Quỹ đất 'sạch' - Chìa khóa tháo gỡ nút thắt nhà ở xã hội tại TP.HCM và Đồng Nai
Trong bối cảnh phát triển kinh tế nhanh chóng, việc đảm bảo nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân đang trở thành vấn đề cấp thiết tại các địa phương như Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai. Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết để thực hiện hiệu quả các dự án này chính là ưu tiên quỹ đất dành riêng, gắn liền với phát triển hạ tầng khu công nghiệp, tạo cơ sở vững chắc cho nhà đầu tư chủ động tiếp cận và triển khai.
Nút thắt quyết định từ quỹ đất
Trong chuỗi các yếu tố cấu thành thị trường nhà ở xã hội, quỹ đất được xem là khâu 'đầu vào' mang tính quyết định. Thực tế cho thấy, cả Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai vẫn còn lúng túng trong việc bố trí quỹ đất dành riêng cho nhà ở xã hội. Một số khu vực chưa thực hiện nghiêm túc quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, việc lựa chọn vị trí đất cũng chưa hợp lý, khi nhiều khu đất dành cho nhà ở xã hội lại nằm xa nơi làm việc của công nhân, thiếu kết nối hạ tầng giao thông và các dịch vụ thiết yếu.
Đại diện Công ty cổ phần Phát triển đô thị Sài Gòn Tây Bắc, đơn vị đầu tư hạ tầng khu công nghiệp Tân Phú Trung tại xã Củ Chi, chia sẻ: Nhiều năm qua, một doanh nghiệp FDI từ Mỹ hoạt động trong khu công nghiệp này vẫn chưa thể tuyển dụng đủ số lượng công nhân theo nhu cầu, khoảng 2.000 đến 3.000 người, do xung quanh khu công nghiệp không có nhà trọ phù hợp. Mặt khác, do ban đầu khu công nghiệp không dành quỹ đất để xây dựng nhà lưu trú công nhân, hầu hết các công ty sản xuất trong khu đều phải tuyển dụng nguồn lao động từ bên ngoài, trên địa bàn lân cận hoặc các tỉnh giáp ranh.
Đại diện bộ phận quản lý dự án của công ty này cũng tiết lộ: 20 năm trước, công ty đã tạo lập quỹ đất xây dựng nhà ở cho công nhân với quy mô 49 ha giáp ranh khu công nghiệp, nhưng không thể triển khai do vướng mắc một số thủ tục pháp lý, đặc biệt là loại hình đất để đầu tư xây dựng nhà ở. Từ đó, khu đất 49 ha này bị 'đóng băng', dù toàn bộ khu đất đã được đền bù xong, trong khi nhu cầu về nhà ở cho công nhân tại đây vẫn rất cấp bách.
Thách thức và giải pháp từ các địa phương
Thực tế cho thấy, nếu không có quỹ đất 'sạch' do Nhà nước chuẩn bị sẵn, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội sẽ kéo dài, làm giảm sức hấp dẫn đầu tư, đồng thời khiến mọi chính sách ưu đãi khác khó phát huy hiệu quả. Do đó, vấn đề đặt ra đối với các địa phương, đặc biệt là Thành phố Hồ Chí Minh và Đồng Nai, là cần chủ động 'siết' quy hoạch, tạo lập và quản lý quỹ đất dành cho nhà ở xã hội ngay từ đầu.
Theo Sở Xây dựng Đồng Nai, chỉ tiêu Chính phủ giao cho tỉnh trong giai đoạn 2025-2030 là hoàn thành ít nhất 65.000 căn hộ nhà ở xã hội. Trong đó, năm 2026, tỉnh được giao hoàn thành 8.033 căn. Dự kiến, trong năm 2026, Đồng Nai sẽ khởi công 23 dự án với quy mô 21.864 căn hộ.
Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai, ông Hồ Văn Hà, cho biết: Để bảo đảm chính sách an sinh xã hội, năm 2022, Tỉnh ủy Đồng Nai đã ban hành Nghị quyết 07-NQ/TU về phát triển nhà ở công nhân và nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025. Trong quá trình triển khai, Ủy ban nhân dân tỉnh xác định việc chủ động về quỹ đất là một trong những khâu quan trọng nhất. Đến nay, tỉnh đã dành hơn 700 ha đất công và 300 ha đất từ 20% quỹ đất nhà ở thương mại để bố trí cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân.
Ông Hà khẳng định: 'Chúng ta cần an cư, lạc nghiệp cho anh, chị em công nhân lao động để bảo đảm nguồn nhân lực ổn định, không bị đứt quãng. Đây là việc phải làm, vì thực tế các khu nhà trọ không bảo đảm điều kiện sống, nên việc hình thành nhà ở xã hội sẽ dần thay thế.'
Chuyển đổi tư duy và hành động cụ thể
Theo các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, để tháo gỡ 'điểm nghẽn' trong phát triển nhà ở cho công nhân và nhà ở xã hội, các địa phương cần chuyển từ tư duy 'khuyến khích' sang 'chủ động tạo lập' quỹ đất. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, các sở ngành chức năng đang đẩy nhanh giải pháp tháo gỡ vướng mắc để có quỹ đất sạch, phấn đấu đưa 41 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện khởi công trong quý II/2026 với quy mô khoảng 29.200 căn. Trước mắt, ước tính trong giai đoạn 2026-2027, sẽ có 49 dự án hoàn thành, cung cấp khoảng 36.400 căn hộ nhà ở xã hội.
Ông Bùi Minh Trí, Trưởng ban Quản lý các Khu chế xuất và công nghiệp Thành phố Hồ Chí Minh (Hepza), nhận định: Hiện nay, tình trạng phát triển sản xuất và nhà ở cho công nhân đang ở trạng thái 'lệch pha'. Sản xuất phát triển nhanh, nhưng hạ tầng xã hội không theo kịp. Hệ quả là công nhân phải tự xoay xở chỗ ở, hình thành các khu dân cư tự phát, gây áp lực lên hạ tầng đô thị.
Để đầu tư nhà ở xã hội hiệu quả, cần hội tụ hai yếu tố chính: Đối với chủ đầu tư, đó là thủ tục tinh gọn và chính sách hỗ trợ đi kèm như hình thức vay vốn và lãi suất ưu đãi; đối với người lao động, đối tượng thụ hưởng cần thông tin minh bạch và cơ chế trả chậm, thậm chí kéo dài bằng với 'vòng đời' dự án lên đến 50 năm.
Bên cạnh đó, trong khi chờ các dự án nhà ở xã hội hình thành, Hepza đang làm việc với các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để rà soát quỹ đất chưa lấp đầy, nằm trong khu vực phù hợp với đất thương mại dịch vụ, có thể xây dựng nhà lưu trú công nhân hoặc hợp tác với doanh nghiệp sản xuất để xây dựng nhà lưu trú.
Khó khăn và triển vọng từ góc độ doanh nghiệp
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), cho rằng: Định mức lợi nhuận của nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân chỉ ở mức 10% hiện không đủ để 'giải bài toán' tài chính cho doanh nghiệp. Trong khi đó, khó khăn lớn nhất là việc duyệt giá bán nhà ở xã hội, các thủ tục pháp lý liên quan, công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng còn chậm triển khai... đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thu hút doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà ở này.
Tại xã Phước An, tỉnh Đồng Nai, Công ty cổ phần Lắp máy điện nước và Xây dựng cùng Tổng công ty Xây dựng Hà Nội vừa khởi công xây dựng hai dự án nhà ở xã hội, với tổng mức đầu tư hơn 2.300 tỷ đồng. Các dự án này bao gồm Khu chung cư nhà ở xã hội tại khu đất 2,1 ha và Khu chung cư nhà ở xã hội tại khu đất 3,71 ha. Sau khi hoàn thành vào quý I/2028, hai dự án này sẽ đáp ứng chỗ ở cho 8.600 công nhân.
Ông Vũ Hồng Minh, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiêm Tổng Giám đốc công ty, chia sẻ: 'Nhờ chủ trương và thủ tục rút gọn, hai dự án trên đã nhanh chóng khởi công, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở bức thiết của công nhân, người lao động và người thu nhập thấp trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Qua đó, không chỉ giải quyết cơ bản nhu cầu nhà ở cho công nhân và người lao động, mà còn tạo việc làm ổn định cho hàng nghìn kỹ sư, công nhân xây dựng và các ngành nghề phụ trợ.'
Kỳ vọng và chiến lược dài hạn
Với kỳ vọng Đông Nam Bộ tiếp tục là động lực tăng trưởng của cả nước, việc tháo gỡ 'nút thắt' quỹ đất cho nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở công nhân, không chỉ là yêu cầu cấp thiết trước mắt, mà còn là chiến lược dài hạn cần được các địa phương quan tâm thực hiện. Đây chính là 'chìa khóa' để bảo đảm sự hài hòa giữa tăng trưởng kinh tế và tiến bộ, công bằng xã hội trong khu vực.
