Giá thuê kho xưởng công nghiệp phía Bắc tăng mạnh bất chấp nguồn cung dồi dào
Thị trường bất động sản công nghiệp khu vực phía Bắc đang ghi nhận mức tăng trưởng khả quan với giá thuê kho xưởng xây sẵn tăng từ 3% đến 6% trong năm 2025. Điều này diễn ra ngay cả khi nguồn cung mới đạt mức cao kỷ lục, theo báo cáo mới nhất từ hãng dịch vụ bất động sản CBRE.
Nguồn cung cao kỷ lục nhưng giá vẫn leo thang
Các địa phương trọng điểm như Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh và Hưng Yên đã chứng kiến gần 1,2 triệu mét vuông kho xưởng xây sẵn được hoàn thành trong năm ngoái. Tuy nhiên, giá thuê mỗi mét vuông nhà kho vẫn đạt 4,9 USD (tương đương khoảng 127.000 đồng) mỗi tháng, tăng 6,3% so với cùng kỳ. Trong khi đó, mức thuê nhà xưởng là 5 USD, tăng hơn 3%.
Khách thuê chủ yếu đến từ các ngành điện tử, logistics và thiết bị thể thao, lựa chọn sản phẩm xây sẵn nhờ tính linh hoạt và khả năng giảm thiểu chi phí đầu tư ban đầu. Nhu cầu tăng mạnh đã thúc đẩy diện tích hấp thụ đạt 0,8 triệu mét vuông, tăng 4,3% so với cùng kỳ. Hiện tại, tỷ lệ lấp đầy kho xưởng phía Bắc dao động trong khoảng 75% đến 85%.
Đất khu công nghiệp cũng tăng giá nhưng chậm hơn
Với phân khúc đất khu công nghiệp, tổng diện tích hấp thụ tại các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đạt gần 480 hecta trong năm 2025. Giá chào thuê khoảng 143 USD mỗi mét vuông, tăng 4% theo năm. Mức tăng này được CBRE đánh giá là thấp hơn so với đà tăng từ 6% đến 11% trong giai đoạn 2021-2023.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết đà tăng giá thuê đất và kho xưởng công nghiệp được thúc đẩy bởi lực hút từ đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) cũng như lĩnh vực sản xuất. Bà dẫn chứng chỉ số sản xuất các sản phẩm công nghiệp trong năm ngoái tăng 9,2%, mức cao nhất kể từ năm 2019.
FDI và hạ tầng giao thông là động lực chính
Vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 27,62 tỷ USD trong năm qua, cao nhất trong vòng 5 năm. Lĩnh vực bất động sản chiếm tỷ trọng thứ hai với 1,93 tỷ USD, tạo đà cho thị trường khu công nghiệp miền Bắc - nơi có lợi thế về vị trí và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.
Ông Michael Piro, Tổng giám đốc Indochina Capital, nhận định hạ tầng giao thông là động lực chính cho bất động sản công nghiệp phía bắc. Hàng loạt dự án trọng điểm như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi (kết nối Hà Nội với Bắc Ninh và Hưng Yên), sân bay quốc tế Gia Bình tại Bắc Ninh và tuyến đường sắt cao tốc Lào Cai - Hà Nội - Hải Phòng đang được thúc đẩy triển khai.
Cải cách hành chính và trao quyền phê duyệt cho địa phương cũng giúp rút ngắn đáng kể tiến độ dự án, ông Piro cho biết thêm. Công ty liên doanh Indochina Kajima đã phát triển 6 khu nhà xưởng xây sẵn Core5 chỉ trong 3 năm tại các vị trí chiến lược như Quảng Ninh, Hưng Yên, Hải Phòng và Phú Thọ.
Tác động từ thương mại điện tử và dự báo tương lai
Thương mại điện tử cũng tác động trực tiếp đến nhu cầu bất động sản công nghiệp, đặc biệt là phân khúc kho vận và logistics. Báo cáo từ Savills chỉ ra quy mô thị trường thương mại điện tử Việt Nam ước đạt 26-28 tỷ USD năm 2025 với hơn 7.000 người bán mới gia nhập.
Savills cho biết: "Xu hướng này thúc đẩy nhu cầu với các mô hình kho vận hiện đại, giúp doanh nghiệp rút ngắn thời gian giao hàng và tối ưu chi phí chặng cuối."
Nguồn cung bất động sản công nghiệp được dự báo tiếp tục bùng nổ. Cushman & Wakefield ước tính phía bắc có thể đón thêm 656.000 mét vuông nhà kho xây sẵn trong giai đoạn 2026-2029, tập trung ở Bắc Ninh, Hưng Yên, Ninh Bình và Hải Phòng.
Để duy trì sức hút với dòng vốn FDI, chuyên gia từ Cushman & Wakefield khuyến nghị cần chú trọng cải thiện hạ tầng đường sá kết nối, điện lưới khu công nghiệp, nâng cao chất lượng lao động và có thêm các chính sách ưu đãi.
