tiếp tục cải tiến quy trình cho vay, tăng cường đánh giá dựa trên hiệu quả dự án thay vì chỉ dựa vào tài sản thế chấp. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng cần chuyển đổi tư duy từ mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro và đầu tư dài hạn, đặc biệt vào các phân khúc đáp ứng nhu cầu thực của người dân.
