ESG - Chìa Khóa Mở Cánh Cửa Vốn Ngoại Cho Bất Động Sản Việt
Tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội bất động sản Việt Nam” diễn ra ngày 6/4, các chuyên gia và nhà đầu tư đã nhấn mạnh một thông điệp rõ ràng: không đáp ứng tiêu chuẩn ESG sẽ không thể tiếp cận nguồn vốn ngoại. Ông Stephen Higgins, Giám đốc Bộ phận Thị trường Vốn tại Cushman & Wakefield Nhật Bản, cho biết Việt Nam đang ở “thời điểm vàng” để đón dòng tiền quốc tế, nhưng cơ hội chỉ thực sự mở ra với những dự án đáp ứng chuẩn ESG và có tính minh bạch pháp lý cao.
Tiêu Chuẩn ESG Từ “Điểm Cộng” Thành Điều Kiện Bắt Buộc
Theo phân tích của ông Higgins, tiêu chuẩn ESG đang định hình lại thị trường bất động sản toàn cầu. Khẩu vị của nhà đầu tư quốc tế đã thay đổi căn bản, chuyển từ tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn sang ưu tiên các tài sản bền vững, có khả năng tạo dòng tiền dài hạn ổn định. Ông giải thích:
- ESG hình thành từ đầu những năm 2000 nhưng tăng tốc mạnh sau năm 2020, khi các quốc gia cam kết đạt mục tiêu phát thải ròng bằng 0 vào năm 2050.
- Tiêu chuẩn này không còn là yếu tố “có thì tốt” mà đã trở thành điều kiện tiên quyết trong mọi quyết định rót vốn của các quỹ đầu tư lớn.
- Áp lực còn đến từ chính các khách thuê là doanh nghiệp đa quốc gia, khi họ ngày càng ưu tiên các tòa nhà và dự án đạt chuẩn xanh.
Điều này buộc các chủ đầu tư bất động sản trong nước phải thay đổi toàn diện, từ khâu thiết kế, lựa chọn vật liệu đến quy trình vận hành, nếu muốn duy trì khả năng cạnh tranh trên thị trường quốc tế.
Môi Trường Pháp Lý Vẫn Là “Điểm Nghẽn” Lớn
Bên cạnh ESG, ông Higgins chỉ ra rằng khả năng thu hút vốn ngoại vẫn phụ thuộc rất lớn vào môi trường pháp lý tại Việt Nam. Các vấn đề liên quan đến quy trình đầu tư, quyền sử dụng đất, hay cơ chế chuyển lợi nhuận ra nước ngoài vẫn là những rào cản ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ giải ngân của các nhà đầu tư. Ông nhận định dòng vốn quốc tế hiện đang trong trạng thái “chờ đợi cơ hội” và chỉ có thể tăng tốc khi thị trường Việt Nam hội tụ đủ các điều kiện cần thiết.
“Vấn đề không phải là Việt Nam có thu hút được vốn hay không, mà là mức độ sẵn sàng của thị trường trong việc tiếp nhận và sử dụng hiệu quả dòng vốn đó”, ông Higgins nhấn mạnh.
Xu Hướng Tìm Kiếm Của Nhà Đầu Tư Nước Ngoài
Ông Đinh Đức Tuấn, đại diện Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cung cấp những dữ liệu đáng chú ý về xu hướng này. Lượt tìm kiếm bất động sản Việt Nam từ nhà đầu tư nước ngoài đã tăng khoảng 500% trong giai đoạn 2023 - 2025, phản ánh sức hút ngày càng lớn. Tuy nhiên, sự quan tâm không phân bổ đồng đều:
- Thành phố Hồ Chí Minh dẫn đầu với khoảng 40% lượng tìm kiếm.
- Hà Nội đứng thứ hai với khoảng 15%.
Ông Tuấn cho biết khách nước ngoài ngày càng chọn lọc kỹ lưỡng, với các tiêu chí hàng đầu bao gồm:
- Dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh hóa và phát triển bền vững.
- Pháp lý minh bạch, rõ ràng.
- Uy tín và năng lực của chủ đầu tư.
- Quy mô dự án đủ lớn, vị trí gắn với hạ tầng giao thông hoặc khu vực có tiềm năng du lịch.
- Sản phẩm cao cấp, có khả năng khai thác dòng tiền hoặc phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng.
Thay Đổi Chiến Lược Của Các Chủ Đầu Tư Trong Nước
Ông Nguyễn Thanh Tâm, Giám đốc Kinh doanh miền Nam CTCP Vinhomes, nhận định sự dịch chuyển của dòng vốn ngoại đang thiết lập những tiêu chuẩn mới. Nhà đầu tư quốc tế không còn ưu tiên các sản phẩm mang tính đầu cơ, “lướt sóng” mà chuyển sang tìm kiếm những dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dài hạn và tạo dòng tiền ổn định. Xu hướng này buộc các chủ đầu tư trong nước phải thay đổi chiến lược, tập trung phát triển các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.
Ông Tâm lấy ví dụ về dự án Vinhomes Green Paradise Cần Giờ tại TP.HCM, với quy mô gần 2.870 ha, được định hướng phát triển theo mô hình đô thị sinh thái, tích hợp tiêu chuẩn ESG và kết hợp các chức năng du lịch, thương mại, lưu trú. Đây là mô hình kỳ vọng sẽ tạo nguồn thu ổn định và gia tăng sức hút đối với dòng vốn quốc tế.
Thị Trường Phân Hóa Mạnh Giữa Căn Hộ Và Văn Phòng
Báo cáo quý I/2026 của Knight Frank cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang lộ rõ hai thái cực trái ngược. Trong khi giá căn hộ tiếp tục tăng “phi mã”, thì thị trường văn phòng lại suy yếu rõ rệt, thậm chí chạm đáy trong vòng 5 năm qua. Sự phân hóa này càng làm nổi bật xu hướng nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm các tài sản có giá trị sử dụng thực và tiềm năng sinh lời bền vững, thay vì các sản phẩm đầu cơ thuần túy.
Sự tham gia sâu hơn của dòng vốn ngoại đồng thời làm gia tăng cạnh tranh, buộc nhà đầu tư trong nước phải thay đổi tư duy, chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang chú trọng giá trị sử dụng và chất lượng sống thực tế. Các đại đô thị tích hợp theo mô hình “all-in-one” (tất cả trong một) vì thế đang trở thành tâm điểm, không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn đóng vai trò là trung tâm nghỉ dưỡng, tài chính, công nghệ và du lịch.
