Thị trường bất động sản bước vào giai đoạn chọn lọc tài sản khi chu kỳ vốn thay đổi
Những tín hiệu mới từ hệ thống tài chính đang cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đã bước sang một trạng thái hoàn toàn khác biệt so với giai đoạn vốn rẻ trước đây. Sự thay đổi này không chỉ đến từ chính sách tiền tệ mà còn từ tâm lý đầu tư, tạo nên một bước ngoặt quan trọng trong hành trình phát triển của thị trường.
Chính sách tín dụng thắt chặt và tác động đến thị trường
Ngay từ đầu năm 2026, Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra quy định kiểm soát tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, dao động ở mức khoảng 15%. Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, đồng thời ưu tiên dòng vốn cho sản xuất - kinh doanh nhằm đảm bảo ổn định kinh tế vĩ mô.
Thông điệp từ chính sách vì vậy khá rõ ràng: Dòng tiền trong nền kinh tế không bị đóng lại, nhưng tiêu chuẩn lựa chọn tài sản đang thay đổi một cách căn bản. Tín dụng vẫn được cung cấp, song sẽ đi kèm với sự sàng lọc chặt chẽ hơn đối với các lĩnh vực có mức độ rủi ro cao, trong đó bất động sản là một trọng tâm.
Áp lực tín dụng và sự thay đổi trong cấu trúc thị trường
Ở phía bất động sản, áp lực này thể hiện rõ trong cấu trúc tín dụng của thị trường. Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước tính đến ngày 31 tháng 12 năm 2025 cho thấy, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024.
Con số này cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm tới 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Khi quy mô dòng vốn vào một lĩnh vực tăng nhanh như vậy, xu hướng quản lý thường chuyển sang trạng thái kiểm soát rủi ro mạnh mẽ hơn.
Cùng lúc đó, mặt bằng lãi suất vay mua bất động sản cũng đang thay đổi theo hướng thận trọng hơn. Nhiều ngân hàng lớn đã đưa lãi suất cho vay bất động sản lên ngưỡng cao, có nơi lên gần 14% mỗi năm, tạo ra sức ép không nhỏ đối với cả nhà đầu tư và người mua nhà.
Sự dịch chuyển tâm lý đầu tư và tiêu chí lựa chọn mới
Những con số này tạo ra một thay đổi quan trọng trong cách nhà đầu tư nhìn nhận thị trường. Khi chi phí vốn tăng lên, bài toán đầu tư không còn dừng ở câu hỏi "tài sản này có tăng giá không", mà chuyển sang một câu hỏi thực tế hơn: Tài sản đó có đủ khả năng tạo ra dòng tiền để bù đắp chi phí vốn hay không.
Sự dịch chuyển tâm lý này cũng được phản ánh rõ trong dữ liệu hành vi người mua. Theo VARS IRE, nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt vẫn tiếp tục xuống tiền nhưng ưu tiên sản phẩm có:
- Pháp lý rõ ràng và minh bạch
- Khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định
- Chiến lược đầu tư đủ dài hạn
Cơ hội vẫn xuất hiện ở các dự án có giá trị khai thác rõ ràng, đặc biệt tại khu vực có hạ tầng hoàn thiện và quy hoạch minh bạch, nơi mà dòng tiền có thể được đảm bảo trong dài hạn.
Xu hướng dòng tiền tìm về tài sản lõi đô thị
Trong các chu kỳ lãi suất cao, dòng vốn trên thị trường thường có xu hướng tái phân bổ một cách mạnh mẽ. Thay vì chảy vào các tài sản mang tính đầu cơ, dòng tiền bắt đầu tìm đến những tài sản có khả năng tạo ra giá trị sử dụng và ổn định trong dài hạn.
Đó là lý do trong nhiều chu kỳ bất động sản trên thế giới, các tài sản nằm ở vị trí trung tâm đô thị, gắn với hoạt động kinh tế - du lịch - dịch vụ của thành phố thường có khả năng giữ giá tốt hơn. Những tài sản này không chỉ phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá, mà còn có thể tạo ra dòng tiền từ hoạt động khai thác thực tế.
Tại Việt Nam, logic này đang ngày càng rõ nét khi thị trường bước vào giai đoạn tái cấu trúc. Các bất động sản nằm ở khu vực trung tâm, nơi tập trung dòng khách du lịch và hoạt động dịch vụ, có lợi thế rõ rệt về khả năng khai thác và tạo ra dòng tiền ổn định.
Đà Nẵng - Điển hình cho xu hướng đầu tư mới
Đà Nẵng là một ví dụ điển hình cho cấu trúc này. Trục đô thị dọc sông Hàn - cầu Rồng - trung tâm thành phố từ lâu đã được xem là khu vực tập trung các hoạt động du lịch, dịch vụ và giải trí sôi động nhất của thành phố. Đây cũng là nơi dòng khách du lịch thường xuyên tập trung, tạo ra nền tảng vững chắc cho hoạt động kinh doanh lưu trú và dịch vụ du lịch.
Nhờ đó, các tài sản bất động sản trong khu vực gắn trực tiếp với hệ sinh thái du lịch và dịch vụ, thường được giới đầu tư xem là nhóm tài sản có khả năng giữ giá và khai thác tốt hơn trong dài hạn. Bất động sản ven sông Hàn ghi nhận mức độ quan tâm cao từ các nhà đầu tư có tầm nhìn xa.
Nếu xét theo bộ lọc mới của thị trường, các dự án như The Legend Danang được các nhà đầu tư đánh giá như một lựa chọn đáng cân nhắc trong nhóm tài sản dòng tiền. Dự án nằm ngay khu vực trung tâm bên cầu Rồng và sông Hàn, nơi được xem là trục du lịch quan trọng của thành phố. Vị trí này không chỉ mang lại giá trị cảnh quan và biểu tượng, mà còn gắn trực tiếp với dòng khách du lịch và các hoạt động dịch vụ tại trung tâm Đà Nẵng.
Kết luận: Thị trường chuyển từ "mua theo sóng" sang "mua theo chất lượng"
Vì vậy, trong chu kỳ mới của thị trường, câu hỏi quan trọng nhất với nhà đầu tư không còn là có nên đầu tư bất động sản hay không, mà là đầu tư vào tài sản nào có thể đứng vững qua các chu kỳ thị trường.
Dòng tiền thông minh không biến mất mà chỉ rời khỏi những tài sản yếu để tìm đến những tài sản có nền tảng giá trị vững chắc hơn. Nhà đầu tư vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng điều thay đổi là họ trở nên thận trọng và lý tính hơn, đặt nhiều trọng tâm vào:
- Pháp lý minh bạch và đầy đủ
- Khả năng khai thác và tạo dòng tiền ổn định
- Chất lượng thực của tài sản và vị trí
Thị trường vì vậy đang dịch chuyển từ giai đoạn "mua theo sóng" sang giai đoạn "mua theo chất lượng tài sản", một bước tiến quan trọng trong quá trình trưởng thành của thị trường bất động sản Việt Nam.
