Thực hư 'làn sóng' cắt lỗ căn hộ: Chuyên gia khẳng định chưa có bán tháo hàng loạt
Trong bối cảnh lãi suất ngân hàng tăng mạnh, thị trường bất động sản gần đây xuất hiện nhiều thông tin rao bán căn hộ với các dòng chữ như "cắt lỗ", "bán tháo" hoặc "vỡ nợ". Tuy nhiên, theo phân tích của các chuyên gia, hiện tượng này chưa phải là dấu hiệu của một đợt "xả hàng" hàng loạt, mà thay vào đó phản ánh sự phân hóa và tái cơ cấu trong danh mục đầu tư.
Hiện tượng rao bán cắt lỗ: Thực tế hay chiêu trò?
Trên các hội nhóm bất động sản, không khó để bắt gặp những tin rao với nội dung giật gân như "Chủ vỡ nợ, cắt lỗ 1 tỷ đồng cho căn hộ 90m2" hay "Hàng ngộp giá rẻ hơn thị trường 800 triệu". Phóng viên đã theo dõi một số lời rao này và được dẫn đến Khu đô thị Celadon City tại quận Tân Phú, TP.HCM. Tại đây, môi giới giới thiệu nhiều căn hộ được cho là giá "ngộp", rẻ hơn thị trường từ 500 triệu đến 1,3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, so với hợp đồng mua bán ban đầu, giá rao bán thực tế lại cao gấp đôi. Môi giới giải thích rằng giá trị các phân khu tại Celadon City đã tăng mạnh so với thời điểm mở bán, và việc "cắt lỗ" chỉ là so với mức giá thị trường hiện tại. Một cò đất trong khu vực tiết lộ, số lượng căn hộ thực sự "ngộp" không nhiều như quảng cáo; phần lớn là chiêu thức marketing để thu hút khách hàng hoặc giảm kỳ vọng lợi nhuận.
Tình trạng tương tự cũng xuất hiện tại các khu vực khác như quận 2, với chung cư The Sun Avenue trên đường Mai Chí Thọ được rao bán lỗ tới 1,4 tỷ đồng. Thế nhưng, mức giá này vẫn cao gấp đôi so với hai năm trước, cho thấy sự chênh lệch giữa thông tin rao bán và thực tế thị trường.
Phân tích từ chuyên gia: Không có bán tháo diện rộng
Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, khẳng định: "Trên thực tế, đến thời điểm hiện tại, chưa xuất hiện tình trạng bán tháo bất động sản trên diện rộng." Ông cho rằng, các biến động địa chính trị và áp lực lãi suất chỉ tạo ra tâm lý thận trọng, chứ không đẩy thị trường vào trạng thái "xả hàng" ồ ạt.
Theo ông Bạch Dương, thị trường đang trải qua sự phân hóa mạnh mẽ theo từng nhóm tài sản và mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính:
- Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao: Đặc biệt ở phân khúc đầu cơ như đất nền hoặc sản phẩm pháp lý chưa hoàn thiện, họ có thể phải bán ra để cơ cấu lại tài chính do áp lực dòng tiền.
- Nhà đầu tư sở hữu tài sản tốt: Với pháp lý rõ ràng và tỷ lệ vay thấp, họ không chịu áp lực bán và thậm chí có xu hướng giữ tài sản chờ chu kỳ mới.
Ông nhấn mạnh: "Xu hướng hiện nay là tái cơ cấu danh mục đầu tư, chứ không phải là bán tháo. Thị trường đang tự 'lọc' lại những nhà đầu tư chưa vững về tài chính."
Bức tranh đan xen và triển vọng dài hạn
Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, phân tích rằng biến động gần đây tạo ra tác động gián tiếp và phân hóa theo từng phân khúc bất động sản. Ông cho biết: "Bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn so với một số kênh khác." Trong lĩnh vực nhà ở, giá bán sơ cấp khó giảm do chi phí đầu vào tăng, trong khi lãi vay cao và rủi ro lạm phát làm chậm sức mua, giảm thanh khoản và tăng tồn kho.
Tuy nhiên, tình trạng bán tháo ồ ạt khó xảy ra. Thay vào đó, thị trường hiện nay là bức tranh đan xen, nơi người mua không phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy và người sở hữu bất động sản phục vụ nhu cầu thật vẫn có thể trụ vững. Các dự án với pháp lý rõ ràng và hạ tầng tốt vẫn có tiềm năng lớn.
Ông Jackson cảnh báo: "Những nhà đầu tư dựa chủ yếu vào vốn vay ngân hàng (trên 50%) và đã hết thời kỳ ân hạn lãi suất sẽ gặp áp lực, thậm chí có thể phải bán cắt lỗ." Ông kết luận rằng quá trình thanh lọc thị trường sẽ tiếp tục, và tâm lý nhà đầu tư đang nghiêng về phòng thủ trong bối cảnh nhiều biến số khó dự đoán.
Lời khuyên đầu tư trong bối cảnh hiện tại
Theo ông Bạch Dương, không có kênh đầu tư nào tốt cho mọi người trong mọi thời điểm. Việc lựa chọn nên dựa trên ba yếu tố: khẩu vị rủi ro, mục tiêu tài chính và chiến lược nắm giữ. Nhìn vào dữ liệu 10 năm từ 2015 đến 2025, ông chỉ ra rằng vàng phản ứng nhanh với tâm lý phòng thủ nhưng có thời gian đi ngang dài, trong khi bất động sản cho thấy đường tăng trưởng đều trong dài hạn.
Bất động sản được đánh giá là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị ảnh hưởng bởi cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán. Giá trị của nó đến từ nhu cầu ở thực luôn tồn tại, sự cải thiện hạ tầng và quá trình đô thị hóa kéo dài. Do đó, trong bối cảnh thị trường phân hóa, nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để đưa ra quyết định phù hợp với tình hình tài chính cá nhân.
