Mới đây, Cục Thuế đã ban hành Công văn số 2696/CT-CS ngày 28/4/2026 nhằm hướng dẫn Cục Thuế thành phố Hà Nội về việc xác định nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với trường hợp ủy quyền quản lý và chuyển nhượng bất động sản.
Nội dung chính của công văn
Theo nội dung công văn, cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải thực hiện kê khai và nộp thuế khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng. Trong trường hợp các cá nhân có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản ủy quyền cho người khác quản lý, nếu người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng hoặc có các quyền tương tự như người sở hữu, thì người được ủy quyền có nghĩa vụ kê khai và nộp thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Đồng thời, người ủy quyền có trách nhiệm kê khai và nộp thuế đối với hoạt động ủy quyền bất động sản theo quy định tại khoản 3 Điều 1 Thông tư số 111/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Việc miễn thuế TNCN được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12. Cục Thuế đề nghị Cục Thuế thành phố Hà Nội căn cứ vào hồ sơ thực tế để xác định bản chất giao dịch phát sinh, từ đó xác định nghĩa vụ của người nộp thuế một cách chính xác.
Phân tích của luật sư
Luật sư Trần Minh Cường, thuộc Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết cơ quan thuế nhấn mạnh nguyên tắc: Việc xác định nghĩa vụ thuế không chỉ dựa vào tên gọi “hợp đồng ủy quyền”, mà phải xem xét bản chất thực tế của giao dịch. Cụ thể, nếu người được ủy quyền có quyền định đoạt và chuyển nhượng bất động sản như chủ sở hữu, thì giao dịch này có thể bị coi là phát sinh thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và thuộc diện phải kê khai, nộp thuế TNCN với mức thuế suất 2% trên mỗi lần giao dịch.
Trường hợp việc chuyển nhượng thuộc quan hệ miễn thuế giữa vợ chồng, cha mẹ với con, ông bà với cháu, anh chị em ruột… thì vẫn được áp dụng chính sách miễn thuế theo quy định.
Điểm đáng lưu ý là cơ quan thuế yêu cầu phải đánh giá hồ sơ và bản chất giao dịch thực tế để xác định đúng nghĩa vụ thuế, tránh tình trạng sử dụng hợp đồng ủy quyền nhằm thay thế cho giao dịch chuyển nhượng thực tế.
Rủi ro từ việc sử dụng hợp đồng ủy quyền
Luật sư Cường nhận định, trong thực tiễn hiện nay, nhiều trường hợp lựa chọn hình thức “ủy quyền toàn phần” thay vì ký hợp đồng mua bán để né tránh thủ tục hoặc nghĩa vụ tài chính. Việc này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua, bởi hợp đồng ủy quyền có thể chấm dứt hiệu lực, dẫn đến các tranh chấp và nghĩa vụ tài chính phát sinh, cũng như khó khăn trong việc thực hiện thủ tục sang tên sau này.
“Về mặt bản chất, chúng ta cần hiểu rằng 'ủy quyền' tức là 'thay mặt và nhân danh' chủ tài sản, còn tài sản vẫn thuộc về chủ đất”, luật sư Cường nhấn mạnh.
Bài viết được thực hiện bởi Ngọc Lan.
