Thông tin từ Hội nghị công bố Báo cáo thị trường bất động sản Quý I/2026 với chủ đề “Biến động vĩ mô và chu kỳ tái cấu trúc” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam tổ chức đã hé lộ nhiều xu hướng quan trọng.
Nền tảng vĩ mô và sự phân hóa doanh nghiệp
Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, nhấn mạnh nền tảng vĩ mô tiếp tục là điểm tựa then chốt cho thị trường. Hiện nay, thị trường đang có sự phân hóa rõ nét. Các doanh nghiệp với tiềm lực tài chính vững vàng, năng lực quản trị hiệu quả và pháp lý minh bạch đang chủ động mở rộng quy mô, gia tăng thị phần thông qua việc phát triển dự án mới, thực hiện mua bán - sáp nhập và tích lũy quỹ đất chiến lược.
Ngược lại, những doanh nghiệp yếu kém buộc phải thu hẹp hoạt động hoặc thậm chí rút lui hoàn toàn khỏi thị trường. Số liệu cụ thể từ quý đầu năm 2026 cho thấy, cả nước có 1.563 doanh nghiệp bất động sản thành lập mới, tăng 54% so với cùng kỳ năm trước, với tổng vốn đăng ký tăng mạnh tới 128%. Tuy nhiên, số doanh nghiệp giải thể cũng tăng gấp đôi, phản ánh quá trình sàng lọc tự nhiên đang diễn ra ngày càng gay gắt. Hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vực này cũng diễn ra sôi động, góp phần vào sự tái cấu trúc thị trường.
Nguồn cung nhà ở: Dịch chuyển và điểm sáng
Trình bày báo cáo chi tiết, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho biết trong quý I/2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 52.000 sản phẩm bất động sản nhà ở thương mại được mở bán. Trong đó, nguồn cung mới đạt khoảng 38.000 sản phẩm, giảm nhẹ so với quý trước nhưng vẫn cao gấp 2,5 lần so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, khu vực miền Trung nổi lên như một điểm sáng khi chiếm tới 26% nguồn cung nhà ở mới, nhờ lợi thế về quỹ đất dồi dào, hạ tầng được cải thiện và định hướng phát triển đô thị bài bản. Đồng thời, nguồn cung có xu hướng mở rộng ra các khu vực vùng ven và các đô thị mới, gắn liền với các dự án quy mô lớn và mô hình phát triển theo định hướng giao thông (TOD).
Tuy nhiên, bên cạnh sự phục hồi về lượng, thị trường vẫn tiếp tục đối mặt với tình trạng giá neo ở mức cao, do áp lực từ chi phí đầu vào ngày càng gia tăng, đặc biệt là chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu xây dựng.
Cơ cấu nguồn cung: Dịch chuyển sang phân khúc dễ tiếp cận
Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng chủ đạo, lên tới 67% tổng nguồn cung mở bán mới. Trong cơ cấu căn hộ chung cư thương mại mở bán mới, phân khúc căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 20%, giảm 20 điểm phần trăm so với quý IV/2025.
Ngược lại, cơ cấu nguồn cung đang dịch chuyển trở lại các phân khúc có mức giá dễ tiếp cận hơn. Cụ thể, căn hộ cao cấp chiếm 53%, tăng 29 điểm phần trăm so với quý trước, chủ yếu tập trung tại các đại đô thị vệ tinh - nơi có lợi thế về quỹ đất và mặt bằng giá hợp lý. Phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 27%, với nguồn cung chủ yếu đến từ các tỉnh, thành vùng ven Thành phố Hồ Chí Minh (trước sáp nhập).
Đáng chú ý, phân khúc căn hộ thương mại có giá khoảng 2-3 tỷ đồng tiếp tục vắng bóng trên thị trường. Trong bối cảnh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một điểm sáng khi ghi nhận hơn 7.000 sản phẩm đủ điều kiện mở bán, đáp ứng nhu cầu của đông đảo người dân.
Lực cầu mạnh và diễn biến giá cả
Diễn biến giá trên thị trường phản ánh rõ nét quá trình phân hóa và tái định vị giá trị. Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, cho biết trên thị trường sơ cấp, giá bán tiếp tục duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng nhẹ do chi phí đất đai, tài chính và nguyên vật liệu gia tăng được kết chuyển vào giá thành.
Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giá bắt đầu có sự điều chỉnh cục bộ. Điều đáng nói là thanh khoản không còn phụ thuộc vào việc giá cao hay thấp, mà ngày càng phụ thuộc vào giá trị sử dụng thực tế và khả năng khai thác dòng tiền của sản phẩm. Điều này cho thấy thị trường đang từng bước “định nghĩa lại” khái niệm giá trị bất động sản theo hướng thực chất và bền vững hơn.
Dữ liệu chỉ số giá của VARS (phản ánh mức biến động giá bán bình quân so với kỳ gốc Quý I/2019) cho thấy, sau kỳ nghỉ Tết Âm lịch kéo dài, cùng với những biến động của kinh tế vĩ mô và áp lực từ mặt bằng lãi vay duy trì ở mức cao, tâm lý người mua nhà trở nên thận trọng hơn trong 3 tháng đầu năm 2026.
Phân tích theo khu vực
Tại Hà Nội, chỉ số giá ghi nhận mức điều chỉnh giảm nhẹ ở thị trường thứ cấp. Trong bối cảnh giá chào bán vẫn duy trì ở mức cao do các chi phí đầu vào tăng hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, mức giá giao dịch thực tế có xu hướng linh hoạt hơn, đồng thời thời gian chốt giao dịch cũng kéo dài hơn. Diễn biến này phản ánh việc một bộ phận nhà đầu tư cá nhân đang điều chỉnh kỳ vọng giá để cải thiện dòng tiền, trong bối cảnh thanh khoản thị trường chưa thực sự mạnh và chi phí vốn không còn ở mức thấp như trước.
Trong khi đó, tại Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng, giá các dự án trong tập mẫu vẫn duy trì xu hướng tăng, với mức tăng lần lượt khoảng 2% và 4% theo quý. Đà tăng này chủ yếu đến từ việc kỳ vọng thị trường vẫn được duy trì trong trung và dài hạn, nhờ các thông tin tích cực về quy hoạch, hạ tầng và dư địa tăng giá vẫn còn, đặc biệt tại những khu vực mà mặt bằng giá chưa bị đẩy lên quá cao.
Thanh khoản: Chọn lọc nhưng vẫn mạnh mẽ
Về thanh khoản, toàn thị trường ghi nhận khoảng 24.000 giao dịch trong quý I/2026, tương đương tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 47%. Tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt 58%, tương đương hơn 22.000 giao dịch. So với quý trước, tỷ lệ hấp thụ giảm nhẹ một phần do quý I dính vào thời điểm Tết Nguyên đán.
Dưới tác động của mặt bằng lãi suất và tâm lý thận trọng gia tăng là nguyên nhân cơ bản dẫn đến thanh khoản thị trường ghi nhận tín hiệu thận trọng hơn nhưng không rơi vào trạng thái “đóng băng”, mà chuyển sang giai đoạn giải ngân có chọn lọc. Đo lường từ VARS IRE cho thấy lực cầu của thị trường vẫn rất mạnh, khẳng định sức sống bền bỉ của phân khúc bất động sản trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
