Thị trường nhà ở vệ tinh TP.HCM phân hóa rõ nét trong quý cuối năm 2025
Theo báo cáo Thị trường Nhà ở TP.HCM MarketBeat Q4/2025 do Cushman & Wakefield công bố, quý 4/2025 ghi nhận sự phân hóa sâu sắc tại các thị trường nhà ở khu vực vệ tinh của thành phố. Trong đó, Bình Dương (cũ) dẫn đầu về nguồn cung và lượng hấp thụ căn hộ, còn Bà Rịa – Vũng Tàu (cũ) cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ ở phân khúc nhà ở thấp tầng, được thúc đẩy bởi kỳ vọng tăng trưởng từ hạ tầng.
Thị trường căn hộ: Bình Dương chiếm ưu thế với nguồn cung dồi dào
Trong Q4/2025, thị trường căn hộ Bình Dương trở nên sôi động với nhiều dự án mở bán mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên 16.910 căn hộ. Nguồn cung mới đạt 7.797 căn, mức cao nhất từ đầu năm, gấp 9,5 lần so với quý trước (817 căn), chủ yếu đến từ các dự án có hạ tầng đồng bộ, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín. Các khu vực Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với những dự án nổi bật như Happy One Mori, A&T Saigon Riverside hay Setia Edenia.
Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, một dự án căn hộ gia nhập thị trường với khoảng 700 căn hộ mở bán mới tại Phú Mỹ, phản ánh sự hồi phục dần sau thời gian dài không có dự án mới. Các chủ đầu tư uy tín như BCONS, Phát Đạt, An Gia, Tùng Mỹ dẫn dắt thị trường với những dự án quy mô lớn.
Lượng hấp thụ mới tại Bình Dương đạt 6.609 căn hộ, tăng 55,15% so với Q3/2025, với tỷ lệ hấp thụ ổn định ở mức 77%. Trong khi đó, BR-VT ghi nhận lượng hấp thụ 523 căn, cho thấy thị trường đang hấp thụ thận trọng và có chọn lọc.
Giá bán căn hộ tiếp tục phân hóa: tại Bình Dương, giá trung bình đạt khoảng 2.031 USD/m2, tăng 1,8% so với quý trước; còn BR-VT có giá trung bình khoảng 1.297 USD/m2, giảm 7,6%.
Thị trường nhà liền thổ: BR-VT nổi bật với tốc độ phục hồi nhanh
Thị trường nhà ở liền thổ BR-VT Q4/2025 ghi nhận 1.012 sản phẩm, gấp 3,8 lần so với giữa năm, phản ánh sự hồi phục rõ rệt. Nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án gần tuyến giao thông trọng điểm tại Long Điền, Phú Mỹ, cùng dự án nổi bật Blanca City của Sun Group với nhà phố và biệt thự biển.
Trong bối cảnh bất ổn kinh tế - địa chính trị, nhu cầu đầu tư nhà liền thổ để tích sản và tránh lạm phát đã thu hút nhà đầu tư đến các khu đô thị vệ tinh. BR-VT ghi nhận 481 căn được giao dịch, tăng 37,4% so với Q3/2025, tập trung tại các dự án hưởng lợi từ Cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu và Sân bay Long Thành. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.190 USD/m2, giảm 545 USD/m2 so với quý trước, với sự phân hóa rõ về định vị sản phẩm.
Ngược lại, Bình Dương ghi nhận chỉ 166 căn mở bán mới, giảm mạnh so với Q3, cho thấy sự điều tiết nguồn cung. Thủ Dầu Một và Bến Cát là hai khu vực dẫn đầu, với cơ cấu sản phẩm chủ yếu là shophouse (71%) và nhà phố liền kề (29%). Lượng hấp thụ mới đạt 166 căn, duy trì thanh khoản sau đợt hấp thụ mạnh ở quý trước. Giá bán trung bình đạt 2.521 USD/m2, giảm 13,5% so với Q3/2025.
Triển vọng phát triển dài hạn được định hình bởi hạ tầng
Hạ tầng dự kiến sẽ định hình chu kỳ tăng trưởng mới cho thị trường nhà ở khu vực vệ tinh sau sáp nhập. Nguồn cung tương lai của BR-VT khoảng 1.536 căn, tập trung tại Long Điền, Bà Rịa, và Phú Mỹ, gắn với các dự án ven biển và trục giao thông trọng điểm. Trong giai đoạn 2026-2027, Bình Dương dự kiến bổ sung khoảng 10.746 căn liền thổ, hưởng lợi từ các tuyến hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4 và Cao tốc TP.HCM - Chơn Thành.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược tại Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: "Các thị trường vệ tinh của TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển bài bản và có cấu trúc hơn, nơi quy hoạch đô thị và tiến độ triển khai hạ tầng sẽ quyết định giá trị dài hạn. Khi TP.HCM thúc đẩy chiến lược phát triển đô thị đa cực, các khu vực lân cận như Bình Dương và BR-VT đang hưởng lợi từ sự cải thiện kết nối vùng và định hướng quy hoạch tổng thể rõ ràng hơn."
