Tồn kho bất động sản đạt mức cao kỷ lục, áp lực tín dụng gia tăng
Theo dữ liệu từ Wigroup cung cấp cho Tuổi Trẻ Online, lượng hàng tồn kho trong nhóm bất động sản dân cư, không bao gồm khu công nghiệp, đã gia tăng đáng kể và đạt mức cao nhất từ trước đến nay. Con số này phản ánh tình trạng căng thẳng trong ngành địa ốc, với nhiều dự án đang trong giai đoạn xây dựng dở dang.
Hơn 16 tỷ USD tồn kho, tập trung ở các đại gia bất động sản
Thống kê từ hơn 70 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, giá trị hàng tồn kho tính đến ngày 31-12-2025 đạt gần 430.000 tỷ đồng, tương đương hơn 16 tỷ USD, tăng 23% so với một năm trước đó. Phần lớn giá trị này nằm ở các tập đoàn lớn như Novaland và Vinhomes.
Novaland (NVL) ghi nhận hàng tồn kho cuối năm 2025 là 153.812 tỷ đồng, tăng gần 5% và chiếm tới 35% thị phần toàn thị trường. Cơ cấu tồn kho chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng, với gần 145.000 tỷ đồng, trong khi bất động sản đã hoàn thành chỉ khoảng 8.800 tỷ đồng. Tài sản này được dùng làm đảm bảo cho các khoản vay lên đến 63.399 tỷ đồng, với tổng vay ngắn hạn và dài hạn đạt gần 67.200 tỷ đồng, tăng 9% so với cuối năm 2024.
Vinhomes cũng cho thấy sự gia tăng đáng kể, với tồn kho tăng vọt lên mức kỷ lục gần 134.900 tỷ đồng, gấp 2,5 lần so với đầu năm. Phần lớn đến từ bất động sản để bán đang xây dựng, trị giá hơn 112.071 tỷ đồng, tăng gần 2,9 lần. Đồng thời, tổng vay và nợ thuê tài chính của doanh nghiệp này đạt hơn 146.200 tỷ đồng, tăng khoảng 80% so với cùng kỳ năm trước.
Nhiều doanh nghiệp khác cũng ghi nhận tồn kho cao
Ngoài Novaland và Vinhomes, các doanh nghiệp khác như Nhà Khang Điền (KDH), Phát Đạt (PDR), Sunshine (KSF), Hoàng Huy (TCH), Nam Long (LG), Taseco (TAL), Văn Phú Invest (VPI) cũng nắm giữ lượng tồn kho đáng kể. Cụ thể:
- Nhà Khang Điền có tồn kho hơn 23.264 tỷ đồng, tăng nhẹ 5%, với dư nợ vay vượt 10.000 tỷ đồng.
- Phát Đạt ghi nhận tồn kho 16.714 tỷ đồng, tăng gần 19%.
- Sunshine có giá trị hàng tồn kho 14.687 tỷ đồng, tăng gấp 17 lần, mức tăng cao nhất ngành.
Trong khi đó, một số doanh nghiệp như Bất động sản An Gia (AGG) và Nam Long (NLG) lại ghi nhận tồn kho giảm mạnh, lần lượt là 55% và 52%, chủ yếu do sụt giảm tại các dự án cụ thể.
Đằng sau câu chuyện tồn kho: Tín dụng địa ốc tăng nhanh
Song hành với việc tăng tốc triển khai dự án, tín dụng trong ngành bất động sản cũng mở rộng đáng kể. Năm 2025, tín dụng tăng hơn 19%, đưa tổng dư nợ lên khoảng 18,58 triệu tỷ đồng. Riêng dư nợ liên quan đến kinh doanh bất động sản đạt xấp xỉ 2 triệu tỷ đồng, theo số liệu từ Bộ Xây dựng.
Việc tín dụng địa ốc tăng nhanh cho thấy dòng vốn đang quay trở lại thị trường sau thời kỳ trầm lắng. Tuy nhiên, khi tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ ngày càng lớn, vấn đề an toàn hệ thống ngân hàng được đặt ra. Gần đây, thị trường xôn xao trước thông tin về việc "nắn" dòng vốn tín dụng vào bất động sản, với một số ngân hàng quốc doanh điều chỉnh lãi suất cho vay lên gần 14%/năm và ngưng cho vay mới với dự án bất động sản.
Chuyên gia nhận định: Khó giảm tín dụng bất động sản
Nhiều chuyên gia cho rằng, việc thực thi chủ trương giảm tín dụng bất động sản trên thực tế không dễ dàng và khó kéo dài. Nguyên nhân chính nằm ở cấu trúc tài sản bảo đảm của nền kinh tế, khi phần lớn khoản vay của doanh nghiệp và cá nhân đều được thế chấp bằng bất động sản. Nếu siết chặt tín dụng, nguy cơ không chỉ dừng lại ở ngành địa ốc mà có thể lan sang toàn bộ dòng tín dụng.
Bên cạnh đó, tín dụng gắn với bất động sản vẫn là nguồn đóng góp quan trọng cho biên lãi ròng (NIM) của nhiều ngân hàng. Trong bối cảnh mục tiêu tăng trưởng kinh tế vẫn được đặt ở mức cao, kịch bản tín dụng địa ốc giảm sâu và kéo dài thường chỉ xảy ra khi nền kinh tế buộc phải "hãm phanh" vì rủi ro hệ thống.
Hiểu đúng về tồn kho bất động sản
Trong ngành địa ốc, tồn kho chủ yếu là chi phí dở dang tại các dự án đang triển khai, bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí xây dựng, hạ tầng, và lãi vay vốn hóa. Khi doanh nghiệp đẩy mạnh phát triển quỹ đất và thi công, giá trị tồn kho thường tăng mạnh. Thậm chí, trong bối cảnh thị trường phục hồi, lượng tồn kho lớn có thể được xem là nguồn cung dự trữ cho các đợt mở bán tiếp theo.
Vấn đề then chốt không nằm ở con số tồn kho cao hay thấp, mà ở chất lượng tồn kho: dự án có vị trí tốt hay không, pháp lý đầy đủ đến đâu, khả năng hấp thụ của thị trường ra sao, và cấu trúc tài chính của doanh nghiệp có đủ an toàn để duy trì lượng hàng này trong trung hạn. Điều này đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ và chiến lược phát triển bền vững từ các doanh nghiệp trong ngành.
