Nhiều chuyên gia kinh tế và bất động sản bày tỏ sự đồng tình với quan điểm 'nhà để ở, không phải để đầu cơ' của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm. Họ cho rằng đây là định hướng quan trọng đưa thị trường bất động sản trở về giá trị cốt lõi là phục vụ nhu cầu an cư của người dân. Trong bối cảnh giá nhà tại nhiều đô thị tăng nhanh hơn thu nhập, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền khan hiếm, các chuyên gia nhấn mạnh việc phát triển nhà ở xã hội, đặc biệt là mô hình cho thuê, sẽ là hướng đi chủ đạo trong thời gian tới.
Nhà ở xã hội cho thuê giải quyết nhiều vấn đề của thị trường
Tại buổi làm việc với các cơ quan về triển khai Chỉ thị số 34-CT/TW của Ban Bí thư về nhà ở xã hội, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm nhấn mạnh nhà ở trước hết phải phục vụ nhu cầu sinh sống, không phải công cụ đầu cơ. Ông lưu ý cần có cơ chế để người dân tiếp cận nhà ở phù hợp với khả năng chi trả, nhất là tại các đô thị lớn. Chỉ đạo này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản nhiều năm qua ghi nhận giá nhà tăng mạnh, người trẻ và nhóm thu nhập trung bình ngày càng khó mua nhà.
Theo bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), Việt Nam hiện có nhiều mô hình nhà ở như mua bán, thuê mua và cho thuê. Trước đây, phát triển nhà ở xã hội từng bị bó hẹp về cơ chế, nhưng Luật Nhà ở 2023 đã mở ra không gian linh hoạt hơn. Bà cho biết, dưới định hướng của Chính phủ, nhiều ý kiến đề xuất nghiên cứu mô hình quỹ nhà ở quốc gia, nhấn mạnh phát triển nhà ở xã hội cho thuê. Nếu phân khúc cho thuê được phát triển bài bản, đây sẽ là hướng đi 'trúng và đúng', vì phục vụ nhu cầu ở thực thay vì nhu cầu sở hữu tài sản.
Bà Hạnh cho rằng nhà ở xã hội cho thuê giúp tiết kiệm nguồn lực đất đai và tạo cơ chế luân chuyển nhà ở hiệu quả. Với quy định trần thu nhập hiện hành, phần lớn người trẻ mới đi làm đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, nhưng nguồn cung không đáp ứng. Nếu có nguồn cung cho thuê ổn định, nhóm này có thể thuê trước, sau đó chuyển sang mua nhà thương mại khi tài chính tốt hơn. Khi đó, quỹ nhà ở xã hội tiếp tục luân chuyển cho các nhóm khác, thay vì bị 'đóng' vào sở hữu lâu dài.
Nếu có chính sách khuyến khích doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội cho thuê, nền kinh tế sẽ hưởng lợi bền vững. Thay vì bán nhà thu lợi một lần, doanh nghiệp có nguồn thu ổn định dài hạn từ cho thuê. Phân khúc này còn kéo theo nhu cầu quản lý vận hành, dịch vụ nhà ở, tạo thêm dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản và các ngành liên quan.
Nhiều vướng mắc cần giải quyết
Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh thẳng thắn cho rằng điểm yếu lớn nhất của nhà ở xã hội tại Việt Nam là chưa được phát triển trên nền tảng tư duy cho thuê. Ông dẫn kinh nghiệm từ Đức, nơi chính sách hỗ trợ nhà ở tập trung vào thuê nhà thay vì sở hữu. Do đó, ông đề xuất nhà ở xã hội nên định hướng 100% cho thuê, thay vì chỉ dành 20% quỹ nhà cho thuê như hiện nay.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng Luật Nhà ở 2023 đã có bước thay đổi khi giao Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam làm cơ quan chủ quản dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê. Tuy nhiên, để nhà ở xã hội cho thuê trở thành trụ cột của chính sách an cư, cần tháo gỡ nhiều rào cản về quỹ đất, thủ tục và cơ chế tài chính. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy số lượng nhà ở xã hội đang cho thuê trên cả nước chỉ khoảng 42.275 căn. Dù các dự án đang được đẩy mạnh, tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê vẫn rất thấp.
Ông Đính chỉ ra rằng nguồn đất dành cho nhà ở xã hội còn hạn chế, quá trình triển khai dự án kéo dài và phức tạp. Cơ chế xác định giá bán, giá thuê và điều kiện mua, thuê, thuê mua còn chặt, khiến cả doanh nghiệp và người dân khó tiếp cận. Bài toán lợi nhuận cũng khiến nhiều doanh nghiệp chưa mặn mà. Hiện các dự án nhà ở xã hội phải dành tối thiểu 20% quỹ nhà để cho thuê, chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng. Việc tiếp cận vốn tín dụng gặp khó do nhiều dự án không có tài sản bảo đảm phù hợp. Quy định hiện hành chưa cho phép doanh nghiệp hay hợp tác xã mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, dù nhu cầu thực tế từ các đơn vị sử dụng lao động rất lớn.
