Thị trường đất nền vùng ven Hà Nội đang chứng kiến sự điều chỉnh mạnh khi nhiều nhà đầu tư buộc phải chấp nhận cắt lỗ hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng nhưng vẫn khó tìm người mua.
Giảm giá sâu nhưng thanh khoản vẫn thấp
Anh Nguyễn Tuấn Anh, một nhà đầu tư tại Hà Nội, đã rao bán lô đất 140 m2 tại xã Phú Cát suốt hai tháng qua nhưng chưa thành công. Lô đất này được anh mua vào giữa năm 2025 với giá 4,7 tỷ đồng khi thị trường khu vực Hòa Lạc tăng nóng nhờ thông tin quy hoạch. Đến cuối năm 2025, giá đạt đỉnh 5,2 tỷ đồng nhưng anh không bán vì kỳ vọng giá tiếp tục tăng. Hiện tại, giá khu vực chỉ còn 28-30 triệu đồng/m2, khiến anh thiệt hại khoảng 1 tỷ đồng so với thời điểm đỉnh.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy giá đất nền tại Phú Cát giảm gần 20% so với đỉnh tháng 4/2025. Tại khu vực Tân Xã (cũ), mức giảm lên tới gần 30%. Ở Đồng Trúc (xã Hạ Bằng), giá phổ biến 38 triệu đồng/m2, giảm 24% so với mức đỉnh 50 triệu đồng/m2. Tại xã Uy Nỗ cũ (nay thuộc xã Đông Anh), giá đất nền tháng 5 ở mức 118 triệu đồng/m2, giảm 31,8% so với đỉnh 173 triệu đồng/m2 vào tháng 2/2026.
Một lô đất 100 m2 tại xã Bình Yên, huyện Thạch Thất cũ (nay thuộc xã Hòa Lạc) được rao bán 2,5 tỷ đồng (25 triệu đồng/m2), thấp hơn 8 triệu đồng/m2 so với mặt bằng chung, tương đương cắt lỗ 800 triệu đồng. Giá đất Bình Yên hiện giảm 10,8% so với đỉnh 37 triệu đồng/m2 vào tháng 3/2026.
Nguyên nhân và tâm lý thị trường
Anh Nguyễn Xuân Biên, nhà đầu tư kiêm môi giới lâu năm tại Hoài Đức, cho biết nhiều lô đất rao bán dài ngày nhưng không có giao dịch. Lượng khách hỏi vẫn có nhưng tỷ lệ chốt thành công giảm mạnh. "Có những lô chủ nhà hạ giá cả tỷ đồng nhưng vẫn khó bán. Tâm lý chung là ai cũng sợ mua xong lại giảm nên chờ thêm", anh Biên nói.
Theo anh, nhiều chủ đất vẫn neo giá theo thời kỳ sốt nóng, không muốn cắt lỗ quá mạnh, trong khi người mua chờ thị trường điều chỉnh thêm, khiến hai bên khó gặp nhau. "Thị trường giống kiểu ai cũng đang nghe ngóng. Người bán chưa chịu giảm sâu vì còn kỳ vọng hồi giá, người mua thì giữ tiền chờ đáy", anh nhận định.
Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy trong quý I/2026, mức độ quan tâm tới đất nền tại Hà Nội giảm 23% so với quý IV/2025. Theo phân tích của Công ty Chứng khoán MB (MBS), lãi suất cao và kiểm soát tín dụng bất động sản khiến dòng tiền đầu cơ suy giảm mạnh. Chi phí vay tăng làm việc sử dụng đòn bẩy tài chính để "lướt sóng" đất nền không còn dễ dàng.
Góc nhìn chuyên gia
Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng tỷ lệ cắt lỗ không quá lớn, chủ yếu là giảm phần lợi nhuận kỳ vọng. Giá đất nền trước đó đã tăng mạnh, vượt khả năng chi trả thực tế của thị trường.
TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhận định việc siết chặt pháp lý, kiểm soát phân lô bán nền và minh bạch thông tin quy hoạch góp phần giảm đầu cơ ngắn hạn, giúp thị trường ổn định hơn.
Bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, Quản lý Kinh doanh cấp cao của PropertyGuru Việt Nam, cho biết dòng tiền hiện thận trọng hơn nhiều. Nhà đầu tư không còn xuống tiền theo tâm lý đám đông hay sóng quy hoạch ngắn hạn, mà tìm đến sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác dòng tiền ổn định và thanh khoản tốt.
Ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6, khuyên nhà đầu tư giữ thận trọng, chỉ chọn đất nền có khả năng kinh doanh tốt, giá tương xứng với giá trị sử dụng. Ông nhấn mạnh yếu tố pháp lý, quy hoạch và thanh khoản là hàng đầu, không nên kỳ vọng lướt sóng ngắn hạn.
