Đất đấu giá vẫn nóng dù tiền đặt cọc tăng lên 50%, giá trúng cao gấp nhiều lần
Từ đầu năm 2026, Chính phủ chính thức siết chặt quy định về đặt cọc và xử lý hành vi bỏ cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất, với mức đặt cọc tối đa lên đến 50% giá khởi điểm, thay vì 20% như trước đây. Điều này nhằm hạn chế tình trạng "thổi giá rồi bỏ cọc", từng gây nhiễu loạn thị trường đất nền ở nhiều địa phương. Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy, các phiên đấu giá vẫn diễn ra sôi động, với giá trúng nhiều lô đất cao gấp nhiều lần giá khởi điểm.
Chính sách mới và tác động đến thị trường
Chính phủ đã ban hành Nghị quyết ngày 6/1 để xử lý các vướng mắc trong đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là khi giao đất ở theo Luật Đất đai. Một trong những điểm đáng chú ý là nâng mức đặt cọc lên tối đa 50% giá khởi điểm, cùng với các chế tài xử lý hành vi vi phạm được siết chặt hơn. Cụ thể, người trúng đấu giá nhưng không nộp tiền sẽ bị cấm tham gia đấu giá từ 2 đến 5 năm, trong khi trường hợp không nộp đủ tiền trúng đấu giá sẽ bị cấm từ 6 tháng đến 3 năm.
Mục tiêu của quy định này là nhằm sàng lọc nhà đầu tư, giảm thiểu các hành vi không lành mạnh như thổi giá ảo. Tuy nhiên, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, chỉ ra một số vướng mắc:
- Việc quy định mức đặt cọc từ 10% đến 50% giá khởi điểm là quá rộng, trao quyền quyết định lớn cho địa phương, dễ dẫn đến lúng túng trong thực thi hoặc áp dụng thiếu thống nhất.
- Nếu địa phương chọn mức cọc cao (bằng 50% giá khởi điểm), vô hình trung lại tạo ra rào cản cho người tham gia đấu giá, làm giảm tính cạnh tranh của cuộc đấu giá đất.
Thực tế sôi động tại các phiên đấu giá
Dù chính sách đã được siết chặt, thị trường đất đấu giá vẫn ghi nhận sức nóng đáng kể. Đầu tháng 2/2026, hàng loạt phiên đấu giá đất tại khu vực phía Tây Hà Nội diễn ra với tỷ lệ thành công gần như tuyệt đối. Ví dụ điển hình:
- Phiên đấu giá 44 lô đất tại xã Tây Phương: toàn bộ các lô đất đều được đấu giá thành công, với giá trúng cao nhất lên tới 164,4 triệu đồng/m² và thấp nhất là 62,8 triệu đồng/m².
- Phiên đấu giá 34 thửa đất tại xã Hạ Bằng: giá trúng cao nhất hơn 90 triệu đồng/m², gấp 10 lần giá khởi điểm.
- Xã Quang Minh: đấu giá thành công 6 lô đất ở, với giá trúng dao động từ gần 73 triệu đồng/m² đến gần 130 triệu đồng/m², gấp 13 lần giá khởi điểm.
Anh Nguyễn V. H., một nhà đầu tư cá nhân ở Hà Nội tham gia phiên đấu giá tại xã Hạ Bằng, chia sẻ: "Mức đặt cọc tăng lên khiến nhiều người phải cân nhắc kỹ hơn. Trước đây đặt cọc 20% thì nhiều người sẵn sàng vào cuộc, thậm chí đấu giá lướt sóng kiếm lời. Nay phải bỏ ra một khoản tiền lớn hơn, tôi phải tính toán dòng tiền rất kỹ. Nhưng nếu lô đất vị trí đẹp, hạ tầng tốt thì vẫn đáng đầu tư dài hạn."
Phân hóa nhà đầu tư và tác động đến thị trường xung quanh
Anh Lê Văn T., một môi giới bất động sản đất nền tại khu vực Thạch Thất, nhận định: "Các phiên đấu giá đang đóng vai trò 'neo giá' cho đất nền xung quanh. Giá trúng cao khiến đất lân cận cũng tăng theo." Nhiều nhà đầu tư coi đấu giá là kênh xác lập mặt bằng giá mới, nên dù mức đặt cọc tăng, họ vẫn tham gia, đặc biệt là với những lô có vị trí phù hợp quy hoạch, tiềm năng phát triển và hạ tầng từng bước được đầu tư.
Theo anh T., nhóm tham gia đấu giá hiện nay đã có sự phân hóa rõ rệt: tỷ lệ nhà đầu tư có tiềm lực tài chính dài hạn tăng lên, trong khi nhóm "lướt sóng" ngắn hạn giảm bớt do rủi ro bị cấm tham gia nếu vi phạm. "Do đó, dù mức đặt cọc nâng lên tối đa 50% thì đất đấu giá khó hạ nhiệt ngay," anh T. kết luận.
Giải pháp để ổn định thị trường
Các chuyên gia cho rằng, ngoài việc tăng mức đặt cọc, cần thực hiện đồng bộ nhiều biện pháp để ổn định thị trường đất đấu giá:
- Nâng mức giá khởi điểm sát với giá thị trường để giảm khoảng cách với giá trúng đấu giá.
- Công khai dữ liệu đấu giá một cách minh bạch, giúp nhà đầu tư có cái nhìn rõ ràng hơn.
- Kiểm soát tình trạng "quân xanh, quân đỏ" (các đối tượng thao túng giá) trong các phiên đấu giá.
- Giám sát chặt chẽ việc chuyển nhượng sau đấu giá để tránh tạo ra sóng "giá ảo" trên thị trường.
Nhìn chung, việc nâng tiền đặt cọc lên 50% đã bước đầu tạo ra sự thận trọng hơn trong cộng đồng nhà đầu tư, nhưng sức hút của đất đấu giá vẫn còn mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực có tiềm năng phát triển. Thị trường cần thời gian để điều chỉnh và đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách và thực tiễn để đạt được sự ổn định bền vững.
