Thị trường căn hộ 2026: Bước ngoặt với nguồn cung bùng nổ
Năm 2026 được dự báo sẽ trở thành cột mốc quan trọng, đánh dấu sự chuyển mình mạnh mẽ của thị trường căn hộ Việt Nam sau một thời gian dài trầm lắng. Theo phân tích từ Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển - BHS Property (BHS R&D), nguồn cung mới dự kiến sẽ bùng nổ trên khắp cả nước, mở ra một chu kỳ tăng trưởng hoàn toàn mới. Hàng loạt dự án quy mô lớn đang được khởi động và đẩy nhanh tiến độ thi công, đặc biệt tập trung tại các đô thị trọng điểm như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và các vùng vệ tinh lân cận.
Bức tranh nguồn cung với ba đặc điểm nổi bật
Dữ liệu từ BHS R&D cho thấy bức tranh nguồn cung căn hộ mới trong năm 2026 đang hình thành với ba đặc điểm chính rất rõ nét. Thứ nhất, Hà Nội và TP.HCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chi phối phần lớn nguồn cung toàn thị trường. Thứ hai, thị trường ngày càng bị chi phối bởi các đại dự án có quy mô cực lớn, thay vì những dự án nhỏ lẻ như trước đây. Thứ ba, nhóm chủ đầu tư dẫn dắt nguồn cung ngày càng tập trung vào các "ông lớn" trong ngành bất động sản, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh và quỹ đất dồi dào.
Con số ấn tượng: Gần 93.000 căn hộ mới
Cụ thể, tổng nguồn cung căn hộ mới dự kiến cho toàn thị trường trong năm 2026 sẽ đạt con số gần 93.000 căn, được cung cấp từ 56 dự án khác nhau. Con số này chưa bao gồm số lượng căn từ dự án One Era do Kim Oanh Group làm chủ đầu tư. Sự bùng nổ này cho thấy một làn sóng cung ứng mạnh mẽ, hứa hẹn đáp ứng nhu cầu nhà ở đang ngày càng gia tăng tại các đô thị lớn.
TP.HCM dẫn đầu với hơn 55% tổng nguồn cung
Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm cung ứng căn hộ lớn nhất cả nước. Nguồn cung tại đây dự kiến sẽ vượt mốc 51.500 căn, chiếm khoảng 55,5% tổng nguồn cung tương lai của toàn thị trường. Trong khi đó, thủ đô Hà Nội ước tính ghi nhận gần 14.760 căn hộ mới trong năm 2026, tương đương khoảng 15,9% tổng nguồn cung. Sự chênh lệch này phản ánh quy mô và tốc độ phát triển đô thị hóa mạnh mẽ tại khu vực phía Nam.
Bắc Ninh nổi lên với đại dự án Sun Bắc Ninh
Một điểm đáng chú ý khác là sự xuất hiện của thị trường Bắc Ninh, một tỉnh giáp ranh với Hà Nội. Nơi đây dự kiến cung cấp khoảng 17.000 căn hộ mới, chiếm tới 18,7% tổng nguồn cung toàn thị trường. Điều đặc biệt là toàn bộ nguồn cung khổng lồ này đến từ một đại dự án duy nhất – Sun Bắc Ninh tại Tiên Du. Điều này minh chứng cho xu hướng tập trung nguồn cung vào các khu đô thị lớn với tổ hợp cao tầng quy mô hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn căn, thay vì phân tán ở nhiều dự án nhỏ.
Top 10 dự án có nguồn cung lớn nhất
Xu hướng đại dự án càng được thể hiện rõ qua bảng xếp hạng top 10 dự án có nguồn cung lớn nhất. Dẫn đầu không ai khác chính là đại dự án Sun Bắc Ninh với 17.000 căn. Phần còn lại của bảng xếp hạng chủ yếu tập trung tại hai đô thị lớn là TP.HCM và Hà Nội.
Tại TP.HCM, có tới 7 dự án góp mặt trong top này, nổi bật nhất là:
- Sunshine Bay Retreat (P. Phước Thắng, Sunshine Home) và Masteri Thanh Đa (P. Bình Quới, Masterise Homes) – hai dự án đồng hạng với quy mô lớn thứ hai trên thị trường.
- Skybridge Gamuda (P. Lái Thiêu, Gamuda Land) và The Landmark Bình Dương (P. Bình Hòa, Phú Cường Group), đều thuộc khu vực phát triển mạnh của vùng đô thị phía Nam.
- Nhóm dự án quy mô trên 3.000 căn còn có Khải Hoàn Imperial (P. Lái Thiêu, Khải Hoàn Land), Noble Crystal Riverside (P. Phú Thuận, Sunshine Homes) và Sunshine Sky City (P. Tân Phú, Sunshine Homes).
Các dự án này cho thấy nguồn cung tại TP.HCM và các đô thị vệ tinh đang được bổ sung với quy mô cực kỳ lớn, liên tục xuất hiện các tổ hợp nhà ở cao tầng với hàng nghìn căn.
Trong khi đó, tại Hà Nội, hai dự án góp mặt trong Top 10 là:
- Vinhomes Cao Xà Lá (P. Khương Đình, Vingroup) – dự án dẫn đầu nguồn cung tương lai tại Hà Nội với 4.500 căn.
- Gamuda City – Central Residences (P. Yên Sở, Gamuda Land).
Sự thống trị ngày càng lớn của các chủ đầu tư "ông lớn"
Song song với xu hướng phát triển các đại dự án, cơ cấu nguồn cung cũng ngày càng tập trung vào nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản có quy mô lớn. Tại thị trường Hà Nội, các dự án do Vinhomes và Masterise Homes phát triển được dự báo sẽ chiếm gần một nửa nguồn cung mới toàn thị trường.
Còn tại TP.HCM, các cái tên như Masterise Homes, Gamuda Land cùng Sunshine Homes cũng đang tích cực phát triển các dự án cao tầng với quy mô hàng nghìn căn. Điều này cho thấy một xu thế rõ ràng: nguồn cung căn hộ mới đang ngày càng được dẫn dắt bởi nhóm chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh, sở hữu quỹ đất lớn và có năng lực phát triển vượt trội các đại đô thị tích hợp đa chức năng. Sự tập trung này hứa hẹn mang đến những sản phẩm chất lượng cao, đồng bộ về hạ tầng và tiện ích cho cư dân tương lai.
