Bỏ khung giá đất từ năm 2026: Hướng tới bảng giá địa phương sát thị trường
Mới đây, Ủy ban Nhân dân phường Cầu Giấy tại Hà Nội đã phối hợp chặt chẽ với Hội Luật gia Thành phố Hà Nội để tổ chức một hội nghị tuyên truyền pháp luật chuyên sâu về lĩnh vực đất đai cho người dân trên địa bàn. Sự kiện này được đánh giá là hoạt động thiết thực và kịp thời, nhằm phổ biến rộng rãi các quy định mới nhất, giúp cộng đồng nắm bắt đầy đủ và thực hiện chính xác quyền lợi cũng như nghĩa vụ của mình trong các vấn đề liên quan đến đất đai.
Đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, cần cập nhật quy định mới
Phát biểu khai mạc hội nghị, bà Nguyễn Thị Thu Hà – Phó Chủ tịch UBND phường Cầu Giấy nhấn mạnh rằng đất đai luôn là lĩnh vực cực kỳ nhạy cảm, tác động trực tiếp đến quyền lợi thiết thực của người dân, do đó luôn nhận được sự quan tâm đặc biệt từ cộng đồng. Việc cập nhật kịp thời những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024 là hết sức cần thiết để tránh tình trạng hiểu sai hoặc thực hiện sai các quy định, đặc biệt trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng phức tạp. Thông qua hội nghị, các báo cáo viên sẽ truyền tải những nội dung sát thực tế nhất, gần gũi nhất với đời sống nhân dân, gắn liền với quyền lợi và trách nhiệm cụ thể của mỗi cá nhân khi thực hiện các thủ tục liên quan đến luật đất đai.
Bãi bỏ khung giá đất: Chuyển sang cơ chế bảng giá địa phương linh hoạt
Tại hội nghị, ông Nguyễn Văn Hà - Phó Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hà Nội, đồng thời là báo cáo viên chính, đã trình bày nhiều nội dung quan trọng và đáng chú ý. Điểm nổi bật nhất là việc bãi bỏ hoàn toàn "khung giá đất" theo quy định mới. Cụ thể, từ ngày 1 tháng 1 năm 2026, Nhà nước sẽ không còn áp dụng mức giá trần chung trên toàn quốc nữa, mà thay vào đó sẽ giao quyền cho từng địa phương tự chủ xây dựng bảng giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương mình.
Theo phân tích chi tiết của báo cáo viên, trước đây "khung giá đất" giống như một "trần nhà" cứng nhắc, giới hạn mức giá tối đa, khiến cho bảng giá đất dù có điều chỉnh thế nào đi chăng nữa cũng không được phép vượt quá ngưỡng này. Điều này đã dẫn đến một thực trạng phổ biến là giá đất do Nhà nước quy định thường thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường thực tế. Ví dụ điển hình tại Hà Nội cho thấy, mức giá trong khung chỉ dao động quanh hơn 200 triệu đồng/m², trong khi các giao dịch thực tế trên thị trường có thể lên tới 500 - 700 triệu đồng/m², gây ra tình trạng người dân chịu thiệt thòi đáng kể khi bị thu hồi đất.
Giải quyết nghịch lý kê khai giá thấp và hướng tới sự công bằng
Một nghịch lý khác cũng được chỉ ra tại hội nghị là thói quen kê khai giá thấp để giảm thiểu nghĩa vụ thuế. Trong nhiều giao dịch, người dân thường ghi giá trị rất thấp trong hợp đồng công chứng, nhưng khi bị thu hồi đất lại mong muốn được đền bù theo giá thị trường cao hơn. Tuy nhiên, các cơ quan chức năng chỉ có thể căn cứ vào hồ sơ pháp lý đã được xác lập chính thức, không thể dựa vào các thỏa thuận "miệng" hay giấy tờ không hợp lệ khác.
Việc chuyển đổi sang cơ chế bảng giá đất sát với thị trường được kỳ vọng sẽ khắc phục hiệu quả những bất cập này, giúp cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng trở nên công bằng và minh bạch hơn. Song song đó, nghĩa vụ tài chính của người dân cũng sẽ tăng lên tương ứng, đòi hỏi sự minh bạch tuyệt đối trong các giao dịch để đảm bảo quyền lợi lâu dài cho tất cả các bên liên quan.
Đột phá trong xử lý đất không có giấy tờ và đất giao trái thẩm quyền
Luật Đất đai 2024 cũng ghi nhận một bước tiến quan trọng khi lần đầu tiên đưa vào cơ chế xử lý đất không có giấy tờ – một thực trạng phổ biến tại nhiều địa phương trên cả nước. Theo đó, những trường hợp sử dụng đất ổn định trước ngày 1 tháng 7 năm 2014, không vi phạm pháp luật, không thuộc diện giao trái thẩm quyền và được xác nhận không có tranh chấp sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, luật mới cũng mở ra hướng xử lý rõ ràng đối với đất giao trái thẩm quyền. Nếu trước đây các trường hợp này tiềm ẩn nguy cơ "mất trắng" khi bị thu hồi, thì nay có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về thời điểm giao đất, quy hoạch, tình trạng tranh chấp và nghĩa vụ tài chính. Đây được đánh giá là quy định mang tính nhân văn sâu sắc, góp phần tháo gỡ nhiều tồn đọng lịch sử kéo dài trong quản lý đất đai.
Giảm áp lực tài chính để người dân hợp thức hóa quyền lợi dễ dàng hơn
Theo ông Hà, một trong những nội dung đang được người dân đặc biệt quan tâm là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong bối cảnh bảng giá đất tăng cao. Nhiều hộ gia đình có đất ở xen kẽ với đất vườn, ao, khi có nhu cầu tách thửa, xây dựng nhà ở cho con cái buộc phải thực hiện chuyển đổi, kéo theo khoản tiền sử dụng đất rất lớn.
Để tháo gỡ khó khăn này, Nghị quyết số 254/2025 đã đưa ra cơ chế tính tiền sử dụng đất linh hoạt và hợp lý hơn. Theo đó, người dân không còn phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp như trước, mà chỉ phải nộp theo tỷ lệ 30%, 50% hoặc 100% tùy theo diện tích trong hoặc vượt hạn mức quy định.
Cách tính mới này giúp giảm đáng kể chi phí cho người dân, đặc biệt trong các trường hợp diện tích đất không quá lớn. Trên thực tế, với cùng một thửa đất, số tiền phải nộp có thể giảm tới một nửa so với trước đây, qua đó giảm áp lực tài chính đáng kể và tạo điều kiện thuận lợi để người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất của mình.
Thay đổi trong cấp giấy chứng nhận và tác động lâu dài
Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 cũng có sự thay đổi quan trọng khi không còn cấp "sổ đỏ" mang tên hộ gia đình từ ngày 1 tháng 8 năm 2024. Thay vào đó, giấy chứng nhận sẽ ghi tên cá nhân, vợ chồng hoặc nhóm người đồng sở hữu. Đối với các sổ đã cấp trước đó, quyền lợi vẫn được bảo đảm đầy đủ và người dân có thể chuyển đổi khi có nhu cầu thực tế.
Có thể thấy rằng, những điểm mới của Luật Đất đai 2024 cùng các chính sách đi kèm đang từng bước tháo gỡ những "nút thắt" lâu nay trong công tác quản lý đất đai. Việc hiểu đúng và thực hiện đúng các quy định không chỉ giúp người dân bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình mà còn góp phần xây dựng một thị trường bất động sản minh bạch, ổn định và bền vững trong tương lai.
