Lãi suất vay mua nhà tăng cao tạo áp lực lên thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với tình trạng chi phí vốn tăng nhanh trong khi giá nhà vẫn duy trì ở mức cao. Khảo sát mới đây cho thấy lãi suất huy động và lãi suất cho vay tiếp tục tăng mạnh, đặc biệt là lãi suất vay mua nhà. Một số ngân hàng đã nâng mặt bằng chung lên 12-14%/năm, thậm chí có nhà băng "thả nổi" lên tới 15-16%/năm.
Nguyên nhân và tác động của việc tăng lãi suất
Theo CTCP Chứng khoán SSI, sau khi duy trì lãi suất cho vay ở mức thấp 5,5-6%/năm trong năm 2025, lãi suất cho vay mua nhà hiện nay đã tăng quanh mức 10%/năm. Nhóm ngân hàng thương mại quốc doanh dẫn đầu xu hướng tăng này, kéo theo các ngân hàng thương mại cổ phần cũng đưa lãi suất lên vùng 9-10%. SSI nhận định, việc lãi suất cho vay tăng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực này thời gian tới.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) ghi nhận trong vài tháng gần đây, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất "mồi" chỉ 5-6%/năm nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để "lướt sóng".
Chuyên gia đánh giá không phải tín hiệu tiêu cực
Bà Mai Thanh Thảo - Phó giám đốc Bộ phận Ngân hàng và dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam - lý giải việc lãi suất tăng trong giai đoạn đầu năm phần lớn đến từ yếu tố chu kỳ trong hoạt động tín dụng của hệ thống ngân hàng. Sau giai đoạn cao điểm giải ngân cuối năm và nhu cầu vay tăng mạnh đầu năm, các ngân hàng thường rà soát lại cơ cấu tín dụng và điều chỉnh lãi suất nhằm cân đối chi phí vốn cũng như khẩu vị rủi ro.
"Ở góc độ thị trường, khi chi phí vốn tăng, phản ứng đầu tiên thường là sự thận trọng trong các quyết định tài chính lớn. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc nhu cầu bất động sản biến mất. Nhu cầu nhà ở thực tế vẫn duy trì, đặc biệt tại các đô thị lớn nơi quá trình đô thị hóa vẫn tiếp diễn. Điều thay đổi chủ yếu nằm ở tiêu chí lựa chọn của người mua và nhà đầu tư", bà Thảo nói.
Khuyến nghị cho người mua nhà và nhà đầu tư
Bà Thảo cho rằng một trong những tác động rõ nét của môi trường lãi suất cao là sự phân hóa mạnh về thanh khoản giữa các phân khúc. Những sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá như đất nền xa trung tâm, dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc các sản phẩm cao cấp vượt xa nhu cầu thực có thể chịu áp lực lớn hơn. Ngược lại, các loại tài sản gắn với nhu cầu sử dụng thực tế hoặc có khả năng tạo dòng tiền ổn định thường duy trì sức hấp thụ tốt hơn.
Đối với người mua nhà sử dụng vốn vay, bà Thảo khuyến nghị cần đặc biệt chú trọng đến khả năng quản trị rủi ro tài chính:
- Kiểm soát tỷ lệ vay hợp lý và không nên chỉ dựa vào lãi suất ưu đãi trong giai đoạn đầu.
- Tính toán khả năng trả nợ theo mức lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi.
- Ưu tiên các tài sản có giá trị sử dụng thực tế, pháp lý rõ ràng và có thể khai thác ngay.
- Duy trì quỹ dự phòng tài chính tương đương ít nhất 6-12 tháng trả nợ.
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước và quy định mới
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản nhanh nên trong quý I/2026, Ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định kiểm soát tín dụng không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm (ở mức khoảng 15%). Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung, nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.
"Trong bối cảnh thị trường ngày càng yêu cầu kỷ luật tài chính cao hơn, những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn và tập trung vào giá trị sử dụng thực tế của tài sản sẽ có nhiều cơ hội hơn trong chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản", bà Thảo kết luận.
