Đầu cơ dần biến mất khỏi thị trường bất động sản Việt Nam
Theo nhận định của các chuyên gia hàng đầu, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua một sự chuyển dịch mạnh mẽ. Việc kiểm soát chặt chẽ tín dụng cùng với mức lãi suất cho vay duy trì ở ngưỡng 12-13% đang tạo ra một đợt thanh lọc, đẩy các nhà đầu cơ ngắn hạn ra khỏi cuộc chơi.
Áp lực từ lãi suất cao và kiểm soát tín dụng
Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng cơ hội kiếm tiền từ việc lướt sóng hay đầu cơ đang trở nên rất khó khăn. Động thái này không chỉ khống chế các nhà đầu tư ngắn hạn mà còn tạo tiền đề cho một thị trường minh bạch và an toàn hơn. Dự báo đến năm 2026, đây sẽ là sân chơi dành riêng cho những nhà đầu tư dài hạn, có nguồn vốn mạnh và chiến lược bền vững.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng thuộc Trường Đại học Nguyễn Trãi, phân tích sâu hơn về cơ chế tác động. Trong giai đoạn lãi suất thấp trước đây, bất động sản hưởng lợi lớn từ chênh lệch giữa tốc độ tăng giá tài sản và chi phí vốn. Khi giá tăng nhanh hơn lãi vay, lợi nhuận được khuếch đại đáng kể. Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại với lãi suất lên đến 14-15%/năm đã thu hẹp khoảng chênh này một cách đáng kể.
"Nếu thị trường không tăng giá đủ nhanh, lợi nhuận kỳ vọng sẽ bị bào mòn, thậm chí có thể đảo chiều. Đầu cơ ngắn hạn đã giảm nhiệt rõ rệt. Giao dịch thứ cấp chậm lại do áp lực từ chi phí vốn", ông Huy nhấn mạnh.
Chuyển dịch từ "sóng" sang "giá trị" thực
Theo chuyên gia này, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy cao hiện phải cân nhắc tái cấu trúc danh mục của mình. Ưu tiên hàng đầu được chuyển sang các tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực thông qua hoạt động cho thuê hoặc khai thác vận hành. Thị trường vì thế đang chuyển trọng tâm từ việc đuổi theo "sóng" tâm lý sang tìm kiếm "giá trị" cốt lõi.
Đòn bẩy tài chính không biến mất, nhưng được sử dụng một cách có kỷ luật hơn. Lợi nhuận không còn đến từ tâm lý đám đông mà phụ thuộc vào năng lực phân tích, khả năng chọn lọc vị trí, đánh giá hạ tầng và quản trị rủi ro dài hạn.
Việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng vào bất động sản, đồng thời ưu tiên nguồn lực cho sản xuất - kinh doanh, xuất khẩu và doanh nghiệp nhỏ và vừa phản ánh định hướng tái cân đối dòng vốn trong nền kinh tế. Trong bối cảnh ổn định vĩ mô và an toàn hệ thống được đặt lên hàng đầu, dòng tiền được ưu tiên cho những lĩnh vực tạo giá trị gia tăng trực tiếp và có tính lan tỏa.
Tiếp cận vốn theo tiêu chí chọn lọc
Bất động sản không bị "đóng cửa" hoàn toàn, nhưng việc tiếp cận vốn sẽ diễn ra theo các tiêu chí chọn lọc và thẩm định chặt chẽ hơn. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chủ đầu tư sở hữu nền tảng tài chính vững mạnh, sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có sự đồng hành của ngân hàng vẫn có khả năng tiếp cận vốn tương đối thuận lợi.
Ngược lại, các dự án phụ thuộc quá lớn vào đòn bẩy tài chính hoặc có pháp lý chưa hoàn thiện sẽ đối mặt với nhiều thách thức. "Đây không phải là phản ứng mang tính ngắn hạn, mà là sự chuyển dịch cơ cấu nhằm hướng thị trường về quỹ đạo phát triển an toàn và minh bạch hơn", ông Huy khẳng định.
Phép thử và triển vọng dài hạn
Phân tích thêm về triển vọng, ông Nguyễn Quang Huy nhận định trong ngắn hạn, giao dịch bất động sản có thể chững lại, đặc biệt ở phân khúc cao cấp và mang tính đầu cơ. Các phân khúc trung cấp gắn với nhu cầu ở thực, cùng với bất động sản công nghiệp và nhà ở xã hội nhiều khả năng sẽ đóng vai trò chủ đạo. Đây là những phân khúc có tính nền tảng, ít phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Trong trung hạn, nếu lãi suất đạt đỉnh và dần ổn định, thị trường có thể phục hồi từng bước. Tuy nhiên, chu kỳ tăng trưởng mới sẽ không dựa trên "sóng" tâm lý, mà dựa trên nền tảng tài chính vững chắc, chất lượng dự án và năng lực quản trị của chủ đầu tư.
Về dài hạn, các yếu tố nền tảng của Việt Nam vẫn rất tích cực:
- Quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ
- Hạ tầng được đầu tư với quy mô lớn
- Dân số trẻ và nhu cầu an cư cao
Lãi suất cao được xem là biến số mang tính chu kỳ, tạo áp lực điều chỉnh nhưng không làm thay đổi xu thế phát triển dài hạn của thị trường.
"Xu hướng lãi suất tăng cao không chỉ là biến động tiền tệ, mà là một phép thử đối với toàn bộ hệ sinh thái bất động sản. Trong mọi chu kỳ điều chỉnh, thị trường không suy yếu mà trưởng thành hơn", ông Huy chia sẻ.
Khi chi phí vốn không còn rẻ, bất động sản buộc phải quay về với các nguyên tắc cốt lõi: hiệu quả, minh bạch và kỷ luật tài chính. Người mua nhà chuyển từ tâm lý sở hữu sang tư duy hoạch định dài hạn. Nhà đầu tư giảm sự phụ thuộc vào đòn bẩy, tập trung vào giá trị khai thác thực. Doanh nghiệp nâng cao chuẩn mực quản trị và tối ưu hóa cấu trúc vốn.
Chu kỳ mới của thị trường bất động sản thuộc về những chủ thể hiểu rõ năng lực tài chính của mình, kiên định với chiến lược dài hạn và tôn trọng kỷ luật thị trường. Chính quá trình chọn lọc khắt khe này sẽ định hình một thị trường thận trọng hơn, chuyên nghiệp hơn và bền vững hơn trong tương lai.
