Nhà ở xã hội: Bài toán vốn và lãi suất đầy thách thức
Theo tính toán của các doanh nghiệp, mục tiêu phát triển 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội vào năm 2030 đòi hỏi tổng nguồn vốn đầu tư lên tới khoảng 1 triệu tỷ đồng. Trong đó, nếu nguồn vốn vay ngân hàng chiếm từ 20 đến 25%, hệ thống tín dụng cần cung ứng khoảng 250.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy tổng quy mô vốn vay tiếp cận được mới chỉ đạt khoảng 25.000 tỷ đồng, tương đương với việc đáp ứng chưa đến 10% nhu cầu thực tế.
Gánh nặng lãi suất và khó khăn tiếp cận
Đối với người mua nhà, mức lãi suất vay hiện nay khoảng 12%/năm được đánh giá là quá cao so với thu nhập của phần lớn đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Trong bối cảnh thu nhập chưa tăng tương ứng với chi phí vay vốn, nhiều người dân gặp khó khăn trong việc ổn định cuộc sống và tiếp cận chỗ ở phù hợp. Sự chênh lệch này không chỉ làm trầm trọng thêm bài toán tài chính mà còn hạn chế khả năng sở hữu nhà của các hộ gia đình thu nhập thấp.
Thay đổi tư duy chính sách: Từ sở hữu sang cho thuê
Giáo sư, Tiến sĩ Hoàng Văn Cường, một chuyên gia kinh tế, nhấn mạnh rằng điều quan trọng hiện nay là cần thay đổi tư duy về chính sách nhà ở xã hội. Mục tiêu chính nên là bảo đảm chỗ ở cho người dân thu nhập thấp, không nhất thiết phải ai cũng sở hữu nhà. Với nhóm thu nhập rất thấp, nên ưu tiên phát triển nhà ở xã hội cho thuê dài hạn. Theo ông, Nhà nước cần xác định đối tượng, xét duyệt và phân bổ, trong khi doanh nghiệp đảm nhận nhiệm vụ xây dựng và vận hành theo các tiêu chuẩn đã đặt ra.
Thực trạng "lệch pha" và nguyên nhân sâu xa
Những năm gần đây, chương trình phát triển nhà ở xã hội đã có những chuyển động tích cực, với hơn 100.000 căn hoàn thành trong năm 2025, so với giai đoạn 2023-2024 chỉ đạt khoảng 40.000-50.000 căn mỗi năm. Tuy nhiên, lượng nhà ở xã hội hiện nay vẫn còn khoảng cách khá xa so với nhu cầu thực tế. Tình trạng "lệch pha" này không chỉ xảy ra với nhà ở xã hội mà còn trong toàn bộ cơ cấu thị trường bất động sản, khi phân khúc nhà cao cấp dư thừa trong khi phân khúc vừa túi tiền lại thiếu hụt.
Nguyên nhân sâu xa của sự "lệch pha" này là do sự trộn lẫn giữa cơ chế thị trường và cơ chế phúc lợi Nhà nước. Nhà ở xã hội vốn là chính sách an sinh, đòi hỏi Nhà nước phải đứng ra lo liệu bằng công cụ của mình, nhưng hiện nay chúng ta vẫn đang sử dụng công cụ thị trường để điều tiết. Ngân hàng thương mại và doanh nghiệp bất động sản không thể hoạt động phi thị trường, và nếu cứ dựa vào logic lợi nhuận để giải quyết bài toán phúc lợi, sẽ rất khó đạt được thành công.
Đề xuất cải cách và giải pháp thiết thực
Ông Lê Quang Huy, Phó Tổng Giám đốc công ty cổ phần BIC Việt Nam, đề xuất xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội trên nền tảng VNeID. Khi người dân đăng ký, doanh nghiệp chỉ cần tra cứu và ký hợp đồng theo danh sách đã được xác nhận, giúp đơn giản hóa quy trình và tăng tính minh bạch.
Bên cạnh đó, ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc Ban Quản lý dự án Kim Chung, Đông Anh, chia sẻ rằng nhu cầu mua nhà ở xã hội đang tăng mạnh, nhưng việc chủ đầu tư phải trực tiếp tiếp nhận hồ sơ và tổ chức bốc thăm đang tạo ra áp lực và làm chậm tiến độ. Ông kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước nên đóng vai trò chủ trì trong việc hướng dẫn, tiếp nhận và thẩm định hồ sơ, trong khi doanh nghiệp chỉ đảm nhận bước ký hợp đồng cuối cùng.
Thách thức về chi phí và nguồn vốn
Theo các quy định hiện hành, định mức chi phí xây dựng nhà ở xã hội gần như không khác biệt so với dự án chung cư thương mại, trong khi lợi nhuận lại bị khống chế, khiến biên lợi nhuận của nhà đầu tư hạn chế. Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng Hà Nội, cho rằng cần xem xét yếu tố chi phí đầu vào và bảo đảm mức lợi nhuận hợp lý để khuyến khích doanh nghiệp tham gia.
Nguồn vốn tín dụng cho phát triển nhà ở xã hội cũng đóng vai trò quyết định. Mặc dù đã có các chương trình hỗ trợ, quy mô nguồn vốn vẫn còn hạn chế so với nhu cầu lớn của thị trường. Lãi suất cho vay, dù được ưu đãi, vẫn chịu tác động từ mặt bằng lãi suất thị trường, ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.
Hướng tới tương lai: Đơn giản hóa thủ tục và phát triển bền vững
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ ra rằng điểm nghẽn lớn nhất hiện nay nằm ở thủ tục pháp lý phức tạp và mất thời gian. Ông đề xuất cần tiếp tục rà soát, rút gọn các thủ tục hành chính để đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Ngoài ra, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong việc xác định cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhu cầu thực tế của người thu nhập thấp, cũng như hỗ trợ phát triển nhà trọ cho thuê do cá nhân đầu tư.
Tóm lại, để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, cần một sự thay đổi toàn diện từ tư duy chính sách, cải cách thủ tục, đến việc bảo đảm nguồn vốn và lãi suất phù hợp, nhằm mang lại chỗ ở ổn định cho người dân thu nhập thấp.
