Giá nhiều căn hộ tập thể cũ tại Hà Nội đã tăng lên hàng trăm triệu đồng mỗi mét vuông, theo đà tăng của thị trường chung cư. Trên trang bán bất động sản trực tuyến, một căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại phố Cửa Nam, diện tích sử dụng 45 m2, đang được rao bán với mức giá 4,35 tỷ đồng. Đáng chú ý, căn hộ này chỉ có 12 m2 được cấp sổ đỏ, trong khi 33 m2 còn lại không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m2, một con số khiến nhiều người giật mình.
Theo người bán, căn hộ được giữ nguyên hiện trạng, bố trí đầy đủ công năng với không gian thông sàn, phòng khách, gác xép rộng, bếp và khu vệ sinh riêng biệt. Một căn tập thể cũ khác tại quận Hoàn Kiếm cũng có giá trên 300 triệu đồng/m2. Cụ thể, căn hộ này có diện tích 30 m2 ở tầng 1, giá bán 9,8 tỷ đồng, tương đương 326,67 triệu đồng/m2. Ở tầng cao hơn, một số căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích tương tự có giá bán khoảng 5 tỷ đồng, tức hơn 160 triệu đồng/m2.
Giá nhà tập thể cũ tăng mạnh tại nhiều quận trung tâm
Một căn hộ tập thể nhỏ 21 m2 tại phố Bà Triệu được rao tới 3,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 166 triệu đồng/m2 nhờ lợi thế vị trí trung tâm. Tại khu tập thể Nghĩa Tân (quận Cầu Giấy), một căn hộ tầng 1 có diện tích sổ đỏ 48 m2, diện tích thực sử dụng 100 m2, được rao bán với giá 7,3 tỷ đồng, tương đương 152,08 triệu đồng/m2. Một căn khác diện tích sổ đỏ 32 m2, diện tích thực sử dụng 72 m2 với đầy đủ nội thất, có giá gần 4 tỷ đồng, tức trên 120 triệu đồng/m2.
Theo anh Nguyễn Linh, một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội, trước đây căn hộ tập thể được coi là rẻ hơn nhà ở trong khu dân cư. Tuy nhiên, do giá nhà, giá đất tăng liên tục nên phân khúc này không còn rẻ như trước. Các khu tập thể như Cửa Nam, Tông Đản, Bà Triệu, Hàng Điếu đều nằm trong lõi nội đô lịch sử của Hà Nội, nơi quỹ đất gần như đã cạn kiệt hoàn toàn. Khu vực này không thể mở rộng, không thể xây thêm và hầu như không còn nguồn cung nhà ở mới.
Bên cạnh đó, chung cư mới trong nội đô hầu như không còn, hoặc nếu có thì giá đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân. Nhà mặt đất lại càng khó tiếp cận khi mức giá đã ở một đẳng cấp hoàn toàn khác. Vì vậy, nhà tập thể cũ trở thành phương án cuối cùng cho những người có nhu cầu ở thật, làm việc tại trung tâm, không muốn di chuyển xa và chấp nhận đánh đổi về tiện nghi, tuổi thọ công trình để đổi lấy vị trí.
Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi quyết định
Anh Linh cho biết, với nhiều người, việc bỏ ra 4-5 tỷ đồng để sở hữu một bất động sản nằm giữa trung tâm Hà Nội, có thể ở, cho thuê hoặc giữ tài sản dài hạn, vẫn là lựa chọn chấp nhận được, thậm chí được xem là khôn ngoan trong bối cảnh lạm phát và nhiều kênh đầu tư khác tiềm ẩn rủi ro. Ngoài ra, một số căn tập thể có vị trí ở tầng 1 có lợi thế kinh doanh tốt nên mức giá hàng trăm triệu đồng là bình thường.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, đánh giá nguyên nhân khiến nhiều nhà tập thể cũ trở thành hàng hot là do nằm tại những vị trí vàng tại trung tâm Hà Nội, được săn tìm bởi nguồn cung nhà ở mới khan hiếm. Tuy nhiên, ông Đính cho rằng người mua cũng cần chú ý đến diện tích thực và diện tích cơi nới khi mua loại hình này. Bởi trong quá trình sinh sống, có không ít hộ dân đã cơi nới thêm chuồng cọp rộng hàng chục mét vuông, gây nhiều rủi ro về an toàn và đầu tư cho người mua lại.
Thực tế, tại các căn hộ tập thể cũ, diện tích thực được xây dựng thường rất nhỏ, trong quá trình sinh sống các hộ dân cơi nới thêm diện tích. Các diện tích cơi nới này không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc trong bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Do vậy, dù có những thông tin thành phố cải tạo, xây dựng lại tập thể cũ, nơi tiềm năng trở thành vị trí vàng, người mua vẫn cần cân nhắc kỹ trước khi mua.
Đồng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, cho biết nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà tập thể cũ tăng cao là do các căn hộ này nằm ở vị trí trung tâm, lõi đô thị, nơi hạ tầng, tiện ích, giao thông, dịch vụ đều đã hoàn thiện. Những khu tập thể cũ như Cửa Nam, Tông Đản, Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ, Bà Triệu đều nằm ở những vị trí mà hiện nay gần như không còn quỹ đất trống để phát triển dự án mới. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực, nhu cầu kinh doanh và đầu tư tích sản vẫn hiện hữu, khiến giá bị đẩy lên rất cao.
Theo ông Lượng, giá nhà tập thể tăng mạnh thời gian qua còn do ảnh hưởng từ mặt bằng giá chung cư và nhà phố. Khi giá căn hộ thương mại tại nội đô Hà Nội liên tục lập mặt bằng mới, nhiều người có ngân sách hạn chế hơn buộc phải dịch chuyển sang phân khúc nhà tập thể cũ, từ đó tạo thêm lực cầu và đẩy giá lên.
