Dự án Khu nhà ở Văn La (Hà Đông, Hà Nội), hiện được giới thiệu với tên thương mại The Vista Văn La, đang xuất hiện hoạt động chào bán căn hộ sôi động dù nhiều hạng mục hạ tầng kỹ thuật vẫn đang thi công. Dự án chậm tiến độ hơn 13 năm so với kế hoạch ban đầu.
Tiến độ nhiều lần điều chỉnh, hạ tầng vẫn dang dở
Dự án được giao cho Sudico (nay là SJ Group) từ năm 2006, chính thức nhận đất năm 2008 với quy mô khoảng 12 ha, tổng vốn đầu tư hơn 1.300 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành năm 2013. Tuy nhiên, dự án chậm triển khai nhiều năm, từng bị đưa vào diện giám sát do để đất hoang hóa.
Đến tháng 5/2023, Hà Nội chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư, giảm diện tích còn 11,4 ha, nâng tổng vốn đầu tư lên gần 2.795 tỷ đồng, bổ sung quy hoạch gồm 2 tòa chung cư 25 tầng và 215 căn nhà thấp tầng. Tiến độ hoàn thành lùi đến quý IV/2026, chậm hơn 13 năm so với kế hoạch ban đầu. Thành phố yêu cầu chủ đầu tư ưu tiên hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trước khi phát triển nhà ở. Tháng 11/2024, Sở Xây dựng Hà Nội cấp giấy phép xây dựng cho các hạng mục hạ tầng kỹ thuật.
Tuy nhiên, ghi nhận thực tế cho thấy phần lớn diện tích dự án vẫn đang thi công hạ tầng. Nhiều tuyến đường nội bộ chưa hình thành rõ ràng, một số khu vực mới triển khai móng và cọc công trình. Các tòa nhà chung cư chưa xuất hiện phần thân, trong khi hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiếp tục được hoàn thiện.
Chủ đầu tư huy động vốn
SJ Group đang đẩy mạnh huy động nguồn lực tài chính cho dự án. Đầu năm 2026, doanh nghiệp thông qua phương án vay vốn tại Ngân hàng TMCP Việt Á - Chi nhánh Hà Nội. ĐHĐCĐ thường niên 2026 cũng thông qua kế hoạch tăng vốn điều lệ từ gần 2.975 tỷ đồng lên hơn 5.272 tỷ đồng, dự kiến chào bán 200 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu để huy động khoảng 2.000 tỷ đồng, phần lớn dành cho dự án Văn La. Theo SJ Group, các thủ tục pháp lý, thiết kế và lựa chọn nhà thầu cơ bản đã hoàn tất, doanh nghiệp đang tiếp tục thực hiện nghĩa vụ tài chính và triển khai các hạng mục đầu tiên.
Hoạt động bán hàng rầm rộ, giá căn hộ tới hơn 90 triệu đồng/m2
Trên thị trường xuất hiện nhiều hoạt động giới thiệu và nhận tư vấn mua bán căn hộ tại dự án. Theo khảo sát, dự án gồm hai tòa căn hộ V1 và V2 với tổng nguồn cung hơn 800 căn. Giá chào bán dao động 89-92 triệu đồng/m2 tùy vị trí và tầng. Các căn hộ gồm loại 2 phòng ngủ, 2 phòng ngủ+, 3 phòng ngủ và 4 phòng ngủ.
Nhiều môi giới cho biết chủ đầu tư đã triển khai đợt mở bán đầu tiên đối với tòa V1 từ đầu tháng 6/2026 và dự kiến giới thiệu tòa V2 trong thời gian tới. Lượng sản phẩm tại tòa V1 được cho là đã giảm đáng kể sau đợt giới thiệu đầu tiên.
Đáng chú ý, một môi giới cho biết người mua cần nộp khoản tiền "booking" 100 triệu đồng vào tài khoản của đơn vị phân phối để giữ chỗ, khoản tiền này được tính vào giá trị căn hộ. Sau giai đoạn booking, khách hàng tiếp tục thanh toán theo tiến độ. Môi giới cho biết khách hàng sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức vào khoảng tháng 9/2026.
Một căn hộ diện tích thông thủy 64,63 m2 được giới thiệu với giá khoảng 6,39 tỷ đồng trước ưu đãi. Nếu chọn thanh toán sớm, khách hàng được chiết khấu gần 14%, tương đương giảm hơn 600 triệu đồng so với vay ngân hàng. Căn hộ dự kiến bàn giao vào quý III - quý IV/2028.
Rủi ro pháp lý và khuyến cáo từ luật sư
Luật sư Phạm Hồng Kiên - Giám đốc Công ty Luật TNHH Cán Cân Việt cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 95/2024/NĐ-CP, dự án muốn mở bán nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng nhiều điều kiện: có quyền sử dụng đất hợp pháp, hồ sơ dự án và thiết kế được phê duyệt, có giấy phép xây dựng, đã khởi công xây dựng và đối với nhà chung cư phải hoàn thành nghiệm thu phần móng. Sau đó, chủ đầu tư phải gửi hồ sơ tới cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để kiểm tra. Chỉ khi có văn bản thông báo hoặc xác nhận đủ điều kiện, chủ đầu tư mới được ký hợp đồng và nhận tiền.
Luật sư nhấn mạnh, theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi bất động sản đã đủ điều kiện kinh doanh, và số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá bán. Việc thay đổi tên gọi từ "đặt cọc" sang "ký quỹ" hay "đặt chỗ" không làm thay đổi bản chất pháp lý. Nếu dự án chưa được xác nhận đủ điều kiện mà đã nhận tiền khách hàng dưới các hình thức khác nhau, có thể phát sinh vấn đề pháp lý.
Luật sư khuyến cáo người mua nhà cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý, đặc biệt là văn bản xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời tìm hiểu kỹ các điều khoản hoàn trả tiền, xử lý vi phạm và quyền chấm dứt thỏa thuận trước khi giao dịch.
