Thị trường đất nền Hà Nội đang bước vào giai đoạn hạ nhiệt rõ rệt sau cơn sốt kéo dài suốt năm 2025. Bước sang đầu năm 2026, giá đất tại nhiều khu vực từng là "điểm nóng" như Đông Anh, Hoài Đức, Quốc Oai và vùng ven Hòa Lạc không còn leo thang, thậm chí có xu hướng điều chỉnh giảm.
Giảm giá trên diện rộng
Theo ghi nhận, tại Long Biên, giá đất nền phổ biến dao động 60-135 triệu đồng/m², giảm 2-6 triệu đồng/m² so với đầu năm 2025. Khu vực Gia Lâm ghi nhận mức giá 40-90 triệu đồng/m², giảm 1-4 triệu đồng/m². Tại Đông Anh, giá đất hiện ở mức 35-80 triệu đồng/m², giảm 2-6 triệu đồng/m²; Hoài Đức dao động 45-90 triệu đồng/m², giảm 1-5 triệu đồng/m². Ở các khu vực xa trung tâm hơn như Đan Phượng, Thanh Oai, Thường Tín, giá đất nền phổ biến 25-35 triệu đồng/m², giảm 1-3 triệu đồng/m².
Lượng giao dịch giảm đáng kể so với giai đoạn cao điểm 2021-2024. Nhiều lô đất rao bán nhiều tháng nhưng không có giao dịch. Các văn phòng môi giới từng đông khách nay trở nên trầm lắng. Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, quý I/2026, mức độ quan tâm tới đất nền Hà Nội giảm khoảng 23% so với quý IV/2025.
Nguyên nhân và tâm lý thị trường
Anh Nguyễn Xuân Biên, nhà đầu tư kiêm môi giới tại Hoài Đức, cho biết nhiều lô đất hạ giá tới 500 triệu đồng nhưng vẫn khó bán. "Tâm lý chung bây giờ là ai cũng sợ mua xong lại giảm nên họ chờ rất kỹ", anh nói. Người bán neo giá theo thời sốt, người mua kỳ vọng giảm thêm, khiến giao dịch ì ạch.
Theo phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS), lãi suất cao và kiểm soát tín dụng bất động sản là yếu tố chính khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm. Chi phí vay tăng khiến việc "lướt sóng" đất nền không còn dễ dàng. Nhiều nhà đầu tư mua ở đỉnh 2021-2022 hiện bị kẹt hàng.
Dòng tiền thận trọng hơn
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, nhận định dòng tiền hiện thận trọng hơn, nhà đầu tư tìm đến sản phẩm có giá trị sử dụng thực. Đất nền mất dần sức hút khi phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá. Trước đây, chỉ cần thông tin quy hoạch là thị trường sôi động; nay người mua cân nhắc kỹ pháp lý, thanh khoản và tiềm năng khai thác.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc PropertyGuru Việt Nam, cho rằng đất nền vẫn có tiềm năng dài hạn nhưng thị trường phân hóa mạnh. Sản phẩm pháp lý minh bạch, vị trí tốt, kết nối hạ tầng rõ ràng sẽ giữ thanh khoản; ngược lại, đất tăng giá nhờ tin đồn sẽ khó thu hút dòng tiền.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, khuyên nhà đầu tư thận trọng, chỉ chọn đất nền có khả năng ở thực, kinh doanh tốt, giá tương xứng giá trị sử dụng. Yếu tố pháp lý, quy hoạch và thanh khoản cần đặt lên hàng đầu, không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn. Từ 2019 đến nay, giá đất nền tăng trung bình 50%, khả năng tăng thêm nhiều lần là không cao, trừ khu vực có đại dự án, trung tâm hành chính mới hoặc khu công nghiệp lớn.
