Song hành với tốc độ tăng trưởng kinh tế nạnh mẽ, quá trình đô thị hóa tại Trung Quốc diễn ra với cường độ cao chưa từng có. Hiện nay, quốc gia này sở hữu khoảng 60 tỷ mét vuông diện tích xây dựng, với gần 2 tỷ mét vuông được xây dựng mới mỗi năm, chiếm tới một nửa tổng số công trình mới toàn cầu. Tuy nhiên, ngay trong tiến trình phát triển đầy biến động ấy, Trung Quốc đã tích lũy được những bài học quý giá, vừa là thành công, vừa là cái giá phải trả, được các học giả trong và ngoài nước tổng kết một cách chi tiết.
Sự lãng phí khủng khiếp và động cơ tài chính đất đai
Trong hơn ba thập kỷ, mô hình "tài chính đất đai" đã trở thành động lực chính cho sự phát triển đô thị tại Trung Quốc. Cơ chế này dựa trên việc chính quyền thu hồi đất với giá rẻ, sau đó xóa trắng để xây dựng các cao ốc và bán lại cho các nhà phát triển, nhằm huy động kinh phí cho hạ tầng. Tuy nhiên, báo cáo của Viện Nghiên cứu Xây dựng Trung Quốc (CABR) đã chỉ ra một thực tế lãng phí đáng báo động.
Giai đoạn từ năm 2011 đến 2015, Trung Quốc đã lãng phí hơn 2.300 tỷ Nhân dân tệ (tương đương khoảng 320 tỷ USD) chỉ vì tình trạng "phá dỡ quá mức" những tòa nhà vẫn còn nguyên giá trị sử dụng. Việc đập đi xây lại không chỉ làm tăng vọt chi phí vòng đời của công trình mà còn trở nên phi lý về mặt kinh tế khi quốc gia này đang phải gánh một lượng tồn kho khổng lồ, từ 65 đến 80 triệu căn hộ trống.
Thảm họa môi trường từ ngành xây dựng
Nghiên cứu từ Đại học Thanh Hoa và các tổ chức môi trường quốc tế khẳng định, ngành xây dựng chính là "thủ phạm chính" gây ra hơn 50% tổng lượng phát thải CO2 toàn quốc của Trung Quốc. Những con số về tác động của hoạt động phá dỡ thực sự đáng báo động.
- Nghịch lý rác thải: Xây dựng một tòa nhà 10.000 mét vuông chỉ tạo ra khoảng 500–600 tấn rác, nhưng phá dỡ chính tòa nhà đó lại thải ra tới 7.000 – 12.000 tấn rác, gấp gần 20 lần.
- Cuộc khủng hoảng rác thải xây dựng: Mỗi năm, Trung Quốc tạo ra 2,4 tỷ tấn rác thải xây dựng, chiếm 40% tổng lượng rác thải đô thị, nhưng tỷ lệ tái chế chỉ đạt 3-10%, một con số quá thấp so với mức trên 80% của nhiều quốc gia châu Âu.
Tiềm năng cứu vãn môi trường là rất lớn. Nếu tuổi thọ trung bình của nhà ở Trung Quốc được kéo dài từ 23 năm lên đúng thiết kế 50 năm thông qua cải tạo, quốc gia này có thể tiết kiệm được những nguồn lực khổng lồ: 5,8 tỷ tấn nước (tương đương toàn bộ lượng nước rút hàng năm của Bỉ), 127,1 triệu tấn tiêu thụ năng lượng (tương đương tổng năng lượng của cả Mexico), và 426 triệu tấn khí thải carbon (tương đương tổng phát thải hàng năm của cả Italy). Việc cải tạo còn giúp giảm tới 80% lượng carbon phát thải trong giai đoạn vận hành và tiết kiệm 23% năng lượng so với xây mới hoàn toàn.
Bế tắc trong tái phát triển đô thị và 'sự hiện diện vắng bóng'
Một phát hiện quan trọng trong nghiên cứu của Giáo sư Philipp Demgenski (Đại học Chiết Giang) cho thấy, trong giai đoạn phá dỡ hàng loạt trước đây, nhiều người dân Trung Quốc từng xem việc tái phát triển đô thị như một con đường làm giàu nhanh chóng. Tuy nhiên, khi giá nhà tăng mạnh và tiền bồi thường không còn đủ để mua nhà mới trong cùng khu vực, tái phát triển đô thị dần mất đi sức hấp dẫn, thay vào đó là nguy cơ bị di dời. Tâm lý người dân chuyển từ chờ đợi phá dỡ sang bảo vệ cộng đồng hiện hữu và mạng lưới xã hội lâu đời của mình.
Giáo sư Demgenski gọi tình trạng này là “urban redevelopment deadlock” – bế tắc tái phát triển đô thị. Nhiều dự án bị treo nhiều năm do người dân không đồng ý, chính quyền địa phương không thể cưỡng chế như trước, trong khi cấp trên lại không phê duyệt thêm ngân sách. Khái niệm nổi tiếng nhất trong nghiên cứu của ông là “Sự hiện diện vắng bóng của nhà nước”. Người dân luôn nói về "nhà nước" như một thực thể quyền lực, nhưng khi tranh chấp xảy ra, quyền quyết định thực sự lại thường nằm ở chính quyền trung ương, trong khi chính quyền địa phương – bên trực tiếp làm việc – lại thiếu thẩm quyền hoặc nguồn lực để giải quyết, dẫn đến các cuộc thương lượng kéo dài hàng chục năm.
Chuyển đổi mô hình: Bài học từ Thượng Hải và chỉ thị lịch sử
Từ những trả giá và bế tắc, Trung Quốc đã điều chỉnh mạnh mẽ phương pháp tái thiết đô thị, chuyển từ xóa trắng và xây mới sang cải tạo và tái sinh. Sự chuyển đổi này được minh họa rõ nét qua trường hợp thành phố Thượng Hải, với ba giai đoạn phát triển rõ rệt: tái thiết dựa trên cải cách đất đai (1992–2000), cải tạo với trọng tâm bảo tồn (2001–2009), và tái sinh đô thị toàn diện (từ 2010 trở đi).
Ngày 31/8/2021, Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị – Nông thôn Trung Quốc (MOHURD) đã ban hành chỉ thị lịch sử, chính thức ngăn chặn tình trạng “đại phá đại kiến” (phá dỡ và xây dựng mới quy mô lớn). Những nội dung cốt lõi bao gồm:
- Hạn chế phá dỡ: Diện tích sàn bị phá dỡ không được vượt quá 20% tổng diện tích hiện hữu của khu vực dự án.
- Bảo đảm tái định cư tại chỗ: Ít nhất 50% cư dân cũ phải được ở lại sau khi chỉnh trang.
- Kiên quyết bảo tồn ký ức đô thị: Giữ gìn công trình hiện có, duy trì quy mô đô thị ban đầu, và không làm hư hại địa hình.
- Phát triển công viên bỏ túi: Tận dụng các mảnh đất xen kẽ để tạo không gian xanh siêu nhỏ ngay trong ngõ ngách.
Kết quả ấn tượng và mô hình Thượng Hải-2021
Theo dữ liệu từ Bộ Nhà ở Trung Quốc, chỉ riêng năm 2025, quốc gia này đã đầu tư 133,2 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 19,1 tỷ USD) để cải tạo 27.100 cộng đồng dân cư cũ, mang lại lợi ích cho 4,99 triệu hộ gia đình. Những thành tựu cụ thể bao gồm lắp đặt 14.000 thang máy mới, xây dựng hoặc cải tạo 156.000 km đường ống ngầm, và xây thêm 4.700 công viên bỏ túi, nâng tổng số lên hơn 18.000 công viên trên toàn quốc.
Hưởng ứng xu hướng này, Thượng Hải đã ban hành "Quy định đổi mới Đô thị" riêng, đánh dấu sự chuyển đổi từ mô hình Phố Đông (xóa trắng) sang mô hình Thượng Hải-2021, với các điểm then chốt:
- Vi cải tạo (Micro-regeneration): Tập trung vào can thiệp quy mô nhỏ thay vì phá dỡ diện rộng.
- Chiến lược “Lấy con người làm trung tâm”: Chuyển trọng tâm từ phát triển bất động sản sang nâng cấp tiện ích đô thị thân thiện.
- Hệ thống Công viên túi: Tạo không gian xanh ngay sát hiên nhà từ các mảnh đất siêu nhỏ.
- Sự tham gia của cộng đồng: Mở cửa quá trình thiết kế cho kiến trúc sư trẻ và lấy ý kiến cư dân ngay từ đầu, nhằm xóa bỏ tình trạng bế tắc quản trị.
Như vậy, hành trình từ "đại phá đại kiến" đến tái sinh bền vững của Trung Quốc không chỉ là một bài học về quy hoạch đô thị, mà còn là minh chứng cho sự điều chỉnh chiến lược linh hoạt, lấy con người và môi trường làm trung tâm trong phát triển. Những lợi ích thiết thực mang lại cho người dân và xã hội đang được thừa nhận rộng rãi, đánh dấu một chương mới trong lịch sử đô thị hóa của quốc gia đông dân nhất thế giới.
