Nghịch lý thị trường bất động sản: Giao dịch sụt giảm, giá nhà vẫn neo cao
Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một nghịch lý rõ nét khi thanh khoản suy yếu mạnh nhưng giá cả vẫn duy trì ở mức cao, thậm chí có xu hướng tăng nhẹ tại một số khu vực trọng điểm. Theo báo cáo mới nhất từ Dat Xanh Services, tổng lượng hấp thụ bất động sản nhà ở trên cả nước trong quý I/2026 chỉ đạt 14.616 sản phẩm, tăng 170% so với cùng kỳ nhưng lại giảm tới 46% so với quý IV/2025.
Nguyên nhân từ lãi suất tăng cao
Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm này là do lãi suất thả nổi tại nhiều ngân hàng đã lên mức 14-16%/năm, khiến người mua trở nên thận trọng hơn và làm chậm quyết định xuống tiền. Thanh khoản hiện nay chỉ tập trung cục bộ tại các dự án phục vụ nhu cầu ở thực hoặc tạo dòng tiền ổn định, trong khi các sản phẩm đầu tư vùng ven gần như có lượng giao dịch rất hạn chế.
Giá nhà vẫn duy trì ổn định bất chấp thanh khoản yếu
Dù thanh khoản giảm mạnh, giá bán trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ổn định, thậm chí tăng ở một số khu vực. Thống kê của Dat Xanh Services cho thấy giá bán sơ cấp căn hộ tại khu vực miền Bắc và miền Nam tiếp tục duy trì đà tăng nhẹ 1-2% theo quý. Cụ thể:
- Tại miền Bắc, mức giá căn hộ dao động phổ biến từ 45-170 triệu đồng/m².
- Ở miền Nam, khung giá vẫn ghi nhận ở mức 35-150 triệu đồng/m².
- Tại khu vực miền Trung và miền Tây, giá bán căn hộ ổn định theo quý, lần lượt dao động trong khoảng 32-115 triệu đồng/m² và 30-60 triệu đồng/m².
Tình hình tại TP.HCM và Bình Dương
Nghịch lý này đặc biệt rõ nét tại TP.HCM. Theo thống kê của Savills, trong 3 tháng đầu năm, lượng giao dịch căn hộ tại vùng lõi TP.HCM đã giảm hơn 50% so với quý trước, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống còn khoảng 40%, với chưa đầy 2.000 giao dịch thành công. Phân khúc căn hộ cao cấp trên 100 triệu đồng/m² trở nên đặc biệt nhạy cảm với biến động lãi suất. Tương tự, tại khu vực Bình Dương, giao dịch cũng chững lại khi phần lớn người mua là nhà đầu tư - nhóm chịu tác động mạnh từ biến động tín dụng.
Bà Cao Thị Thanh Hương, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu & S22M Savills, cho biết thanh khoản thị trường sụt giảm mạnh do người mua ngày càng nhạy cảm với các thông tin liên quan đến tín dụng. Thống kê cho thấy khoảng 60% giao dịch bất động sản, bao gồm căn hộ và nhà thấp tầng tại TP.HCM đều sử dụng vốn vay. Vì vậy, khi lãi suất tăng lên mức 12-14%/năm, đây trở thành rào cản lớn đối với quyết định mua nhà.
Lý do giá nhà không giảm
Tuy nhiên, dù thanh khoản giảm sâu, giá nhà sơ cấp từ chủ đầu tư vẫn chưa ghi nhận xu hướng giảm. Theo bà Hương, tác động của lãi suất chủ yếu khiến đà tăng giá bị chững lại sau nhiều quý đi lên, với mặt bằng hiện duy trì quanh mức trung bình khoảng 91 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Ở địa bàn Bình Dương, sau giai đoạn tăng mạnh trong năm 2025, giá sơ cấp cũng ghi nhận đi ngang trong quý I/2026.
Bà Hương lý giải rằng khi lãi suất tăng, chính các chủ đầu tư cũng chịu áp lực lớn từ chi phí tài chính, đồng thời giá vật liệu xây dựng tiếp tục leo thang. Những yếu tố này đẩy chi phí đầu vào lên cao, khiến doanh nghiệp khó có dư địa giảm giá bán. Thay vào đó, các chủ đầu tư lựa chọn tăng cường ưu đãi để kích cầu như chiết khấu cao cho khách thanh toán nhanh, tặng nội thất, xe hoặc hỗ trợ một phần lãi suất, qua đó giảm áp lực tài chính cho người mua nhưng vẫn giữ mặt bằng giá niêm yết.
Thị trường chuyển nhượng bắt đầu điều chỉnh
Trong khi đó, thị trường chuyển nhượng đã bắt đầu ghi nhận sự điều chỉnh, với mức giảm khoảng 5-10% tùy từng trường hợp. Nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính hoặc có nhu cầu cơ cấu danh mục có xu hướng hạ giá để đẩy nhanh thanh khoản.
Xu hướng thay đổi tâm lý người mua
Khảo sát của Dat Xanh Services cho thấy tâm lý người mua đã có sự thay đổi rõ rệt. Dù nhu cầu vẫn hiện hữu, khách hàng có xu hướng xuống tiền chậm hơn, thận trọng với lãi suất và dòng tiền, đồng thời theo dõi sát các biến động kinh tế và địa chính trị. Tâm lý "FOMO" (sợ bỏ lỡ) theo đó cũng giảm đáng kể. Khách hàng cũng có sự dịch chuyển từ đầu cơ sang ưu tiên nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền.
Đáng chú ý, xu hướng sử dụng đòn bẩy tài chính cũng giảm dần, nhường chỗ cho việc ưu tiên vốn tự có. Ngoài ra, người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến năng lực chủ đầu tư, tính minh bạch pháp lý, chính sách bán hàng cũng như hiệu quả khai thác của sản phẩm.
Dự báo nguồn cung trong quý II
Bước sang quý II, Dat Xanh Services dự báo thị trường sẽ ghi nhận hơn 40 dự án nhà ở mở bán, tương ứng khoảng 22.000 sản phẩm, cho thấy nguồn cung tiếp tục được bổ sung sau giai đoạn khởi động đầu năm. Nguồn cung dự kiến phân hóa rõ theo khu vực:
- Miền Bắc dẫn đầu với hơn 8.000 sản phẩm (chiếm khoảng 36%), tập trung tại Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh và các đô thị vệ tinh có hạ tầng phát triển.
- Miền Nam ghi nhận khoảng 7.000 sản phẩm (32%), chủ yếu tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai.
Tuy nhiên, tại TP.HCM, bà Cao Thị Thanh Hương nhận định tình trạng khan hiếm nguồn cung vẫn có thể kéo dài, khi nhu cầu thực tế khoảng 30.000-50.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nguồn cung năm 2026 dự kiến chỉ đạt 10.000-13.000 căn.
Trong trung và dài hạn, khi hạ tầng kết nối tiếp tục được cải thiện, nguồn cung được dự báo sẽ dịch chuyển mạnh ra khu vực ngoại ô và các tỉnh lân cận, nơi còn quỹ đất và mức giá phù hợp hơn.
