Thị trường văn phòng Hà Nội: Tăng trưởng mạnh nhưng vẫn thiếu nguồn cung cao cấp
Trong vòng một thập kỷ qua, tổng nguồn cung văn phòng tại thủ đô Hà Nội đã tăng trưởng đáng kể, với mức tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu mét vuông vào năm 2025. Sự bùng nổ này chủ yếu được dẫn dắt bởi phân khúc văn phòng hạng A, vốn tăng nhanh hơn so với hạng B và mang đến cho khách thuê nhiều lựa chọn chất lượng cao hơn ở phân khúc cao cấp của thị trường.
Nguồn cung hạn chế so với khu vực
Mặc dù có sự tăng trưởng ấn tượng, Hà Nội vẫn là một trong những thành phố có quy mô nguồn cung văn phòng hạng A nhỏ nhất trong khu vực châu Á-Thái Bình Dương. Điều đáng chú ý là mức giá thuê tại đây lại thuộc nhóm cao nhất khu vực. Sự tương phản này cho thấy thị trường vẫn tương đối hạn chế về nguồn cung cao cấp nếu so với mặt bằng chung của khu vực. Tuy nhiên, thị trường vẫn tiếp tục thu hút nhu cầu từ các khách thuê đang tìm kiếm không gian làm việc chất lượng cao hơn, hiệu quả hơn và sẵn sàng cho tương lai.
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Bộ phận cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: “Thị trường văn phòng Hà Nội không còn được định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng về quy mô, mà bởi sự thay đổi rõ rệt trong những yếu tố mà khách thuê coi trọng.”
Khách thuê ngày càng chọn lọc và xu hướng dịch chuyển
Theo ông Thuận, khách thuê ngày càng trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên các yếu tố như chất lượng, hiệu quả vận hành, chiến lược vị trí và các tiêu chuẩn ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị). Điều này đang làm thay đổi các quyết định thuê trên toàn thị trường. Một xu hướng cấu trúc quan trọng là nguồn cung văn phòng đang dịch chuyển ra ngoài trung tâm.
Trong khi quận Hoàn Kiếm vẫn là khu trung tâm (CBD) truyền thống của Hà Nội, nguồn cung văn phòng hiện nay đã được phân bổ rộng rãi hơn trên nhiều quận cũ, bao gồm:
- Ba Đình: Tập trung nhiều tòa nhà cao cấp.
- Cầu Giấy: Hiện chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất toàn thị trường.
- Đống Đa và Tây Hồ: Cũng đóng góp đáng kể vào nguồn cung chung.
Trong thời gian tới, động lực phát triển của thị trường đang dịch chuyển mạnh hơn về phía tây, với các khu vực như Starlake và tây Hồ Tây được kỳ vọng sẽ trở thành các cụm văn phòng lớn tiếp theo, thu hút sự quan tâm đáng kể từ nhà đầu tư và khách thuê.
Ưu tiên chất lượng và sự gia tăng của văn phòng xanh
Diễn biến gần đây của thị trường cho thấy xu hướng ưu tiên chất lượng ngày càng rõ nét. Trước năm 2021, phần lớn các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đều duy trì tỷ lệ lấp đầy hơn 80%. Kể từ đó, tỷ lệ này đã điều chỉnh sau khi thị trường đón nhận một lượng lớn nguồn cung mới, với quy mô toàn thị trường tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm qua.
Trong quá trình điều chỉnh đó, các tòa nhà hạng A cho thấy khả năng chống chịu tốt hơn, trong khi các tài sản hạng B đối mặt với nhu cầu yếu hơn. Điều này phản ánh việc khách thuê ngày càng đánh giá lại nhu cầu nơi làm việc và chuyển dịch sang các dự án có hiệu quả hoạt động tốt hơn. Năm 2025, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, so với 20,85 USD/m²/tháng của hạng B.
Một chuyển biến đáng chú ý khác là sự gia tăng của nguồn cung văn phòng đạt chứng nhận xanh. Các chứng nhận mới và hoạt động nâng cấp trên khắp Hà Nội đang từng bước nâng cao kỳ vọng của thị trường, đồng thời tạo áp lực để các tài sản cũ duy trì sức cạnh tranh thông qua cải tạo và tái định vị. Các tòa nhà đạt chứng nhận LEED và EDGE ngày càng xuất hiện rõ nét hơn, củng cố vai trò ngày càng quan trọng của yếu tố bền vững và hiệu suất tòa nhà trong quá trình ra quyết định của khách thuê.
Nhu cầu đa dạng và triển vọng tương lai
Nhu cầu thuê văn phòng tiếp tục được dẫn dắt bởi các lĩnh vực cốt lõi như công nghệ thông tin, ngân hàng-tài chính và sản xuất. Riêng tại Hà Nội, nhu cầu từ nhóm khách thuê liên quan đến lĩnh vực sản xuất ghi nhận diễn biến tích cực. Đồng thời, thành phố cũng ngày càng nổi lên như một điểm đến mở rộng hấp dẫn cho các doanh nghiệp tìm kiếm mặt sàn lớn hơn, chi phí thuê cạnh tranh hơn và các dự án hạng A mới có chất lượng cao hơn.
Trong thời gian tới, Hà Nội được dự báo sẽ đón nhận một làn sóng nguồn cung đáng kể trong vòng 3 đến 5 năm tới, với hơn 120.000 m² diện tích văn phòng mới dự kiến gia nhập thị trường mỗi năm. Phần lớn nguồn cung này đến từ các dự án hạng A nằm ngoài khu trung tâm (CBD) truyền thống.
Ông Phước Thuận bổ sung: “Hà Nội đang trở thành một lựa chọn ngày càng hấp dẫn đối với các doanh nghiệp có kế hoạch tăng trưởng dài hạn tại Việt Nam. So với các thị trường khác trong khu vực, thành phố này mang lại mặt bằng chi phí thuê cạnh tranh, trong khi nguồn cung hạng A sắp tới, đặc biệt tại những khu vực như tây Hồ Tây, sẽ cung cấp môi trường văn phòng hiện đại, chất lượng cao mà nhiều khách thuê hiện đang tìm kiếm.”
Khi thị trường tiếp tục trưởng thành, chương tiếp theo của thị trường văn phòng Hà Nội được kỳ vọng sẽ được định hình bởi các xu hướng như phát triển đa cực, thiết kế nơi làm việc linh hoạt, hiệu quả vận hành và định hướng phát triển gắn với ESG. Các dự án văn phòng được quản lý tốt, gắn với hạ tầng giao thông thuận tiện và tích hợp đa chức năng nhiều khả năng sẽ ở vị thế tốt nhất để nắm bắt nhu cầu trong tương lai.
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Cushman & Wakefield.
