Làn sóng tăng giá chung cư bao trùm ba thành phố lớn
Thị trường bất động sản tại Hà Nội, Đà Nẵng và Thành phố Hồ Chí Minh đang trải qua một năm đầy biến động với mức giá chung cư mới tăng vọt từ 20% đến 40%. Phân khúc nhà ở bình dân ngày càng thu hẹp, trong khi các dự án cao cấp liên tục được mở bán, tạo ra rào cản lớn cho người có nhu cầu mua nhà để ở.
Hà Nội: Nguồn cung dồi dào nhưng giá neo cao
Trong năm qua, Hà Nội đã chào bán gần 36.000 căn hộ mới, mức cao thứ hai trong vòng 6 năm. Tuy nhiên, phân khúc giá trên 120 triệu đồng/m² chiếm tới 11% tổng số căn mở bán, với gần 4.000 căn. Các dự án tại khu vực nội thành duy trì mức giá từ 90 đến 110 triệu đồng/m², thậm chí một số khu vực ngoại ô cũng có giá lên đến 5-6 tỷ đồng cho căn hộ hai phòng ngủ.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, cho biết: "Giai đoạn 2014-2022, nguồn cung chủ yếu là hàng bình dân và trung cấp, chiếm 80-90%. Từ năm 2023, cơ cấu này đã đảo ngược khi hàng cao cấp chiếm ưu thế hơn 80%. Phân khúc bình dân gần như biến mất trong hơn hai năm qua."
TP HCM: Đà tăng giá 20-30% tại khu vực trung tâm
Tại Thành phố Hồ Chí Minh, mặt bằng giá chung cư sơ cấp vùng lõi trung tâm tăng 21% so với cùng kỳ, đạt bình quân 92 triệu đồng/m². Một số dự án ghi nhận mức tăng 30-50% so với các đợt mở bán trước. Khu vực Bình Dương cũng tăng 15%, với giá trung bình 47 triệu đồng/m², dẫn đầu về nguồn cung và lượng tiêu thụ tại phía Nam.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), lý giải: "Chi phí sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong giá thành bất động sản. Việc áp dụng bảng giá đất mới sát thị trường, cùng với sự gia tăng chi phí nguyên vật liệu và nhân công, đã đẩy giá bán lên cao."
Đà Nẵng: Giá tăng 68% sau 6 năm
Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), giá chào bán căn hộ sơ cấp tại Đà Nẵng đạt bình quân 83 triệu đồng/m² trong năm 2025, tăng 68% so với 6 năm trước. Dòng tiền từ các nhà đầu tư phía Bắc, chủ yếu từ Hà Nội, đổ về thành phố biển này đã góp phần đẩy giá lên cao.
Áp lực tài chính đè nặng người mua nhà
Anh Hùng (quê Hưng Yên) chia sẻ: "Với khoản tiết kiệm gần 2 tỷ đồng, tôi tính mua căn hộ sơ cấp để hưởng ưu đãi, nhưng giá bán đều neo trên 70-80 triệu/m². Để mua căn 50-60 m², tôi phải vay thêm 2-2,5 tỷ đồng, chưa kể các khoản phí khác. Áp lực này quá lớn đối với vợ chồng tôi."
Một thăm dò của VnExpress với hơn 13.800 độc giả cho thấy, một phần ba người tham gia sẽ tiếp tục thuê nhà dài hạn do giá chung cư tăng cao, trong khi 29% dự định chuyển sang vùng ven để tìm dự án giá rẻ hơn.
Giải pháp từ chuyên gia và cơ quan quản lý
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, nhận định: "Nguồn cung tại ba thành phố lớn cải thiện nhưng lệch pha nghiêm trọng về phân khúc, chỉ tập trung ở một vài chủ đầu tư lớn. Điều này dẫn đến cuộc đua tăng giá khi ai cũng muốn tối ưu lợi nhuận."
Các chuyên gia kiến nghị Nhà nước cần có cơ chế khuyến khích phát triển nhà thương mại vừa túi tiền, hỗ trợ người trẻ mua nhà đầu tiên, và thúc đẩy nhà ở xã hội. Ông Phạm Đăng Hồ, Trưởng phòng Phát triển đô thị (Sở Xây dựng TP HCM), đề xuất: "Ngành ngân hàng cần mở đường bằng các gói tín dụng chuyên biệt cho nhà vừa túi tiền, với cơ chế ưu đãi tương tự nhà ở xã hội."
Triển vọng năm 2026: Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn cao
Năm 2026, nguồn cung chung cư dự báo tăng mạnh với hơn 33.000 căn tại Hà Nội và TP HCM mỗi nơi, cùng khoảng 1.000 căn tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, giá bán được dự báo vẫn neo ở mức cao.
Ông Trần Trọng Vũ, đồng sáng lập Công ty SPE.R, nhấn mạnh: "Chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư cho thuê. Chủ đầu tư cần ưu tiên sản phẩm phục vụ nhu cầu thực thay vì chạy theo đầu cơ để đảm bảo dòng tiền không bị tắc nghẽn."
Hạ tầng giao thông, đặc biệt là các tuyến vành đai và đường sắt đô thị, sẽ tiếp tục là yếu tố định hình mặt bằng giá mới trong thời gian tới.
