Thị trường bất động sản Hà Nội quý II/2026 ghi nhận sự vắng bóng hoàn toàn của căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m², theo báo cáo vừa công bố của CBRE Việt Nam. Phân khúc căn hộ chung cư đạt tổng nguồn cung mở bán 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020, nhưng cơ cấu sản phẩm đã có sự chuyển dịch rõ nét.
Phân khúc giá cao chiếm ưu thế
Trong quý II, hai phân khúc nổi bật nhất là 80 - 110 triệu đồng/m² và trên 120 triệu đồng/m², lần lượt chiếm 30% và 35% tổng nguồn cung mới. Riêng phân khúc trên 120 triệu đồng/m², thị trường ghi nhận hơn 3.000 căn từ bốn dự án tại các vị trí nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ và Đông Anh.
Sức hấp thụ chững lại
Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản có dấu hiệu giảm tốc. Tổng số căn bán được đạt hơn 5.800 căn, tương ứng 68% tổng nguồn cung mở bán mới. Tỷ lệ này tương đương quý I nhưng thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2024 - 2025, khi thường xuyên vượt 90%, thậm chí vượt tổng số căn mở bán mới trong kỳ.
Theo CBRE, mặt bằng lãi suất vay mua nhà ở mức cao tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định của người mua. Khách hàng có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và thời điểm tham gia thị trường, đặc biệt với sản phẩm giá trị lớn.
Giá sơ cấp tăng mạnh, thứ cấp giảm lần đầu
Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình căn hộ Hà Nội trong quý II đạt khoảng 95 triệu đồng/m² (chưa gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu), tăng 12% so với quý trước và tăng 21% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng này chủ yếu đến từ việc nhiều dự án mở bán nằm ở khu vực nội đô với mặt bằng giá cao.
Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện dấu hiệu điều chỉnh. Giá bán trung bình đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội ghi nhận giảm theo quý kể từ cuối năm 2022. Tốc độ tăng giá theo năm cũng giảm còn 13%, thấp hơn đáng kể so với mức 24-26% của giai đoạn 2024-2025.
Bất động sản gắn liền với đất: nguồn cung giảm, thanh khoản suy giảm
Đối với bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội, tổng nguồn cung mở bán mới trong 6 tháng đầu năm đạt gần 2.100 căn, giảm 17% so với cùng kỳ. Riêng quý II, thị trường có hơn 1.110 căn thấp tầng được mở bán. Khoảng 80% nguồn cung mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên), cho thấy xu hướng phát triển mở rộng về các khu vực giáp ranh Hà Nội. Phần còn lại tập trung tại nội đô và cận trung tâm, chủ yếu là shophouse.
Thanh khoản suy giảm mạnh: quý II chỉ có hơn 660 căn được giao dịch, giảm 30% so với quý trước và giảm 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Theo CBRE, lãi suất vay mua nhà cao khiến nhiều người mua chờ đợi.
Trên thị trường sơ cấp, giá bán trung bình bất động sản gắn liền với đất đạt khoảng 209 triệu đồng/m² theo diện tích đất, giảm 9% so với quý trước và gần 9% so với cùng kỳ. Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung khi phần lớn sản phẩm thuộc các đại đô thị ven Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự và liền kề trung bình đạt khoảng 195 triệu đồng/m², giảm 3% theo quý nhưng vẫn tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Theo CBRE, trước áp lực lãi suất cao, nhiều chủ nhà tạm dừng rao bán hoặc điều chỉnh kỳ vọng lợi nhuận.
