Hà Nội đang đề xuất quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm nhằm hạn chế đầu cơ và giúp người dân dễ tiếp cận nhà ở hơn. Đề xuất này đã thu hút nhiều ý kiến tranh luận từ các chuyên gia bất động sản và pháp lý.
Mục tiêu điều tiết thị trường và giảm đầu cơ
Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng cho biết, thành phố là một trong những địa phương đầu tiên đưa ra sáng kiến mô hình khu đô thị đa mục tiêu. Mô hình này kỳ vọng sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, kéo giảm giá nhà để người dân có cơ hội thực chất hơn trong tiếp cận nhà ở. Ông Dũng nhấn mạnh: “Chúng tôi sẽ điều tiết, có quy định sau 3 năm, người mua nhà ở thương mại mới được chuyển nhượng cho đơn vị khác để tránh việc đầu cơ, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân”.
Chuyên gia ủng hộ: Hạn chế đầu cơ ngắn hạn
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho rằng việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp “hãm” dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Thực tế, nhiều khu đô thị hiện nay rơi vào tình trạng “bỏ hoang” do tỷ lệ đầu cơ lớn. Khi hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn bị hạn chế, các dự án sẽ có cơ hội hình thành cộng đồng cư dân thực sự, kéo theo dịch vụ và tiện ích phát triển.
Tuy nhiên, ông Toản cũng cho rằng để xử lý tận gốc tình trạng đầu cơ, biện pháp hiệu quả vẫn là áp thuế với nhà thứ hai hoặc nhà để hoang. “Khi dữ liệu sở hữu và sử dụng nhà ở được quản lý đầy đủ, việc đánh thuế với tài sản không đưa vào khai thác sẽ buộc thị trường tự điều tiết mạnh hơn rất nhiều so với các biện pháp hành chính chỉ áp dụng trong một nhóm dự án”, ông Toản nhận định.
Góc nhìn pháp lý và an sinh xã hội
Luật sư Phạm Thanh Tuấn, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng đề xuất này cho thấy tư duy phát triển đô thị đang thay đổi, đặt yếu tố an sinh và nhu cầu cư trú thực tế vào vị trí trung tâm. Theo ông Tuấn, mục tiêu không chỉ hạn chế đầu cơ mà còn tạo ra các khu đô thị có cư dân sinh sống thật, từ đó hình thành sức sống cho hạ tầng và dịch vụ. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng việc khống chế lợi nhuận, kiểm soát giá bán và hạn chế chuyển nhượng có thể làm giảm sức hấp dẫn đối với doanh nghiệp, đặc biệt khi phải chịu cơ chế giám sát, kiểm toán xuyên suốt vòng đời dự án.
Đề xuất kéo dài thời gian và giải pháp thay thế
Ông Nguyễn Anh Quê – Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, Hà Nội có thể cân nhắc kéo dài thời gian hạn chế chuyển nhượng lên tối đa 5 năm để tăng tính ổn định và minh bạch. Ông đề xuất Quốc hội ban hành nghị quyết riêng hoặc bổ sung Luật Nhà ở về nhà ở thương mại giá phù hợp, hoặc đưa cơ chế này vào Luật Thủ đô để tạo hành lang pháp lý rõ ràng. Ngoài ra, ông Quê gợi ý một giải pháp khác: thay vì ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu, chủ đầu tư và người dân có thể ký hợp đồng thuê nhà trong 5 năm, sau đó mới chuyển sang mua bán chính thức. Người mua phải cam kết không phát sinh thêm sở hữu nhà đất tại Hà Nội và duy trì sinh sống, làm việc tại Thủ đô. Cơ chế này có thể giảm đầu cơ mà không cần áp đặt trực tiếp hạn chế chuyển nhượng trong luật.
Quan điểm trái chiều: Không nên hạn chế quyền sở hữu
Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, về nguyên tắc pháp lý, nhà ở thương mại là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, do đó không nên đặt ra hạn chế về thời gian chuyển nhượng. Ông Châu nhấn mạnh: “Luật không cấm thì chúng ta không được cấm”. Theo ông, hệ thống pháp luật hiện nay không có quy định cấm chủ sở hữu nhà ở thương mại mua bán, chuyển nhượng hay hạn chế thời điểm giao dịch.
Đề xuất của Hà Nội đang mở ra nhiều cuộc thảo luận về cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và quyền tự do kinh doanh, sở hữu. Các chuyên gia cho rằng cần có lộ trình pháp lý phù hợp để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của chính sách.
