Điều chỉnh quy hoạch khu đô thị Ciputra: Giải phóng mặt bằng và chuyển đổi công năng
Khu đô thị Ciputra, với diện tích hơn 301 ha, được triển khai từ đầu những năm 2000 tại quận Tây Hồ và Bắc Từ Liêm, nay thuộc phường Phú Thượng và Xuân Đỉnh, Hà Nội. Dự án này đã trải qua ba giai đoạn phát triển chính: giai đoạn 1 có quy mô hơn 33 ha được duyệt quy hoạch năm 2003, giai đoạn 2 rộng hơn 148 ha duyệt năm 2004, và giai đoạn 3 hơn 113 ha duyệt năm 2008.
Nội dung điều chỉnh quy hoạch
Việc điều chỉnh quy hoạch lần này tập trung vào hai cấp độ chính. Thứ nhất là quy hoạch phân khu đô thị H2-1 với tỷ lệ 1/2000, điều chỉnh cục bộ tại các ô quy hoạch ký hiệu B2 và B3. Thứ hai là quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, áp dụng cho hàng loạt ô đất thuộc cả ba giai đoạn của dự án.
Cụ thể, ở giai đoạn 1, ô quy hoạch CX04 được điều chỉnh. Giai đoạn 2 bao gồm các ô I.C.41, CV2, IV.L.65, IV.L.66 và 17-THPT. Giai đoạn 3 gồm các ô BT04, BT06, CL2, BT07, TH01, NT02, CX02 và ĐX01.
Nguyên nhân và thách thức
Việc điều chỉnh xuất phát từ kết quả rà soát của Sở Quy hoạch - Kiến trúc và các đơn vị liên quan, nhằm đảm bảo tính khả thi và phù hợp với thực tế triển khai. Một trong những lý do quan trọng là do một số ô đất quy hoạch cho trường học, nhà trẻ và nhà ở, với tổng diện tích khoảng 97.016 m2, hiện đang là các nghĩa trang nhân dân tập trung như nghĩa trang Xuân Đỉnh, Nhật Tân, Thượng Thụy và Phú Gia.
Công tác giải phóng mặt bằng tại các khu vực này gặp rất nhiều khó khăn do liên quan đến yếu tố tâm linh và phong tục tập quán, khiến việc triển khai dự án bị đình trệ.
Định hướng mới và giải pháp
Theo định hướng từ Điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045, tầm nhìn đến năm 2065, các khu vực nghĩa trang này được đề xuất chuyển đổi công năng thành đất cây xanh sử dụng công cộng. Song song đó, các chức năng giáo dục như trường mầm non và THPT sẽ được hoán đổi sang các vị trí đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng, nhằm sớm triển khai đầu tư và đáp ứng nhu cầu hạ tầng xã hội cho cư dân.
Phường Phú Thượng đã niêm yết công khai và lấy ý kiến cộng đồng dân cư về điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho khu đô thị Nam Thăng Long.
Chi tiết điều chỉnh theo giai đoạn
Ở giai đoạn 1, ô B3 có diện tích khoảng 22,8 ha, đã giải phóng mặt bằng 99%. Còn lại khoảng 0,2 ha với 21 hộ dân sinh sống ổn định. Sau khi rà soát, cơ quan chức năng đề xuất điều chỉnh từ đất cây xanh đơn vị ở sang đất ở.
Ô quy hoạch B2 của giai đoạn 2 có tổng diện tích gần 153 ha, đã giải phóng mặt bằng hơn 94%. Phần còn lại hơn 8,8 ha chưa thể triển khai do vướng mắc tại nghĩa trang Thượng Thụy (2 ha), Phú Gia (0,1 ha) và khu đất giáp nghĩa trang Xuân Đỉnh (bị tái chiếm sử dụng hơn 2,2 ha). Diện tích này vốn được quy hoạch cho nhóm đất ở, trường mầm non, THPT và đất công cộng đơn vị ở. Cơ quan chức năng đề xuất chuyển đổi phần đất hiện trạng là nghĩa trang thành đất cây xanh, đồng thời nghiên cứu bố trí lại các công trình giáo dục sang vị trí phù hợp hơn.
Ở giai đoạn 3, thành phố đã giao cho chủ đầu tư hơn 25 ha từ tháng 7/2009, hiện đã giải phóng mặt bằng gần 96%. Còn lại 5,3 ha chưa thể thực hiện do liên quan đến nghĩa trang Phú Gia (gần 4 ha) và Nhật Tân (gần 1,4 ha). Phần diện tích này được quy hoạch cho đất nhóm nhà ở, cây xanh công cộng, trường mầm non và THCS. Theo đó, cơ quan chức năng đề xuất nhóm đất nhà ở có hiện trạng một phần nghĩa trang được điều chỉnh thành đất cây xanh công cộng, hai ô đất chức năng giáo dục cũng chuyển thành đất cây xanh, đồng thời đổi vị trí trường học sang một phần ô đất bãi đỗ xe.
Quy trình và kỳ vọng
Sau khi kết thúc thời gian công khai, Công ty TNHH Phát triển Khu đô thị Nam Thăng Long có trách nhiệm tổng hợp, tiếp thu và giải trình các ý kiến đóng góp của cộng đồng dân cư để hoàn thiện đồ án điều chỉnh quy hoạch trước khi trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Việc điều chỉnh này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những "nút thắt" trong giải phóng mặt bằng, đồng thời hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội, nâng cao chất lượng sống cho cư dân tại một trong những khu đô thị hiện đại nhất Thủ đô.
