Đất vùng ven Hà Nội sốt cục bộ, giá tăng gấp đôi do thông tin quy hoạch
Theo khảo sát, thị trường đất đấu giá tại các xã Thanh Oai, Thường Tín, Ngọc Hồi, Bình Minh, Tam Hưng... đang bất ngờ "sốt" cục bộ với mức giá tăng rõ rệt. Ông Nguyễn Hồng Ky, Giám đốc sàn giao dịch bất động sản Văn Phú, cho biết lâu nay quanh khu vực này đã hình thành nhiều đội buôn chuyên mua gom đất với số lượng lớn để phân lô, tách thửa sau đó bán lại. Không chỉ thu mua đất thổ cư, các đội đầu tư còn hợp sức để đấu giá đất, khiến mặt bằng giá luôn ở mức cao.
Giá đất tăng mạnh tại các khu vực trọng điểm
Vào cuối năm 2025, ngay khi có thông tin triển khai các dự án lớn, những nhà đầu tư này lại tiếp tục nâng giá đất. Hiện giá đất thổ cư xã Tam Hưng đang giao dịch ở mức 150 - 160 triệu đồng/m², tăng gấp 2 lần so với thời điểm trước khi dự án công bố. Tại xã Thường Tín, giá đất thổ cư tăng mạnh nhất từ 30 - 40 triệu đồng/m² lên 90 - 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, xã Thanh Oai - được coi là "thủ phủ" của các siêu dự án - đang chào bán đất thổ cư với giá 160 - 180 triệu đồng/m² tùy vị trí, và đất phân lô tại đây cũng dao động từ 150 - 180 triệu đồng/m².
Tương tự, thị trường nhà đất quanh khu vực 7 cây cầu đang được TP Hà Nội triển khai xây dựng như cầu Tứ Liên, Thượng Cát, Hồng Hà, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi... cũng tăng giá phi mã. Khu vực tăng nhiều nhất là các xã Đông Anh, Thư Lâm, Thiên Lộc (thuộc huyện Đông Anh cũ), với mặt bằng giá đất thổ cư ở mức 180 - 200 triệu đồng/m². Tiếp đến là địa bàn xã Quang Minh và xã Mê Linh, nơi giá đất thổ cư đạt 80 - 120 triệu đồng/m², còn đất nền tại các dự án như HUD Mê Linh, Minh Đức, Cienco 5 đang giao dịch từ 80 - 120 triệu đồng/m², tăng 30% so với thời điểm trước khi hai cây cầu Hồng Hà và Thượng Cát được khởi công.
Tại khu vực cầu Ngọc Hồi, giá đất trên các trục đường chính và vòng xuyến tăng lên 125 - 150 triệu đồng/m². Ngay cả nhiều lô đất nằm sâu hơn cũng ghi nhận mức tăng gấp 2 lần, lên 60 - 80 triệu đồng/m². Ở xã Văn Đức và xã Thanh Trì, nơi cây cầu đi qua, giá đất thổ cư đã vượt mốc 100 triệu đồng/m².
Sôi động tại vùng ven phía Tây Hà Nội
Thị trường đất nền vùng ven phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Hòa Lạc, cũng ghi nhận sự sôi động rõ rệt. Tại các xã Thạch Thất, Phú Cát, Hòa Lạc..., hàng loạt môi giới đồng loạt chào bán đất nền phân lô với giá 3 - 4 tỷ đồng/lô diện tích khoảng 80 - 100m², kèm theo thông điệp như "ăn theo quy hoạch", "đón đầu hạ tầng", "mua ngay kẻo lỡ" để kích thích tâm lý người mua.
Anh Tuấn Hải, một môi giới nhà đất tại đây, cho biết cuối tháng 12/2025, Hà Nội chính thức khởi công tuyến đường sắt đô thị số 5 (Văn Cao - Hòa Lạc). Đặc biệt, quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn 100 năm vừa được thông qua đã thổi bùng kỳ vọng về một làn sóng dịch chuyển dân cư quy mô lớn ra các đô thị mới và đô thị vệ tinh. Theo anh Hải, nhiều lô đất trước đây giao dịch chậm nay được hỏi liên tục, có nơi giá chào tăng 10 - 20% so với cuối năm ngoái, dù thực tế hạ tầng chưa thay đổi nhiều.
Rủi ro khi đầu tư theo quy hoạch
Ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty EZ Property, cảnh báo hiện tượng "đất nóng theo quy hoạch" đã từng xảy ra nhiều lần ở các vùng ven Hà Nội như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức... Nếu nhà đầu tư không phân biệt được giữa quy hoạch đã được phê duyệt và chỉ là đề xuất nghiên cứu, họ rất dễ mua phải đất bị thổi giá hoặc vướng pháp lý. Ví dụ, dù Mê Linh có vành đai 4 đi qua, nhưng đường này chỉ mang tính liên vùng và phần lớn đi trên cao, qua nhiều diện tích đất nông nghiệp, khá giống đường cao tốc. Đây không phải trục giao thông xuyên đô thị, nên dù có thông tin khởi công hay hoàn thành, cũng khó đẩy bất động sản tăng nóng nếu không có các khu đô thị được hình thành dọc trục. Thời gian hoàn thành một đường vành đai cũng không phải ngắn hạn mà có thể kéo dài.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khuyến cáo người dân không nên chạy theo đám đông để đầu tư. Rủi ro lớn nhất hiện nay là tình trạng bán nơi không dính quy hoạch, rồi lại mua vào nơi có nguy cơ quy hoạch. Ông Quê nhấn mạnh: "Tôi từng cảnh báo khi Hà Nội thông tin triển khai tuyến đường sắt đô thị số 5, trong bán kính khoảng 15 km tính từ nút Hòa Lạc, các địa bàn như Thạch Thất, Ba Vì, Sơn Tây, Quốc Oai đều có khả năng rơi vào diện quy hoạch dự án. Hay như việc công bố khu đô thị Hòa Lạc quy mô khoảng 4.700 ha, nếu người dân chạy theo môi giới mua đất nền một cách vội vàng thì nguy cơ 'dính quy hoạch' là rất lớn."
Ông Quê cho rằng người dân và nhà đầu tư cần có thông tin quy hoạch rõ ràng, chính thống trước khi xuống tiền, vì cơ hội luôn có nhưng không nên vội vàng. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản, cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản trước đây đã xuất hiện tình trạng bùng nổ giá bán tại nhiều khu vực khi có thông tin quy hoạch hạ tầng, nhưng thực trạng này hầu hết mang tính chất lợi dụng thông tin để đẩy giá thị trường lên cao. Thực tế, nhiều nhà đầu tư khi rót vốn mua bất động sản tại các khu vực này mong muốn có lãi và thanh khoản tốt, nhưng cuối cùng lại không thanh khoản được, phải tìm phương án cắt lỗ và rơi vào tình cảnh khó khăn. Theo ông Đính, những khu vực bị thổi giá sẽ nhanh chóng hạ nhiệt, bởi thị trường đang có xu hướng trở về giá trị thực.
