Hàng triệu căn nhà đang được xây dựng, hàng nghìn dự án bất động sản mọc lên tại các đô thị lớn, nhưng giấc mơ sở hữu một mái nhà của người lao động ngày càng xa tầm với. Đằng sau nghịch lý “càng nhiều nhà, vẫn khó mua” là tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản, làm méo mó chức năng vốn có của nhà ở.
Giá nhà tăng phi mã bất chấp nguồn cung dồi dào
Mỗi sáng, anh Nguyễn Văn Thiết rời căn phòng trọ chật hẹp ở xã An Khánh, ngoại thành Hà Nội, đến gara ô tô nơi anh làm việc. Hơn chục năm bám trụ ở Thủ đô, người thợ sửa xe quê Thanh Hóa vẫn chưa một lần dám nghĩ mình có thể mua nổi một căn nhà. Thu nhập khoảng 20 triệu đồng mỗi tháng không phải thấp, nhưng sở hữu nhà lại rất xa vời. “Với giá nhà hiện tại, tôi phải đi làm 50 năm không ăn uống, ốm đau thì mới mua nổi căn hộ 2 phòng ngủ ngoại thành”, anh nhẩm tính.
Chị Trần Thị Hoài Thu, nhân viên văn phòng, tìm mua một căn hộ cũ gần 20 năm tuổi tại phường Từ Liêm với giá 3,7 tỷ đồng. Một tuần sau, chủ nhà báo giá mới: 3,9 tỷ đồng. Chưa kịp xoay xở, căn hộ tiếp tục lên 4 tỷ đồng. Số tiền nhiều năm tích cóp không theo kịp tốc độ tăng giá nhà chỉ trong vài tuần. Cuối cùng, chị đành từ bỏ kế hoạch mua nhà và tiếp tục đi thuê vì “tìm mua nhà giống như đang chạy đuổi theo một cái bóng”.
Quý I/2026, cả nước có khoảng 52 nghìn sản phẩm nhà ở thương mại được mở bán, tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc căn hộ chiếm tới 67% tổng nguồn cung mới. Thế nhưng, càng nhiều dự án xuất hiện, giá nhà lại càng leo thang. Tại Hà Nội, giá căn hộ sơ cấp trung bình đã lên tới 102 triệu đồng/m², tăng 29% chỉ sau một năm. Ngay cả những khu vực từng được xem là vùng ven như Gia Lâm hay Đông Anh, nhiều dự án mới đã vượt mốc 100 triệu đồng/m², thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m². Thị trường gần như không còn căn hộ sơ cấp dưới 60 triệu đồng/m².
Trong hơn 40 nghìn căn hộ đủ điều kiện đưa ra thị trường đầu năm nay, nhà ở giá phù hợp và nhà ở xã hội chỉ chiếm khoảng 7 nghìn căn, còn phần lớn nguồn cung vẫn thuộc phân khúc trung cao cấp và hạng sang. Bộ Xây dựng cho biết đến đầu năm 2025, cả nước có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn nhà, tổng vốn đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.
TS Nguyễn Tuấn Anh, Giảng viên ngành Tài chính tại Đại học RMIT Việt Nam, cho rằng: “Dưới góc độ cấu trúc cung - cầu, khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng quá áp đảo, thị trường gần như mất hoàn toàn khả năng tự điều chỉnh giá, ngay cả trong những giai đoạn giao dịch chững lại hay thanh khoản suy yếu. Mỗi dự án mới được mở bán với mức giá kỷ lục lại vô tình thiết lập một mặt bằng giá mới cho toàn thị trường.”
Khi nhà ở trở thành công cụ tích sản
Những khu biệt thự bỏ hoang không chỉ là hiện tượng cá biệt. Giai đoạn 2025-2026, khoảng 70% giao dịch trên thị trường thứ cấp hiện nay là hoạt động mua đi bán lại giữa các nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn. Khi giá nhà tăng nhanh hơn lãi suất ngân hàng, nhanh hơn tốc độ tăng lương và được xem là kênh giữ tài sản an toàn nhất, ngày càng nhiều dòng tiền đổ vào bất động sản với mục đích chờ tăng giá. Giá tăng kéo thêm nhà đầu tư mới, nhà đầu tư mới lại tiếp tục đẩy giá lên cao hơn, tạo thành vòng xoáy tự củng cố.
Thông điệp của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm: “Nhà là để ở, không phải để kinh doanh, tích sản” đã chạm đúng vào nghịch lý lớn nhất của thị trường. Đến cuối năm 2024, diện tích nhà ở bình quân đầu người của Việt Nam mới đạt 26,6 m² sàn/người. Vẫn còn khoảng 1,9% hộ gia đình đang sinh sống trong những ngôi nhà có tuổi đời hơn 49 năm. Chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, cao gấp khoảng 11,5 lần mức trung bình toàn cầu.
“Núi nợ” sau “cuộc chơi” bất động sản
Năm 2025, tín dụng bất động sản tăng tới 27%, cao hơn nhiều mức tăng tín dụng chung của nền kinh tế là 17,8%. Theo Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 2/2026, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt 2,2 triệu tỷ đồng, tăng 11,7% so với Quý IV/2025 và tăng tới 43% so với cùng kỳ. Trong khi đó, tăng trưởng tín dụng của toàn nền kinh tế trong hai tháng đầu năm chỉ đạt 1,4%. Dòng vốn đang chảy vào bất động sản với tốc độ cao gấp hơn 8 lần mức tăng trưởng tín dụng chung.
Khi tín dụng ngân hàng bị siết lại, các doanh nghiệp bất động sản tìm đến kênh trái phiếu. Năm 2026, khoảng gần 204 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp sẽ đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm hơn 124.700 tỷ đồng, tương đương 61% tổng lượng trái phiếu đến hạn của toàn thị trường. Riêng quý II/2026, khoảng 46 nghìn tỷ đồng trái phiếu bất động sản sẽ đến kỳ thanh toán.
Sau những khu đô thị tối đèn và những căn biệt thự bỏ hoang không chỉ là sự lãng phí nguồn lực, mà còn là giấc mơ an cư ngày càng xa tầm với của hàng triệu người lao động. Nghị quyết Đại hội XIV của Đảng xác định: Hoàn thiện mô hình, cơ chế, chính sách quản lý phát triển xã hội hiện đại, toàn diện, bao trùm, bền vững; phát triển kinh tế gắn với bảo đảm tiến bộ, công bằng xã hội, không ngừng nâng cao đời sống, hạnh phúc của nhân dân.
