Thị trường bất động sản 2025: Nguồn cung đạt đỉnh nhưng vẫn thiếu nhà giá rẻ
Theo dữ liệu nghiên cứu mới nhất từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), năm 2025 đánh dấu một cột mốc quan trọng khi toàn thị trường ghi nhận khoảng 128.000 sản phẩm mở bán mới. Con số này không chỉ là mức cao nhất trong giai đoạn từ 2019 đến 2025 mà còn tiệm cận ngưỡng "đỉnh" của nguồn cung trong nhiều năm qua.
Nguồn cung tăng mạnh nhưng mất cân đối nghiêm trọng
Tuy nhiên, sự gia tăng nguồn cung này vẫn chưa thể "giải khát" hoàn toàn cho thị trường. Nguyên nhân chính đến từ cơ cấu nguồn cung tiếp tục mất cân đối, với tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm nhà ở có giá phù hợp cho đại đa số người dân. Phần lớn nguồn cung mới lại tập trung vào các dự án căn hộ cao cấp và sản phẩm thấp tầng có giá trị lớn, khiến khoảng cách giữa cung và cầu thực tế ngày càng nới rộng.
Đáng chú ý, thống kê cho thấy khoảng 25% nguồn cung căn hộ mới có mức giá trên 100 triệu đồng/m2, chủ yếu đến từ một số chủ đầu tư lớn trên thị trường. Điều này phản ánh xu hướng phát triển thiên về phân khúc cao cấp, bỏ ngỏ nhu cầu nhà ở giá rẻ và trung bình.
Giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới
Trong bối cảnh đó, dù nguồn cung tăng nhanh, giá bất động sản vẫn liên tục thiết lập những mặt bằng mới. Hiện tượng này được lý giải bởi đa phần các dự án mở bán mới đều được hấp thụ tốt, nhờ nhu cầu nhà ở bị nén trong nhiều năm, cùng với hàng loạt thông tin tích cực về triển vọng kinh tế và đầu tư hạ tầng. Trên nền tảng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp, dòng tiền đầu tư đổ vào thị trường một cách mạnh mẽ.
Không ít dự án rơi vào tình trạng "cháy hàng", thậm chí nhiều nhà đầu tư phải trả chênh để sở hữu sản phẩm. Giai đoạn này chứng kiến nhiều nhà đầu tư đạt mức lợi nhuận cao trong thời gian ngắn, thậm chí lãi gấp đôi số vốn bỏ ra chỉ sau hơn một năm, tạo nên làn sóng đầu tư sôi động.
Thị trường bắt đầu phân hóa từ cuối năm 2025
Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, thị trường bắt đầu có sự thay đổi đáng kể. Dù vẫn có những dự án được hấp thụ tốt, nhưng tình trạng phân hóa ngày càng rõ nét khi nguồn cung tăng đồng loạt trên diện rộng, mang đến nhiều lựa chọn đa dạng hơn cho người mua. Đặc biệt, khi lãi suất có xu hướng tăng, áp lực tài chính bắt đầu bộc lộ rõ đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao, kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn trong những đợt tăng "nóng".
Sự phân hóa này không diễn ra ngẫu nhiên, mà gắn chặt với những thay đổi mang tính nền tảng về không gian phát triển thị trường, phản ánh sự chín muồi và tính chọn lọc ngày càng cao.
Dự báo năm 2026: Giá khó giảm nhưng không tăng 'nóng'
Về dài hạn, VARS cho rằng giá bất động sản sẽ không tăng "nóng" nhưng sẽ khó giảm. Lý do bởi nhu cầu nhà ở thực luôn duy trì ở mức cao, kinh tế tiếp tục tăng trưởng, và đầu tư hạ tầng không ngừng mở rộng, giúp gia tăng giá trị và kích thích nhu cầu đầu tư bất động sản. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án ngày càng gia tăng, nhất là các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai theo bảng giá đất mới, cũng tạo ra mặt bằng giá mới cho thị trường.
Tuy nhiên, sức cầu của thị trường sẽ mang tính chọn lọc rất cao. Những dự án có giá bán vượt xa giá trị thực, vị trí kém kết nối, pháp lý chưa hoàn thiện hoặc không phù hợp với nhu cầu ở thực sẽ đối mặt với nguy cơ "đóng băng" giao dịch, ngay cả trong bối cảnh mặt bằng giá chung vẫn duy trì xu hướng tăng.
Vai trò then chốt của cơ quan quản lý nhà nước
VARS nhấn mạnh rằng mặt bằng giá khu vực trung tâm chỉ thực sự ổn định khi thị trường vùng ven vận hành lành mạnh. Bên cạnh các tín hiệu tích cực, thị trường bất động sản vẫn tồn tại nhiều khó khăn cần được tháo gỡ để quá trình phục hồi diễn ra bền vững. Trong đó, vai trò của cơ quan quản lý nhà nước được xem là yếu tố then chốt, từ việc điều tiết nguồn cung đến hỗ trợ phát triển nhà ở giá phù hợp, nhằm đảm bảo sự cân đối và ổn định lâu dài cho toàn thị trường.
