Thị trường nhà đất thổ cư tại Hà Nội đang trầm lắng do người mua lo ngại vướng quy hoạch, dẫn đến tâm lý nghe ngóng, chờ đợi thông tin chính thức. Giao dịch quý I/2026 giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025, theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group.
Người mua thận trọng vì lo quy hoạch
Anh Nguyễn Văn Thắng, môi giới kỳ cựu nhà riêng lẻ khu vực quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội), cho biết từ Tết đến nay dù dẫn nhiều người đi xem nhà nhưng vẫn chưa thể chốt được giao dịch nào. Một căn nhà trong ngõ ô tô tránh tại phường Lĩnh Nam từng rao bán 16 tỷ đồng hồi đầu năm, nay giảm còn 14 tỷ đồng nhưng vẫn chưa có khách mua.
Theo anh Thắng, yếu tố lớn nhất khiến giao dịch chậm là tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch mở đường, chỉnh trang đô thị hoặc cải tạo chung cư cũ. “Khách khá lo lắng, sợ mua phải nhà nằm trong diện giải phóng mặt bằng hoặc bị ảnh hưởng quy hoạch nên họ đi xem rất kỹ hồ sơ pháp lý. Chỉ cần nghe thông tin khu vực có khả năng dính quy hoạch là họ dừng lại để chờ”, anh Thắng nói.
Giá bán giảm nhưng thanh khoản thấp
Chị Minh Anh, môi giới lâu năm tại quận Hai Bà Trưng cũ (Hà Nội), cho biết chưa bao giờ thị trường khó bán như hiện nay. Nếu trước đây khách chủ yếu quan tâm vị trí và khả năng tăng giá thì nay yếu tố quy hoạch lại trở thành nỗi lo lớn nhất. Người mua có xu hướng kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng hoặc qua các ứng dụng tra cứu trước khi quyết định. Nhiều giao dịch bị kéo dài do khách yêu cầu xác minh hiện trạng sử dụng đất, chỉ giới đường đỏ hay kế hoạch cải tạo khu vực.
Giá nhà đất hiện ở mức rất cao, vượt khả năng tài chính của phần lớn người mua ở thực. Có những căn nhà trong ngõ nhỏ nhưng giá rao tới 10-12 tỷ đồng. Lãi suất vay tuy đã giảm nhưng vẫn là áp lực lớn nếu vay ngân hàng.
Dữ liệu thị trường cho thấy sự sụt giảm
Dữ liệu từ One Mount Group cho thấy quý I/2026 Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, chủ yếu đến từ khu vực phía bắc và đông, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.
Báo cáo của PropertyGuru Việt Nam quý II/2026 cho thấy giá rao bán nhà riêng lẻ tại Hà Nội giảm nhẹ 1% và có xu hướng tiếp tục đi xuống. Đà giảm trải dài ở nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm 3%), Nam Từ Liêm (2%), Hai Bà Trưng, Hoàng Mai (1%). Nhu cầu tìm mua nhà mặt phố giảm mạnh 10% so với tháng trước và sụt gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 sụt 4% theo quý và giảm mạnh 36% so với cùng kỳ năm trước.
Chuyên gia nhận định về thị trường
Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, nhận định thị trường hiện chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố như lãi suất, áp lực tài chính và tâm lý phòng thủ của người mua. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị, giãn dân và mở rộng hạ tầng được thúc đẩy mạnh, người dân có xu hướng tìm kiếm các khu vực ven trung tâm với mặt bằng giá phù hợp hơn và pháp lý ổn định hơn.
Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết nhà riêng lẻ, nhà mặt phố còn gặp nhiều thách thức như lo ngại về quy hoạch; khả năng khai thác kinh doanh vỉa hè bị siết chặt; tỷ suất cho thuê nhà sụt giảm; nhà sâu trong ngõ ngách thiếu tiện ích, nhiều rủi ro phòng cháy chữa cháy.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, nhấn mạnh giá bán neo ở ngưỡng cao, có thể lên đến 200-400 triệu đồng một m2 với nhà trong ngõ ô tô qua, còn nhà mặt phố nhiều tuyến đã vượt tỷ đồng mỗi m2. Điều này tạo tâm lý lo ngại rủi ro vướng quy hoạch cho nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ và mua ở thực. “Chênh lệch giữa kỳ vọng của người dân và mức đền bù thực tế cùng với thời gian chờ dự án triển khai có thể kéo dài, dẫn đến rủi ro 'chôn vốn' nhiều năm hoặc tái định cư chưa tương xứng”, ông Toản nói.
Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường đang dần loại bỏ tâm lý "lướt sóng" theo thông tin quy hoạch treo hay các đợt sốt đất ảo. Với sự minh bạch của cơ sở dữ liệu đất đai và tốc độ giải phóng mặt bằng nhanh chóng, người mua hiện nay buộc phải tính toán kỹ về mục tiêu đầu tư dài hạn và tiềm năng khai thác thực tế. Tuy nhiên, nhà ở tại các khu vực trung tâm vẫn có giá trị riêng vì giá trị đất lớn, ngay trong lõi trung tâm thuận tiện về dịch vụ, y tế, giáo dục. Người mua cần lưu ý rằng bản quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng; để biết chính xác một bất động sản có bị thu hồi hay không, cần phải chờ các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố.
