Chuyên gia phản đối việc xếp bất động sản vào nhóm rủi ro
Tại Hội thảo "Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển" do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 17.4, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đã phát biểu rằng chính sách tín dụng đóng vai trò cực kỳ quan trọng đối với toàn bộ nền kinh tế, không chỉ riêng ngành bất động sản. Ông nhấn mạnh rằng trong 21 ngành kinh tế được phân loại ở bậc 1 - mức quan trọng nhất, có sự hiện diện của ngành kinh doanh bất động sản.
Đánh giá rủi ro chưa thỏa đáng
Ông Châu phân tích: "Chính phủ luôn có định hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, nhưng bất động sản lại thường xuyên bị xếp vào nhóm có nhiều rủi ro. Đánh giá này là chưa thỏa đáng." Ông cho rằng quan điểm về bất động sản hiện nay còn khá lệch lạc khi chỉ tập trung vào thị trường nhà ở, trong khi ngành này bao gồm nhiều phân khúc đa dạng như bất động sản công nghiệp, du lịch, y tế, giáo dục và vui chơi giải trí. Đặc biệt, trong khoảng 15 năm qua, bất động sản công nghiệp luôn là điểm sáng của thị trường.
Vai trò quan trọng của nhà ở
Ông Châu cũng chỉ ra rằng nhà ở có nhiều phân khúc khác nhau, từ nhà ở xã hội - một phân khúc quan trọng đáp ứng nhu cầu cư trú cơ bản của người dân nhưng vẫn thiếu nguồn cung, đến nhà ở thương mại vừa túi tiền. Hai loại hình này cần được coi là chiến lược để phát triển bền vững vì chúng đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. "Chúng ta phải khẳng định vai trò rất quan trọng của bất động sản nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng. Nhu cầu ăn, mặc cơ bản không khó khăn, nhưng nhu cầu ở là rất lớn và cần tiếp tục giải quyết", ông nhấn mạnh.
Ông dẫn chứng về TP.HCM, nơi sau khi sáp nhập, dân số dự kiến lên đến 18-19 triệu người, đòi hỏi phải đảm bảo đời sống về ăn, ở, học hành và chữa bệnh. Tuy nhiên, giai đoạn 2021-2025, thành phố chỉ thực hiện được khoảng 17.000 căn nhà ở xã hội, trong khi chỉ tiêu giao mới phải đạt gần 200.000 căn trong giai đoạn 2026-2030. TP.HCM đã điều chỉnh tiêu chí thu nhập từ 20 triệu đồng/tháng lên 25 triệu đồng/tháng đối với người thuộc diện mua nhà ở xã hội, mở ra nhiều cơ hội tiếp cận, nhưng vấn đề then chốt vẫn là nguồn cung ở đâu.
Ví dụ, dự án nhà ở xã hội trên đường Lý Thưởng Kiệt với 1.025 căn hộ, trong đó 270 căn cho thuê và hơn 750 căn để bán, nhưng có đến hơn 12.000 người đăng ký mua. Ông Châu đề xuất cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại với giá phù hợp, bên cạnh nhà ở xã hội.
Kêu gọi không hoảng sợ với bất động sản
Theo ông Lê Hoàng Châu, tín dụng là "máu" của nền kinh tế và giữ vai trò cực kỳ quan trọng. Ông chỉ ra rằng chính sách cho phép các ngân hàng cho vay 30% vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn đã giúp các ngân hàng vận hành ổn định và an toàn, và chủ trương này cần được tiếp tục, đồng thời giao quyền chủ động cho các nhà băng.
Tuy nhiên, ông bày tỏ lo ngại khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đưa ra chủ trương tăng trưởng tín dụng không vượt mức tăng trưởng chung của ngành, dự kiến chỉ khoảng 15% trong năm nay, cùng với việc hạn mức tín dụng (room) được giải quyết theo quý, khiến các ngân hàng không chủ động được. Ông đề xuất NHNN nên giao room tín dụng cả năm cho các ngân hàng và xem xét nâng trần trong quý 2/2026 để thực hiện mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số theo chủ trương của Đảng và Chính phủ.
Ông Châu dẫn chứng: "Năm 2025, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng đạt 19%, trong đó bất động sản hơn 24%. Bao giờ tăng trưởng tín dụng bất động sản cũng cao hơn cả ngành. Việc năm 2026 đưa ra quy định tín dụng bất động sản không tăng cao hơn mức chung của ngành đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn trong giải ngân và cá nhân tiếp cận vốn." Ông kêu gọi: "Chúng ta đừng nên hoảng sợ đối với lĩnh vực bất động sản, không nên có thành kiến mà cần có giải pháp phù hợp. Ngân hàng hoàn toàn có thể xác định được khách hàng uy tín và cho vay với rủi ro thấp nhất."
Đề xuất chính sách tín dụng phù hợp
Người đứng đầu HoREA cũng lưu ý rằng không nên có định kiến với bất động sản cao cấp vì phân khúc này đáp ứng nhu cầu của một bộ phận người dân. Ông cho rằng các ngân hàng cần chia sẻ hơn với nền kinh tế, đặc biệt trong bối cảnh Chính phủ và NHNN kêu gọi giảm lãi suất cho vay và tiết kiệm chi phí.
Ông đặt vấn đề: "Trong giai đoạn Covid-19, lợi nhuận của toàn ngành ngân hàng dao động quanh 7 tỉ USD/năm, nhưng bình thường là 9-10 tỉ USD/năm. Vậy ngân hàng đã chia sẻ đủ cho người dân và nền kinh tế chưa?" Ông dẫn chứng về việc ngân hàng chỉ cho vay 70% giá trị đánh giá bất động sản, ví dụ một bất động sản trị giá 100 tỉ đồng chỉ được định giá 70 tỉ đồng và cho vay 49 tỉ đồng, nhưng trong thị trường suy thoái, tài sản này có thể chỉ còn giá 50-60 tỉ đồng, cho thấy ngân hàng ít rủi ro khi cho vay có thế chấp.
Cuối cùng, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh cần có chính sách tín dụng phù hợp cho bất động sản, hỗ trợ cả người mua và doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại có giá phù hợp, góp phần đạt mục tiêu tăng trưởng kinh tế 2 con số trong năm nay.
