Chuyên gia kinh tế Ngô Trí Long: Bất động sản vẫn là kênh đầu tư trọng yếu năm 2026
Mới đây, Hội thảo "La bàn đầu tư 2026: Tâm điểm dòng tiền" đã được tổ chức bởi Labandautu.vn phối hợp cùng Diaocnet.vn. Tại sự kiện này, PGS.TS Ngô Trí Long, một chuyên gia kinh tế uy tín, đã trình bày bài tham luận sâu sắc phân tích các kênh đầu tư tiềm năng trong năm 2026.
Dòng tiền năm 2026: Ưu tiên tài sản có dòng tiền thật
PGS.TS Ngô Trí Long cho biết, thông điệp điều hành của Chính phủ trong năm 2026 theo hướng "hỗ trợ tăng trưởng nhưng kiểm soát rủi ro" sẽ dẫn đến một hành vi rõ rệt: dòng tiền quay về nguyên lý nền tảng, nơi "tiền thật quan trọng hơn câu chuyện hay". Điều này có nghĩa là các khoản tiền tạo ra ngay lập tức, có thể nhìn thấy được, sẽ được ưu tiên hơn những hứa hẹn lợi nhuận trong tương lai xa vời và đầy bất định.
Trong bối cảnh rủi ro và biến động gia tăng, nhà đầu tư sẽ tập trung vào các tài sản mang lại dòng tiền đều đặn và chắc chắn, chẳng hạn như cho thuê, cổ tức hoặc lãi suất, thay vì những tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá sau nhiều năm. Ông Long nhấn mạnh: "Vậy 2026 không phải là bài toán 'chọn kênh nào', mà là chọn tài sản nào trong từng kênh. Và bất động sản vẫn là kênh trọng yếu vì nó có một đặc tính mà các kênh khác không thay thế hoàn toàn được: khả năng chuyển hóa tăng trưởng và đô thị hóa thành nhu cầu ở, thuê, tức dòng tiền gắn liền với đời sống và sản xuất."
Vai trò của vàng, bạc và chứng khoán trong danh mục đầu tư
Ông Long cũng giải thích rằng các kênh đầu tư khác như vàng và bạc không cạnh tranh trực tiếp với bất động sản và chứng khoán. Thay vào đó, chúng đóng vai trò như một "nền tảng an toàn", giúp nhà đầu tư giữ được bình tĩnh để nắm giữ các tài sản có tiềm năng tăng trưởng. Khi rủi ro thị trường tăng cao, dòng tiền có xu hướng chảy về vàng và bạc; ngược lại, khi thị trường thuận lợi, một phần tiền có thể được chuyển dịch sang cổ phiếu hoặc bất động sản.
Lý do bất động sản vẫn là trụ cột đầu tư năm 2026
PGS.TS Ngô Trí Long đưa ra hai lý do chính giải thích vì sao bất động sản vẫn giữ vị thế quan trọng trong năm 2026:
- Bất động sản là tài sản "2 trong 1": Vừa đáp ứng nhu cầu tiêu dùng (ở), vừa là kho lưu trữ giá trị. Khác với cổ phiếu phụ thuộc vào lợi nhuận doanh nghiệp hay vàng phụ thuộc vào tâm lý và các yếu tố vĩ mô toàn cầu, bất động sản có "nền cầu tự nhiên" nếu sản phẩm bám sát nhu cầu sống và làm việc thực tế.
- Đầu tư công tạo ra "địa tô kinh tế": Cơ sở hạ tầng mới giúp giảm thời gian và chi phí đi lại, đồng thời tăng năng suất và giá trị sử dụng của đất đai, nhà cửa. Tuy nhiên, hạ tầng chỉ chuyển thành giá trị thực sự khi đi kèm với việc làm, hoạt động sản xuất dịch vụ, dòng dân cư ổn định và các tiện ích sống. Do đó, bất động sản hưởng lợi từ hạ tầng phải đáp ứng ba yếu tố: kết nối thật, dân cư thật và công năng thật.
Tiêu chuẩn mới cho dòng tiền đổ vào bất động sản
Ông Long nhận định: "Dòng tiền 2026 sẽ 'đổ về chất lượng' và bất động sản vẫn là điểm đến, nhưng theo những chuẩn mới. Năm 2026, dòng tiền đổ vào bất động sản sẽ ưu tiên những tài sản có ba chữ 'thật': pháp lý thật, nhu cầu thật, dòng tiền thật. Bất động sản vẫn đáng đầu tư vì nó có năng lực chuyển hóa hạ tầng và tăng trưởng thành giá trị sử dụng, nhưng chỉ những sản phẩm đạt chuẩn tài sản tài chính mới xứng đáng được nắm giữ trong danh mục dài hạn."
Vị chuyên gia này cũng khuyến nghị rằng, trong năm 2026, mỗi nhà đầu tư có thể lựa chọn những con đường khác nhau, nhưng kim chỉ nam thì chỉ có một: chỉ nên giữ số tiền lớn ở những tài sản có giá trị thật và tạo ra dòng tiền thật. Ông nhấn mạnh: "Vàng hay bạc nên được xem như tấm 'bảo hiểm' cho danh mục, giúp phòng ngừa rủi ro. Chứng khoán là động cơ tăng trưởng, nhưng cần chọn lọc kỹ, không chạy theo phong trào. Còn bất động sản nếu pháp lý rõ ràng, đáp ứng nhu cầu ở hoặc kinh doanh thật, có dòng tiền ổn định vẫn là kênh ưu tiên để giữ tiền vững và sinh lời tốt, nhất là trong bối cảnh đầu tư công được đẩy mạnh và tín dụng được quản lý chặt chẽ."
Thực trạng thị trường bất động sản theo báo cáo Bộ Xây dựng
Theo báo cáo năm 2025 của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng vốn đầu tư lên đến 7,42 triệu tỷ đồng. Trong đó, nhà ở thương mại và khu đô thị chiếm vị thế chủ đạo với 2.358 dự án (tương đương 5,2 triệu căn) và vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng.
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ hấp thụ các dự án mới vẫn duy trì trên 60%, với nhiều khu vực thậm chí "cháy hàng" nhờ nhu cầu ở thực tế và đầu tư trung, dài hạn cao. Tính đến cuối quý 3/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu do Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) lựa chọn để tính chỉ số giá đã tăng đáng kể: Hà Nội tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và Thành phố Hồ Chí Minh tăng 56,9%. Đặc biệt, tại Hà Nội, đã có thời điểm giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng lên đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng lên đến 30% trong năm.
Tuy nhiên, từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản đã có dấu hiệu chững lại và đi ngang tại một số khu vực, dù chưa giảm rõ rệt. Các giao dịch cắt lỗ chủ yếu diễn ra ở những sản phẩm mua với mức chênh cao hoặc theo tâm lý FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội). Trong bối cảnh nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn và hạ tầng tiếp tục được đẩy mạnh, khả năng giảm giá sâu trên diện rộng được đánh giá là thấp.
