Thị trường bất động sản chuyển hướng: Đòn bẩy tài chính lộ rủi ro, dòng tiền tìm sản phẩm an toàn
Mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính đang bắt đầu bộc lộ những rủi ro tiềm ẩn, trong khi dòng tiền trên thị trường ngày càng có xu hướng chuyển dịch mạnh mẽ sang các sản phẩm an toàn và ổn định hơn. Giai đoạn tiền rẻ đang dần khép lại, buộc các chủ thể tham gia phải tái cấu trúc tư duy và chiến lược đầu tư.
Siết chặt tín dụng và tăng lãi suất: Bài kiểm tra sức chịu đựng của thị trường
Những diễn biến của dòng vốn tín dụng đã trở thành một yếu tố có ảnh hưởng quan trọng đến nhịp vận động của thị trường bất động sản. Bất kỳ sự thay đổi nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá cả và kỳ vọng của các chủ thể trên thị trường.
Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng. Con số này tăng 36,24% so với cùng kỳ năm 2024, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế và chiếm tới 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, chiếm 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản. Mức tăng so với cuối năm 2024 là 49,55%, tương đương với tốc độ tăng gấp khoảng 1,85 lần so với dư nợ tín dụng phục vụ tiêu dùng hoặc sử dụng bất động sản.
Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Cụ thể, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng cả năm, với mức tăng trưởng dự kiến khoảng 15%.
Đặc biệt, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung. Mục tiêu của quy định này là nhằm hạn chế rủi ro khi thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau một giai đoạn trầm lắng kéo dài.
Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước, đã đồng loạt điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với mặt bằng cho vay tiêu dùng hoặc sản xuất kinh doanh.
Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành bài kiểm tra về “sức chịu đựng” của thị trường, vừa là cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với các mô hình đầu tư dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính.
Giai đoạn tiền “rẻ” khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các tổ chức phát triển dự án, phải tái cấu trúc tư duy ra quyết định. Sự chuyển dịch này bao gồm:
- Chuyển từ tư duy mở rộng nhanh sang quản trị rủi ro.
- Chuyển từ kỳ vọng ngắn hạn sang cách tiếp cận dài hạn và bền vững hơn.
Giá khó giảm sâu, thị trường phân hóa mạnh mẽ
Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy, thanh khoản bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng “nóng”. Nguyên nhân chính là do dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên sự an toàn, tính ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể lên người vay. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12-14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm.
Trước đó, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất “mồi” chỉ 5-6%/năm, nhưng thời gian cố định ngắn, chỉ 3-6 tháng. Khi chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn thực tế tăng vọt, khiến các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, nhất là với các cá nhân tận dụng các gói vay ưu đãi để “lướt sóng”.
Rủi ro mang tính cấu trúc còn nằm ở yếu tố độ trễ. Nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023-2024, hiện vẫn có biên an toàn nhất định dù lãi suất tăng. Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025, ở mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.
Nếu thu nhập không tăng tương ứng và thị trường không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính sẽ trở nên rõ nét hơn, đe dọa đến khả năng thanh toán của nhiều nhà đầu tư.
Sự gia tăng mạnh của chi phí tài chính còn đang làm thay đổi hành vi của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư:
- Người mua nhà lần đầu và các hộ gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm, nơi giá thấp hơn khoảng 30%.
- Ở phía nhà đầu tư, nhóm có tiềm lực tài chính trung bình, phụ thuộc lớn vào vốn vay, đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt, tỷ lệ đòn bẩy thấp vẫn tiếp tục xuống tiền, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn:
- Sản phẩm phải phù hợp với khả năng tài chính.
- Có pháp lý rõ ràng và minh bạch.
- Ưu tiên khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Sắp tới, hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và hàng loạt dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt mới, triển khai, sẽ cung cấp hơn 100.000 sản phẩm trong năm tới. Áp lực khan hiếm giảm bớt giúp thị trường tái cân bằng cung cầu.
Tuy nhiên, giá bất động sản khó có thể giảm sâu do nhiều yếu tố:
- Chi phí đất đai tiếp tục gia tăng.
- Chi phí xây dựng và vật liệu leo thang.
- Chi phí vốn và tuân thủ pháp lý ngày càng cao.
Do đó, thay vì giảm giá đại trà, thị trường sẽ phân hóa mạnh mẽ:
- Sản phẩm pháp lý minh bạch, giá hợp lý và gắn với hạ tầng thực sẽ giữ được thanh khoản tốt.
- Ngược lại, sản phẩm định giá cao vượt giá trị khai thác thực tế sẽ gặp khó khăn trong việc tiêu thụ.
Việc xây dựng hệ thống mã định danh bất động sản, tích hợp dữ liệu pháp lý, quy hoạch, giao dịch và giá cả sẽ góp phần minh bạch hóa thị trường và giải quyết vấn đề này. Khi hệ thống dữ liệu hoàn thiện, quyết định đầu tư sẽ ngày càng dựa trên phân tích dữ liệu thay vì tin đồn, góp phần tái lập niềm tin trong trung và dài hạn, cải thiện thanh khoản thị trường.
Cơ hội cho nhà đầu tư có tư duy dài hạn
VARS IRE cho rằng, trong bối cảnh mới, lợi thế sẽ thuộc về các cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính thực và tư duy dài hạn. Cơ hội vẫn tồn tại với nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm có giá tương xứng với giá trị khai thác, đặc biệt tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng và quy hoạch rõ ràng.
Quyết định đầu tư không còn chỉ xoay quanh câu chuyện giá sẽ tăng bao nhiêu, mà phải được cân nhắc trên một tổ hợp các yếu tố:
- Khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định.
- Biên an toàn tài chính đủ lớn để chống chọi với biến động.
- Tiềm năng gia tăng giá trị gắn với phát triển hạ tầng, quy hoạch và chất lượng sống thực tế của khu vực.
Với người mua ở thực đã có tích lũy, việc tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc hoặc hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư có thể giúp tối ưu dòng tiền trong giai đoạn đầu, giảm bớt áp lực tài chính khi lãi suất đang ở mức cao.
Theo Dương Trang
