Bất động sản 2026 đối mặt áp lực lãi suất, cổ phiếu và trái phiếu nổi bật
Kênh đầu tư bất động sản trong năm 2026 được dự báo sẽ phải đối mặt với những áp lực không nhỏ từ biến động lãi suất ngân hàng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường chuyển sang trạng thái "thực chất", các chuyên gia nhận định cổ phiếu và bất động sản vẫn là hai trụ cột sáng giá nhất, cùng với sự nổi lên của trái phiếu doanh nghiệp như một kênh đầu tư khả thi.
Chuyển dịch dòng tiền và tâm lý nhà đầu tư
Vào một buổi sáng mùng 10, trên phố Trần Nhân Tông tại Hà Nội, dòng người xếp hàng dài dưới mưa phùn chờ mua vàng. Gần đó, anh Đinh Quang Minh, chủ một hộ kinh doanh, chia sẻ rằng anh đã chấm dứt hoạt động chuỗi ăn uống gia đình sau 10 năm vận hành. Nguyên nhân không phải do thua lỗ mà vì biên lợi nhuận thu hẹp, chi phí tuân thủ tăng cao và cạnh tranh ngày càng gay gắt. Anh đã thu hồi vốn, phân bổ một phần sang bất động sản và một phần sang vàng. Câu chuyện của anh Minh không phải là trường hợp cá biệt, phản ánh xu hướng chuyển dịch dòng tiền trong bối cảnh kinh tế hiện nay.
Phân tích triển vọng các kênh đầu tư chủ lực
Theo ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Khối nghiên cứu đầu tư tại Công ty tư vấn đầu tư và quản lý gia sản FIDT, năm 2026 được dự báo sẽ khác biệt đáng kể so với giai đoạn 2024-2025. Ông nhấn mạnh rằng đây có thể là một năm không dễ dàng, khi việc tìm kiếm lợi nhuận cao hay các cơ hội rõ ràng trở nên khó khăn hơn. Thị trường đang bước vào trạng thái "thực chất", với dòng tiền không còn dư dả để tạo ra các con sóng tăng lan tỏa diện rộng. Trong bối cảnh đó, bài toán đặt ra không còn là "chọn kênh nào sẽ bùng nổ", mà là phân bổ tài sản như thế nào để cân bằng giữa rủi ro và hiệu quả.
Đối với thị trường cổ phiếu, sức hút vẫn hiện hữu, nhưng nhà đầu tư cần điều chỉnh kỳ vọng. Khi dư địa nới lỏng tiền tệ thu hẹp, thị trường khó có những nhịp bùng nổ mạnh mẽ. Thay vào đó, xu hướng phân hóa rõ nét theo từng doanh nghiệp và nhóm ngành sẽ diễn ra. Rủi ro vẫn tồn tại từ các yếu tố như bất ổn địa chính trị, định giá và mức sử dụng đòn bẩy, nhưng chính sách tài khóa - tiền tệ nhìn chung vẫn theo hướng hỗ trợ tăng trưởng. Lợi nhuận doanh nghiệp được kỳ vọng cải thiện, trong khi nhiều nhóm ngành vẫn ở vùng định giá hấp dẫn. Ông Huy nhận định: "Thị trường không bùng nổ nhưng cơ hội vẫn tồn tại nếu nhà đầu tư kiên nhẫn và chọn lọc."
Về bất động sản, đây là kênh nhạy cảm nhất với lãi suất. Việc lãi suất nhích lên có thể tạo áp lực ngắn hạn, đặc biệt với các phân khúc mang tính đầu cơ cao. Tuy nhiên, về dài hạn, FIDT đánh giá giai đoạn 2026-2030 là chu kỳ tích cực nhờ đầu tư công, phát triển hạ tầng và dư địa tăng trưởng dài hạn của nhu cầu nhà ở.
Trái phiếu doanh nghiệp được nhìn nhận là kênh đầu tư khả thi, cung cấp mức lãi suất hấp dẫn hơn so với tiền gửi, phù hợp với nhà đầu tư tìm kiếm thu nhập cố định. Sau giai đoạn thanh lọc mạnh, khung pháp lý chặt chẽ hơn, doanh nghiệp yếu kém bị loại bỏ và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Những yếu tố này giúp thị trường dần minh bạch, tạo nền tảng cho khả năng sinh lời cao hơn tiền gửi nếu lựa chọn đúng tổ chức phát hành.
Các kênh đầu tư khác và khuyến nghị phân bổ
Kênh tiền gửi ngân hàng, vốn được coi là phòng thủ, được đánh giá đáng cân nhắc do lãi suất huy động có xu hướng nhích lên, giúp lãi suất thực dương gia tăng. Tuy nhiên, FIDT không khuyến nghị nắm giữ tỉ trọng tiền mặt quá lớn trong dài hạn, vì trong giai đoạn kinh tế tăng tốc, việc "giữ tiền" quá lâu có thể khiến giá trị tài sản bị bào mòn bởi lạm phát.
PGS.TS Nguyễn Hữu Huân, Phó chủ tịch Cơ quan điều hành tại Trung tâm Tài chính quốc tế Việt Nam tại TP.HCM, cho rằng tiền gửi tiết kiệm vẫn sẽ giữ vị thế là kênh hút vốn mạnh nhất, nhờ mặt bằng lãi suất huy động có xu hướng tăng và tính an toàn cao. Phần dư địa còn lại của dòng vốn sẽ được phân bổ sang chứng khoán và vàng, nhưng không đồng đều. Trong đó, vàng và bạc vẫn thu hút được lượng vốn và sự quan tâm đặc biệt lớn, phản ánh tâm lý phòng thủ và tìm kiếm sự bảo toàn giá trị. Tuy nhiên, dư địa tăng giá của vàng được đánh giá không còn quá lớn so với giai đoạn trước, và nhà đầu tư cần cân nhắc khả năng rủi ro giá giảm.
Đối với tài sản số, FIDT xếp vào nhóm rủi ro cao nhất trong năm 2026. Kênh này chỉ phù hợp với nhà đầu tư chấp nhận biến động lớn và nên chiếm tỉ trọng nhỏ trong danh mục. Ông Huân cho rằng dù có nhiều kỳ vọng nếu khung pháp lý được hoàn thiện, nhưng khả năng bứt phá ngay trong ngắn hạn được đánh giá là khó xảy ra, do quan điểm tiếp cận của Việt Nam vẫn tương đối thận trọng.
Không có "ngôi sao" tuyệt đối và giải pháp cho thị trường
Tổng hợp các kênh đầu tư, ông Huy cho rằng năm 2026 không có lớp tài sản nào vượt trội tuyệt đối, nhưng cũng không có kênh nào hoàn toàn kém hấp dẫn. Thị trường không tồn tại một chiến lược hay loại tài sản phù hợp với mọi nhà đầu tư trong mọi thời điểm. Theo ông Ngô Thành Huấn, Giám đốc điều hành FIDT, trước khi lựa chọn sản phẩm, nhà đầu tư cần hiểu rõ sức khỏe tài chính cá nhân và xác định đúng "hồ sơ rủi ro", bao gồm khẩu vị rủi ro và khả năng chịu đựng rủi ro.
Để các kênh đầu tư vận hành và phát triển, các chuyên gia đưa ra một số giải pháp. TS Ngô Minh Vũ, giảng viên Đại học Kinh tế TP.HCM, nhấn mạnh rằng nhà đầu tư cần tính ổn định và khả năng dự báo trong thực thi pháp lý, thay vì chỉ tập trung vào chiến lược hay nghị định. Cách tiếp cận điều chỉnh chính sách theo hướng phản ứng tình huống có thể kiểm soát rủi ro ngắn hạn, nhưng lại làm gia tăng bất định chính sách và bào mòn niềm tin dài hạn.
TS Châu Đình Linh, giảng viên Trường đại học Ngân hàng, cho rằng một vấn đề khác là sự thiếu vắng các định chế hỗ trợ đủ mạnh. Thị trường vốn Việt Nam chưa có hệ thống xếp hạng tín nhiệm thực sự phát huy vai trò như một "bộ lọc" rủi ro độc lập, khiến nhà đầu tư khó phân loại chất lượng tài sản. Thị trường cũng thiếu các nhà tạo lập thị trường và các định chế đầu tư dài hạn đủ lớn. TS Linh đề xuất rằng thị trường vốn cần một tư duy điều hành cởi mở và nhất quán hơn, tránh việc điều chỉnh chính sách lúc siết chặt, lúc nới lỏng mà thiếu định hướng dài hạn.
Tọa đàm và mục tiêu phát triển thị trường chứng khoán
Chiều ngày 2-3 tại TP.HCM, báo Tuổi Trẻ đã tổ chức tọa đàm "Triển vọng các kênh đầu tư năm 2026", quy tụ chuyên gia kinh tế, nhà hoạch định chính sách và đại diện doanh nghiệp nhằm phân tích bức tranh đầu tư trong năm bản lề của nền kinh tế. Năm 2026 được kỳ vọng là năm tăng tốc tăng trưởng, đồng thời là năm đầu tiên triển khai nhiều nghị quyết quan trọng.
Mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính đưa ra thông điệp phấn đấu quy mô thị trường chứng khoán đạt ít nhất 100% GDP vào năm 2026. Chuyên gia Chứng khoán BIDV (BSC) cho biết mục tiêu này là hoàn toàn có cơ sở, khi so với các thị trường mới nổi trong khu vực. Để đạt được, cần mở rộng hàng hóa chất lượng cao bằng đẩy mạnh cổ phần hóa, thoái vốn doanh nghiệp nhà nước, và khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân và doanh nghiệp FDI lớn niêm yết. Về phía cầu, cần kích hoạt dòng tiền thông qua việc đưa hệ thống KRX vào vận hành, tiến tới rút ngắn chu kỳ thanh toán, và triển khai các sản phẩm như bán khống, giao dịch trong ngày.
Theo ước tính của nhiều tổ chức quốc tế, nếu được FTSE nâng hạng, Việt Nam có thể thu hút hàng tỉ USD dòng vốn ngoại. Quan trọng hơn, việc nâng hạng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa, nâng cao niềm tin của nhà đầu tư trong nước. Cuối cùng, để dòng tiền dịch chuyển bền vững, thị trường phải mang lại lợi suất hấp dẫn đi kèm với rủi ro hợp lý. Khi lợi nhuận doanh nghiệp tăng trưởng ổn định ở mức 15-17%/năm như kỳ vọng, thị trường chứng khoán sẽ tự trở thành kênh thu hút vốn một cách tự nhiên.
