Hà Nội đang lấy ý kiến về dự thảo cho phép chuyển đổi các căn hộ nhà ở xã hội không bán hết sau 12 tháng và nhà tái định cư bỏ trống ít nhất 9 tháng thành nhà ở thương mại. Nhiều chuyên gia cho rằng đề xuất này cần được cân nhắc thận trọng để tránh nguy cơ trục lợi chính sách.
Đề xuất gây tranh cãi
Theo dự thảo của UBND TP Hà Nội, nếu sau 12 tháng mở bán, chủ đầu tư không bán hết căn hộ nhà ở xã hội thì có thể chuyển tối đa 20% tổng số căn hộ tại dự án sang nhà ở thương mại. Khi đó, chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính bổ sung theo giá đất tại thời điểm được phép chuyển đổi.
Với nhà tái định cư, nếu đã hoàn thành nhưng không có phương án sử dụng cho giải phóng mặt bằng trong ít nhất 9 tháng, thành phố cũng có thể chuyển thành nhà thương mại. Ngược lại, khi nhu cầu nhà ở xã hội tăng cao, quỹ nhà tái định cư này sẽ được chuyển thành nhà xã hội.
Ý kiến chuyên gia: Ngược chiều cung - cầu
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam, cho rằng đề xuất này khó xảy ra vì nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu. "Nhà ở xã hội hiện nay được người dân tranh nhau mua, nhiều dự án tỷ lệ chọi 1 chọi 4, vậy tại sao lại lo ế?" ông Toản đặt câu hỏi.
Ông cũng chỉ ra nghịch lý: nhà ở xã hội giá rẻ còn không bán được thì nhà thương mại giá cao hơn sao có thể bán? Ngoài ra, nếu chuyển đổi, nhà đầu tư phải tính thêm tiền sử dụng đất, dẫn đến giá tăng tối thiểu 1,5 lần, khiến khả năng thanh khoản càng khó khăn.
Nguy cơ trục lợi chính sách
Ông Toản cảnh báo, nếu quy trình tiếp nhận hồ sơ mua nhà ở xã hội không minh bạch, chủ đầu tư có thể tạo rào cản để hạn chế số lượng hồ sơ đăng ký, khiến dự án bị "ế" và đủ điều kiện chuyển sang nhà thương mại sau 12 tháng. Do đó, cần kiểm soát chặt quy trình nộp và xét duyệt hồ sơ, đồng thời làm rõ lý do nếu dự án bị ế.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng (Đại học Nguyễn Trãi), nhấn mạnh: "Việc chuyển đổi từ nhà ở xã hội sang thương mại cần được xem là phương án dự phòng sau cùng, chỉ cân nhắc sau khi đã đánh giá toàn diện các nguyên nhân và áp dụng đầy đủ các giải pháp hỗ trợ để người dân có nhu cầu thực sự có thể tiếp cận thuận lợi hơn".
Giải pháp thay thế
Theo ông Huy, trước khi chuyển đổi, cần công khai toàn bộ quá trình bán hàng: số căn mở bán, số hồ sơ đăng ký, số căn đã bán, số căn tồn... để xác định khách quan nhu cầu thực tế. Nên ưu tiên mở rộng đối tượng tiếp cận, nghiên cứu mô hình thuê mua, tăng tỷ trọng cho thuê nhà ở xã hội. Chỉ khi các giải pháp này không hiệu quả mới xem xét chuyển sang nhà thương mại.
Ông Phạm Đức Toản cũng lưu ý, các dự án nhà ở xã hội cần được xây dựng ở vị trí phù hợp, có hạ tầng và tiện ích đầy đủ. Thực tế, một số dự án trước đây bị ế do quá xa trung tâm, thiếu hạ tầng. Nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ nhu cầu của người dân trước khi xây dựng.
Hiện Hà Nội có 90 dự án nhà ở xã hội với khoảng 80.800 căn hộ. Trong đó, 13 dự án (hơn 11.000 căn) đã khởi công, 41 dự án (gần 27.500 căn) dự kiến khởi công trong năm nay, và 29 dự án (hơn 35.000 căn) dự kiến triển khai năm 2027.
