Diễn biến trái chiều trên thị trường bất động sản: Giá tăng, thanh khoản giảm
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Avison Young Việt Nam, thị trường đang trải qua những diễn biến phức tạp. Giá căn hộ sơ cấp đã lập đỉnh mới tại ba thị trường trọng điểm là TP.HCM, Hà Nội và Đà Nẵng, nhưng thanh khoản lại giảm mạnh trên diện rộng do tác động của lãi suất tăng và biến động kinh tế. Điều này phản ánh một giai đoạn chuyển mình, khi thị trường bước vào chu kỳ sàng lọc sau thời kỳ tăng trưởng nóng.
Giá bán tiếp tục leo thang tại các thành phố lớn
Tại TP.HCM sau sáp nhập, giá căn hộ sơ cấp đạt mức 3.900 USD/m2. Quý I ghi nhận khoảng 15.000 sản phẩm được mở bán, với 35% nguồn cầu đến từ các dự án mới, tập trung chủ yếu tại Bình Dương. Sau mỗi đợt mở bán, giá tăng trung bình 3% so với quý trước. Trong khi đó, thị trường sơ cấp có sự cải thiện về thanh khoản, nhưng thị trường thứ cấp lại chững lại đáng kể.
Ở Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường trong quý I đạt 3.950 USD/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường có khoảng 10.000 căn chào bán, chủ yếu từ các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Sunshine Group và MIK Group, tập trung ở phân khúc trung cao và cao cấp tại khu vực phía Tây Nam và Nam thành phố. Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản cả sơ cấp lẫn thứ cấp đều sụt giảm, báo hiệu sự kết thúc của giai đoạn tăng trưởng nóng.
Tại Đà Nẵng, giá sơ cấp đạt 3.574 USD/m2, tăng 3% so với cuối năm 2025, nhưng tốc độ hấp thụ chậm lại. Nguồn cung trong quý bao gồm 200 căn mới và hơn 1.600 căn đủ điều kiện mở bán từ các dự án cũ, cho thấy sự dư thừa tương đối.
Thanh khoản giảm mạnh, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Báo cáo từ Knight Frank Việt Nam cung cấp thêm chi tiết: giá chào bán sơ cấp sau mở rộng đạt trung bình hơn 97 triệu đồng/m2, với khu trung tâm TP.HCM cũ là 107 triệu đồng/m2, tăng 3,2% so với quý trước và 11,8% so với năm trước – mức cao nhất trong nhiều năm gần đây. Tuy nhiên, tổng lượng giao dịch quý I chỉ đạt hơn 5.000 căn, tăng 129% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng giảm tới 66% so với sức hấp thụ quý IV/2025.
Ông Alex Crane, Tổng giám đốc Knight Frank Việt Nam, nhận định: “Đà tăng giá căn hộ không chỉ mang tính chu kỳ mà đang phản ánh sự dịch chuyển cấu trúc của thị trường. Khi quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng, nguồn cung mới buộc phải định vị ở phân khúc cao cấp để đảm bảo biên lợi nhuận, kéo mặt bằng giá đi lên.”
Phân khúc nhà liền thổ: Nguồn cung tăng, thanh khoản chưa bứt phá
Trong hai tháng đầu năm 2026, nguồn cung nhà liền thổ mới tại TP.HCM tăng mạnh, nâng tổng rổ hàng lên gần 6.000 căn, phân bổ nhiều nhất tại Cần Giờ, lõi trung tâm và vành đai nội thành. Giá sơ cấp giảm nhẹ so với quý trước do mặt bằng giá tại Cần Giờ thấp hơn đáng kể, nhưng sau đó tăng dần vào cuối quý, đạt khoảng 7.800 USD/m2. Dù vậy, thanh khoản chưa có đột biến, phản ánh xu hướng giao dịch thận trọng hơn.
Tại Hà Nội, không ghi nhận nguồn cung mới, giá tiếp tục neo cao với mức trung bình 9.600 USD/m2 tại khu vực nội đô và ven đô, và lên tới 13.000 USD/m2 tại các khu dân cư hiện hữu. Thị trường được dự báo sẽ chậm lại hoặc đi ngang trong giai đoạn 2026-2027.
Ở Đà Nẵng, giá sơ cấp nhà liền thổ dao động từ 5.000 đến 8.500 USD/m2 tại khu trung tâm và cận trung tâm, và từ 2.800 đến 4.000 USD/m2 tại khu ngoại ô. Thanh khoản lao dốc gần 40%, nhưng thị trường không xuất hiện tình trạng bán tháo, cho thấy sự ổn định tương đối.
Dòng vốn đầu tư chuyển dịch sang chiến lược dài hạn
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhấn mạnh rằng thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn mới, nơi dòng vốn toàn cầu chuyển từ trạng thái thăm dò sang triển khai thực tế. “Dòng vốn không đơn thuần 'thử nghiệm' thị trường nữa, mà được phân bổ với mục đích rõ hơn, nhắm đến quy mô, chất lượng và định vị dài hạn. Đây chính là bước chuyển quan trọng trong quá trình trưởng thành.”
Ông Jackson cũng cho rằng vị thế của Việt Nam đang dịch chuyển từ thị trường mới nổi sang một phần cốt lõi trong chiến lược đầu tư khu vực, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư quốc tế.
