Giá căn hộ TP.HCM tăng hơn 4 lần sau một thập kỷ, bất chấp biến động thị trường
Theo dữ liệu thống kê từ Cushman & Wakefield Việt Nam, giá căn hộ tại Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng hơn 300% trong vòng 10 năm qua, tương đương với việc tăng gấp hơn 4 lần. Đây là một con số ấn tượng, đặc biệt khi xét đến bối cảnh thị trường bất động sản đã trải qua nhiều chu kỳ biến động phức tạp, bao gồm cả đại dịch Covid-19 và cuộc khủng hoảng trái phiếu năm 2023.
Bối cảnh kinh tế và thị trường bất động sản
Tại một buổi họp báo gần đây, bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đã nhận định rằng Việt Nam đã trải qua một thập kỷ đầy biến động với những dấu mốc quan trọng. Bên cạnh đại dịch và khủng hoảng trái phiếu, quá trình tái cấu trúc trong bối cảnh căng thẳng thương mại toàn cầu cũng tác động không nhỏ. Tuy nhiên, nền kinh tế vẫn duy trì được những chỉ số tích cực, với GDP bình quân đầu người tăng gần như gấp đôi từ khoảng 2.300 USD lên gần 5.000 USD. Tăng trưởng GDP duy trì quanh mức 6% trong suốt thập kỷ, thuộc nhóm cao nhất khu vực, vượt qua nhiều nền kinh tế như Thái Lan hay Indonesia.
Song hành với đà phát triển kinh tế, thị trường bất động sản cũng chứng kiến nhiều chu kỳ tăng trưởng và điều chỉnh đan xen. Theo thống kê, giai đoạn 2008-2010 đánh dấu sự bùng nổ mạnh mẽ, trước khi bước vào thời kỳ suy giảm từ 2010 đến 2013. Từ năm 2014, sau khi Luật Nhà ở được ban hành, thị trường dần phục hồi với sự gia tăng đáng kể về nguồn cung căn hộ, mở ra một giai đoạn được xem là "thời kỳ hoàng kim".
Diễn biến giá căn hộ và phân khúc thị trường
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý Nghiên cứu thị trường tại Cushman & Wakefield Việt Nam, chia sẻ cụ thể về phân khúc căn hộ ở vùng lõi TP.HCM. Trong 10 năm qua, giá căn hộ đã tăng hơn 300%, với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 19% mỗi năm. Xét theo từng giai đoạn, năm 2014 là bước ngoặt quan trọng khi chính sách cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở được mở rộng, góp phần thúc đẩy nguồn cung và thanh khoản. Giai đoạn 2017-2019 đánh dấu đỉnh tăng trưởng, với nguồn cung mới mỗi năm đạt trên 50.000 căn.
Tuy nhiên, từ 2020 đến 2023, thị trường đối mặt với nhiều thách thức như đại dịch và khủng hoảng trái phiếu, khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm đáng kể. Đến năm 2025, khi thị trường dần phục hồi, giá căn hộ tiếp tục leo thang và lập đỉnh mới. Riêng trong quý II/2025, giá trung bình đã vượt 6.000 USD/m2, tương đương gần 160 triệu đồng/m2.
Không chỉ tăng về giá, thị trường căn hộ cũng chứng kiến sự chuyển dịch mạnh về tiêu chuẩn phát triển. Nếu trước đây, các dự án như Phú Mỹ Hưng hay The Manor với mức giá khoảng 1.500 USD/m2 được xem là chuẩn mực, thì hiện nay, các dự án như Empire City, Metropole hay The Global City đang trở thành tâm điểm mới với mức giá cao hơn gấp nhiều lần. Ở phân khúc cao cấp hơn, các căn hộ Grand Marina, Saigon đã ghi nhận mức giá 15.000-20.000 USD/m2, cho thấy thị trường đã bước sang một chu kỳ mới với sự nổi lên của phân khúc cao cấp và hạng sang.
Xu hướng phát triển và thách thức trong tương lai
Trong tầm nhìn dài hạn từ 2026 đến 2045, các chuyên gia nhìn nhận nền kinh tế Việt Nam được định hướng nâng cao vị thế trong khu vực, kéo theo sự chuyển dịch cơ cấu các ngành trọng điểm, đặc biệt là công nghệ và công nghiệp. Điều này đặt ra yêu cầu mới đối với thị trường bất động sản, bao gồm nhà ở, công nghiệp và văn phòng, theo hướng phát triển bền vững và dài hạn hơn.
Tại TP.HCM, nguồn cung nhà ở đang có xu hướng dịch chuyển ra xa khu vực trung tâm truyền thống, trong bán kính khoảng 10-30 km, hướng đến các khu đô thị sáng tạo và tích hợp đa chức năng. Trong xu hướng này, hạ tầng được xem là yếu tố then chốt, không chỉ tác động trực tiếp đến giá trị bất động sản mà còn thúc đẩy quá trình giãn dân và tái cấu trúc không gian đô thị. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, diện mạo các đô thị mới sẽ dần hình thành rõ nét, củng cố xu hướng phát triển đa trung tâm. Tuy nhiên, nếu hạ tầng không theo kịp, quá trình dịch chuyển này có thể chỉ dừng lại ở kỳ vọng, khó tạo ra những thay đổi thực chất trên thị trường.
Đối với nhà liền thổ, trong 10 năm qua, giá cũng tăng hơn 300%, với tỷ suất lợi nhuận trung bình khoảng 14% mỗi năm. Giai đoạn 2017-2019 là thời điểm giao dịch sôi động nhất, trước khi chững lại do tác động của dịch bệnh, vướng mắc pháp lý và khủng hoảng trái phiếu. Dù vậy, mặt bằng giá vẫn duy trì xu hướng đi lên, một phần nhờ môi trường lãi suất thấp trong giai đoạn trước. Riêng trong năm 2025, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn cùng nguồn cung dồi dào đã góp phần đẩy mặt bằng giá chung lên cao, đồng thời tạo ra sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực, với khu đông tiếp tục là điểm sáng khi ghi nhận mức tăng giá nổi bật, khoảng 30% tính theo USD/m2.
