Căn hộ tăng giá nóng, lực cầu vẫn bám trụ bất chấp lãi suất cao
Theo báo cáo dữ liệu từ Knight Frank vào ngày 4/3, phân khúc nhà ở tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản trong quý đầu năm, bất chấp bối cảnh lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao. Thị trường đang trải qua sự phân hóa mạnh mẽ, với căn hộ tăng giá liên tục trong khi các phân khúc khác có diễn biến trái ngược.
Giá căn hộ tăng mạnh tại TP.HCM và Hà Nội
Tại TP.HCM, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 4.078 USD/m², tăng 11,8% so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ việc nguồn cung mới tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang, khiến mặt bằng giá bị đẩy lên. Đáng chú ý, nguồn cung mới trong quý chỉ đạt khoảng 820 căn, mức khá thấp nếu so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, lượng giao dịch vẫn ghi nhận tín hiệu tích cực, với gần 1.600 căn được bán ra, cho thấy lực cầu chưa hề suy yếu mà chỉ đang thích nghi với điều kiện thị trường.
Một yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì thanh khoản là các chính sách tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư, từ giãn tiến độ thanh toán đến hỗ trợ lãi suất. Điều này phần nào “bù đắp” áp lực chi phí vay đang gia tăng, giữ chân người mua ở lại thị trường.
Tại Hà Nội, xu hướng tăng giá còn rõ nét hơn khi giá căn hộ trung bình đạt 4.274 USD/m², tăng tới 38% theo năm, đây là mức tăng hiếm thấy trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, mặt bằng giá cao đang bắt đầu tạo lực cản, khiến tỷ lệ hấp thụ giảm xuống còn 45%.
Phân hóa giữa cung và cầu trong phân khúc nhà ở
Thực tế cho thấy, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt sang phân khúc trung cấp, nơi giá cả phù hợp hơn với khả năng chi trả. Trong khi đó, nguồn cung lại tiếp tục tập trung vào sản phẩm cao cấp, làm gia tăng độ lệch pha giữa cung và cầu - một rủi ro tiềm ẩn trong trung hạn. Sự mất cân đối này có thể dẫn đến những biến động lớn nếu không được điều chỉnh kịp thời.
Thị trường văn phòng hụt hơi, bán lẻ giữ nhịp ổn định
Trái ngược với sự sôi động của nhà ở, thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ rệt. Tại TP.HCM, diện tích hấp thụ ròng văn phòng hạng A giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm. Thay vì mở rộng, nhiều doanh nghiệp lựa chọn gia hạn hợp đồng hiện hữu để tiết giảm chi phí và hạn chế rủi ro trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động.
Tỷ lệ trống tăng lên 12,6%, buộc các chủ tòa nhà phải đưa ra nhiều ưu đãi hơn như miễn tiền thuê hoặc hỗ trợ chi phí hoàn thiện nội thất. Giá thuê trung bình hiện đạt khoảng 58,8 USD/m² nhưng đang chịu áp lực giảm trong ngắn hạn.
Ở Hà Nội, thị trường có phần tích cực hơn khi nhu cầu thuê tập trung vào các tòa nhà mới đạt tiêu chuẩn xanh. Tuy vậy, tỷ lệ trống vẫn lên tới 20,4% là mức cao cho thấy áp lực lấp đầy vẫn rất lớn, kéo giá thuê xuống đáy 5 năm.
Trong bối cảnh đó, phân khúc bán lẻ lại nổi lên như một điểm cân bằng của thị trường. Tại TP.HCM, không có nguồn cung mới trong quý, giúp tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao 95,6%. Giá thuê tầng trệt đạt trung bình 85,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ theo năm, phản ánh nền tảng ổn định của thị trường. Nhu cầu chủ yếu đến từ các thương hiệu thời trang, làm đẹp, F&B và phong cách sống là những ngành vẫn duy trì tốc độ mở rộng tại đô thị lớn.
Bức tranh tổng thể và triển vọng thị trường
Bức tranh tổng thể cho thấy bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phân hóa sâu. Nhà ở tăng giá do lệch cung - cầu, văn phòng chịu áp lực từ nhu cầu suy yếu, còn bán lẻ giữ nhịp nhờ nguồn cung khan hiếm. Trong thời gian tới, diễn biến của lãi suất và khả năng chi trả của người mua sẽ tiếp tục là biến số then chốt quyết định hướng đi của thị trường.
Thị trường bất động sản năm 2026 bước vào giai đoạn “củng cố”, có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc; nhu cầu ở thực tiếp tục là điểm tựa, còn áp lực lãi vay có thể khiến một bộ phận nhà đầu tư phải điều chỉnh giá hoặc chấp nhận cắt lỗ cục bộ. Điều này tạo cơ hội cho người mua ở thực, nhưng cũng đòi hỏi sự thận trọng trong các quyết định đầu tư.
