Chủ đầu tư nhà xã hội, nhà lưu trú công nhân Thiên Phát cho biết giá căn hộ nhỏ cho thuê khoảng 100.000 đồng/m²/tháng, nhưng mức này công nhân sẽ không thuê nổi. Chủ trương phát triển nhà ở xã hội cho thuê đang nhận được sự hưởng ứng tích cực từ các doanh nghiệp. Thực tế hơn 10 năm trước, nhà lưu trú công nhân, nhà xã hội cho thuê đã được một số doanh nghiệp tại TP.HCM tiên phong đầu tư. Hầu hết các dự án ra đời đều trong tình trạng cung không đủ cầu.
Thực trạng thiếu nhà ở cho thuê giá phù hợp
Thống kê của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), do thiếu nguồn nhà ở cho thuê giá phù hợp nên trong hơn 30 năm qua, hầu hết công nhân, người lao động nhập cư phải thuê phòng trọ tại các khu nhà trọ tư nhân với giá bình quân khoảng 2 triệu đồng/tháng. TP.HCM hiện có khoảng 4,2 triệu người đang phải thuê nhà trọ/phòng trọ.
Ông Nguyễn Văn Lợi, Chủ tịch HĐQT Công ty Thiên Phát và Công ty Thanh Bình, cho biết nhu cầu thuê nhà giá hợp lý, đáp ứng đầy đủ điều kiện sống với công nhân, người lao động nhập cư rất bức thiết. Khu nhà ở cho thuê 49 năm tại phường Tân Tạo do doanh nghiệp tư nhân đầu tư. Khu lưu trú công nhân Thiên Phát có hơn 350 căn hộ, mỗi căn rộng 35 m², được thiết kế khép kín với phòng khách, phòng ngủ, bếp và nhà vệ sinh.
Giá thuê thực tế và bài toán lỗ lũy kế
Theo ông Nguyễn Văn Lợi, nếu tính đúng chi phí đầu tư, giá thuê mỗi căn phải từ 4 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, với thu nhập của công nhân 5-10 năm trước, dành 4 triệu đồng để trả tiền nhà thì không đảm bảo, nên giá thuê hơn nhiều năm nay được tính 1,8 - 2 triệu đồng/tháng. "Với giá thuê này, trong 14 năm qua, tính ra tôi lỗ lũy kế hơn 150 tỷ đồng rồi. Tuy nhiên, chúng tôi có hệ sinh thái khép kín từ thiết kế, xây dựng, nội thất và cả quản lý, vận hành nên co kéo, tiết kiệm mỗi thứ một ít. Doanh nghiệp cũng được vay vốn ưu đãi 70 tỷ đồng/dự án từ chính sách của TP.HCM, nhờ đó suất đầu tư cũng hợp lý hơn", ông Lợi cho biết.
Doanh nghiệp này đã có gần 400 căn cho thuê và một dự án sắp hoàn thiện, nâng tổng nhà cho thuê lên gần 1.000 căn. Ông Lợi cho biết với chủ trương đẩy mạnh nhà xã hội cho thuê hiện nay, ông sẽ tăng tốc triển khai khoảng 6 dự án, tổng số gần 20.000 căn hộ. Trong đó từ nay đến cuối năm 2026 khởi công ít nhất 3 dự án với khoảng 6.000 căn.
Mô hình của Bcons và Lê Thành
Ông Lê Như Thạch, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, cho biết doanh nghiệp đang vận hành khoảng 3.000 căn hộ và phòng cho thuê, với giá mỗi tháng từ khoảng 2,5 triệu đồng đến dưới 6 triệu đồng/căn hộ/phòng. Bcons cũng đang xây khoảng 6.000 căn hộ cho thuê khác và cam kết phát triển 10.000 căn trong thời gian tới. Theo ông Lê Như Thạch, quỹ nhà cho thuê của Bcons được hình thành từ quá trình tích lũy lâu dài, tiết kiệm nguồn lực và chủ động giữ lại một phần quỹ nhà để phục vụ chính người lao động của doanh nghiệp. "Chúng tôi không làm các dự án nhà xã hội, nhà cho thuê độc lập mà ghép trong các dự án nhà thương mại, để cùng sử dụng chung hạ tầng, tiện ích, đảm bảo người thuê căn hộ hay thuê phòng nhỏ đều có tiện ích đầy đủ", ông Thạch cho biết.
Theo nhà sáng lập Bcons, doanh nghiệp đang có 3 nguồn nhà cho thuê. Thứ nhất là trong các dự án nhà thương mại để bán, doanh nghiệp luôn dành ra một phần nhà để cho thuê. Nguồn thứ 2 khá đặc biệt. Là trong quá trình làm các dự án, khu dân cư lớn, một số đất xung quanh người dân bán cho doanh nghiệp. Vì không kịp đưa vào dự án nên doanh nghiệp tận dụng nguồn đất này làm các khu nhà cho thuê với diện tích nhỏ trên dưới 30m². Nguồn thứ 3 là các căn hộ dịch vụ cao cấp hơn, dành cho thuê chủ yếu là chuyên gia, có thể thuê ngắn ngày, theo tháng hoặc năm. Cách làm này giúp doanh nghiệp vừa tạo được nguồn nhà cho thuê phục vụ người chưa có điều kiện mua nhà, vừa chủ động hỗ trợ chỗ ở cho người lao động của chính mình. Ông Thạch cho biết lao động của doanh nghiệp này được hưởng ưu đãi giảm đến 50% giá thuê nhà.
Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành, người đi đầu, kiên định với mô hình nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê tại TP.HCM nhiều năm nay, cho biết doanh nghiệp đang phục vụ khoảng 4.500 hộ thuê, bao gồm nhiều loại hình cả căn hộ cho thuê và phòng nhỏ. Hiện Lê Thành cũng đang thi công khoảng 2.500 căn nhà xã hội bán - cho thuê và chuẩn bị các thủ tục đầu tư tiếp 3.000 căn từ quỹ đất sẵn có. Ông Nghĩa hy vọng trong năm 2026 này có thể làm được 4 dự án với 5.500 căn hộ, đáp ứng nhu cầu ở khu vực Bình Chánh cũ.
Khó kham nổi giá thuê nếu không được hỗ trợ
Theo ông Nguyễn Văn Lợi, sau thời gian đầu tư nhà ở xã hội, ông rút ra nhận định loại hình này ban đầu cho thuê hiệu quả hơn. Bởi phần lớn người lao động nhập cư về TP.HCM chưa có tâm lý ổn định, nên thời gian đầu chỉ mong muốn thuê nhà ở. Mất vài năm, thậm chí hơn 10 năm, khi họ quen với nếp sống thành thị, quen tác phong công nghiệp và quyết định làm người dân TP.HCM thì mới có nhu cầu sở hữu nhà. Lúc đó, nếu có nhu cầu, họ sẽ được chuyển từ thuê sang mua chính căn nhà đang thuê với giá trị còn lại. "Có khi tích cóp mua được nhà thì người ta có khi không còn làm công nhân nữa, trong khi thời gian đầu rất cần có chỗ ở ổn định. Có nơi ở thì họ yên tâm làm việc, gắn bó với doanh nghiệp. Tôi rất mừng khi hiện nay, Chính phủ có phương án đẩy mạnh làm nhà cho thuê. Từ đây các doanh nghiệp tâm huyết sẽ đóng góp nhiều hơn, để người lao động về TP.HCM có nơi ở khang trang. Đó mới là điều quan trọng", ông Lợi nói thêm.
TP.HCM đang có phương án phát triển 50.000 căn hộ nhà xã hội cho thuê. Nhà đầu tư này nói thêm nhiều người lao động về Thành phố làm việc rất chịu thương chịu khó, chấp nhận sống kham khổ, ở phòng trọ chật hẹp. Nhưng ở thời gian dài sẽ không đảm bảo sức khỏe. Từ thực tế nhà lưu trú Thiên Phát, ông cho biết nhiều người ở hơn 10 năm trả nhà về quê hay có nhà mới, họ nói với ông nhờ chỗ ở khang trang nên con cái khỏe mạnh, đi làm tăng ca có nơi tập trung gửi con, đã giúp họ tích lũy được tiền. Nhiều người trẻ cũng thay đổi lối sống, tác phong nghiêm túc hơn, sau giờ làm không tập trung ca hát, đánh bài, la cà nhậu nhẹt gây ảnh hưởng đến xung quanh. Bởi khi thuê nhà đều có cam kết vi phạm các quy định này sẽ phải trả lại nhà.
Nhưng để hiệu quả thì ngân sách phải hỗ trợ, nếu không thì người thu nhập thấp không kham nổi giá thuê. "Tôi ví dụ căn hộ lưu trú công nhân tôi đầu tư gần 15 năm trước, nếu xác định giá thành theo Quyết định 66 và Thông tư 10 thời điểm đó, thì mỗi m2 khoảng 100.000 đồng/tháng. Tức giá thuê căn hộ 35m2 đã khoảng 4 triệu đồng/tháng. Ở thời điểm đó, so với thu nhập của công nhân thì gồng không nổi. Nên tôi cho thuê 1,8 triệu đồng/tháng, và bù lỗ", ông Lợi cho biết.
Theo ông Lê Hữu Nghĩa, chi phí đầu tư 1 dự án nhà xã hội cho thuê chuẩn mực không hề rẻ. Tính toán của HoREA cho thấy mỗi căn hộ nhà xã hội cho thuê dao động từ 6-10 triệu đồng tùy vị trí, diện tích. Đây là chi phí thuê nhà rất lớn với người lao động bình dân. Để người thuê nhà xã hội được sử dụng tiện ích hiện đại, khá nhiều doanh nghiệp tích cực dành quỹ đất quy định tại các dự án thương mại để làm nhà xã hội, nhà giá bình dân. Do vậy, Nhà nước cần tạo quỹ đất để đầu tư nhà xã hội cho thuê. Cùng với đó là cấp bù lãi suất cho doanh nghiệp, có chính sách vay vốn lãi suất thấp, vay các chương trình ưu đãi... thì giá thành đầu tư nhà mới kéo xuống, giúp giá thuê rẻ hơn. Cùng với đó, yêu cầu cấp thiết là áp dụng các công nghệ mới về vật liệu, về xây dựng để rút ngắn thời gian đầu tư, giảm giá thành, nâng chất lượng công trình... Nhà nước cũng cần quy định mức giá trần với nhà xã hội cho thuê phù hợp. Bởi nếu thả nổi theo thị trường thì rất khó để người lao động, công nhân có thể tiếp cận được nhà ở cho thuê.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, tiền thuê nhà là khoản chi hàng tháng lớn nhất của người lao động. Kinh nghiệm ở nhiều quốc gia, tổ chức quốc tế cho thấy chi phí thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập hàng tháng là phù hợp. Nếu chi phí thuê nhà vượt 25% thu nhập hàng tháng, phần còn lại sẽ không đủ tái tạo sức lao động và bảo đảm cuộc sống gia đình.
